La Ley de Vivienda llega al Congreso: los votos en contra rozan la mayoría absoluta

El Gobierno de coalición afrontará en los próximos días otra votación ajustada en el Congreso de los Diputados, esta vez con una de sus iniciativas 'estrella': el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, aprobado el pasado 1 de febrero. Una normativa muy criticada por el sector inmobiliario y que incluye medidas como la regulación del precio del alquiler en áreas tensionadas. 

A esa cita, que la Junta de Portavoces del Congreso ha fijado para el jueves 10 de marzo, el Gobierno parte con el rechazo de, al menos, 167 votos, a nueve de la mayoría absoluta, de formaciones que tratarán de impedir la tramitación del proyecto.

Y es que el PP (88 votos), Ciudadanos (9), el PNV (6), el PDeCAT (4) y Junts (4) han registrado enmiendas a la totalidad para defender la devolución de la iniciativa, y es previsible que a ellos se les sumen Vox (52), Foro Asturias (1), los dos exdiputados de UPN, y el exdiputado de Cs Pablo Cambronero.

Esquerra Republicana, por su parte, ha registrado una enmienda a la totalidad, aunque en su caso la propuesta es sustituir la ley planteada por el Ejecutivo por un texto que incida nás en medidas como la regulación de precios del alquiler, la normativa antidesahucio y unos recargos en el IBI para vivienda vacía.

En concreto, la propuesta de ERC elimina cualquier regulación de urbanismo por posible conflicto competencial, garantiza la suspensión de un desahucio si no existe propuesta previa de alquiler social y equipara la regulación de precios del alquiler a la existente en Cataluña, respetando la competencia autonómica.

El próximo jueves habrá dos votaciones, una sobre el texto alternativo de ERC, que no saldrá adelante por falta de apoyos, y otra sobre las demás enmiendas, y si ahí los 13 votos de Esquerra se suman a quienes piden devolver el proyecto al Gobierno, la ley de PSOE y Unidas Podemos habrá caído abatida en el Pleno. 

Son muchas las críticas que están realizando las diferentes formaciones políticas a la normativa, pese a que el Ejecutivo insiste en que es rigurosa y ni ataca la propiedad privada ni entra en conflicto con las competencias de vivienda, que están en manos de las autonomías. 

Las críticas de la oposición

Ataque a la propiedad privada y la libertad de empresa

Para rechazar el proyecto del Gobierno, el PP recuerda el informe emitido por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), que sostiene que la regulación afecta a una "materia de titularidad autonómica" y "limite" su competencia, y asegura que se trata de "una propuesta claramente lesiva para los derechos e intereses de los ciudadanos".

Así, los 'populares' lamentan en su enmienda su "naturaleza marcadamente intervencionista", que "ataca el derecho a la propiedad privada y la libertad de empresa", afectando "muy negativamente al sector inmobilario" y perjudicando "tanto a los inquilinos como a los propietarios".

Cambios "incoherentes" y "cosméticos" 

Por su parte, Cs carga en su enmienda contra la reforma del Gobierno asegurando que "los principios y el espíritu" de la misma "son incoherentes, cosméticos e inidóneos para guiar las políticas públicas de vivienda y garantizar el acceso a la misma para todos los ciudadanos".

Ambas formaciones critican la regulación de los precios del alquiler, pero también la habilitación para fijar recargos en el IBI en viviendas vacías, llegando a acusar el PP al Gobierno de fomentar la 'okupación' de viviendas con su propuesta, considerando la prohibición de desahucios un "blanqueamiento pernicioso" de la misma.

Cs aclara que, pese a incluirse como un hito a cumplir del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, la devolución de la iniciativa "no supondría obstáculo para el cumplimiento del hito", ya que el Gobierno tiene "tiempo más que suficiente" para presentar una alternativa y poder aprobarla antes del 30 de septiembre de 2022.

Es competencia autonómica

El PNV, por su parte, rechaza la propuesta al considerar que "incurre en evidentes excesos", al asegurar que "la vivienda es una materia de titularidad autonómica", tal y como reconoce la Constitución y la jurisprudencia establecida por el Tribunal Constitucional, que identifica como función autonómica regular para atender intereses relacionados con una vivienda digna.

También justifica su rechazo el PDeCAT en una "invasión competencial", además de considerar como "negativo" el impacto que puede tener la legislación propuesta por el Gobierno para la oferta de vivienda de alquiler.

Por otro lado, Junts buscará tumbar la Ley de Vivienda por considerar el proyecto "una absorción competencial, total, forzada y artificial", pues supone a su juicio un "desmantelamiento" de las regulaciones aplicadas en Cataluña.

Principales medidas de la Ley de Vivienda

Las principales medidas que recoge el anteproyecto de la Ley de Vivienda relacionadas con el mercado del arredamiento son:

Zonas de mercado residencial tensionado

Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar por tres años las zonas de mercado residencial tensionado, prorrogables anualmente si las circunstancias persisten. Esta declaración implicará planes de acción específicos para orientar las actuaciones públicas y corregir los desequilibrios detectados. Entre esas medidas, se incluye la congelación o limitación de los precios de las rentas del alquiler.

Entre las condiciones para que un municipio sea declarado como zona de mercado tensionado, o algunos de sus distritos, se fija que el coste del pago de la vivienda (ya sea hipoteca o alquiler más gastos de suministros) supere el 30% de los ingresos netos medios de los hogares en ese ámbito.

También se tendrá en cuenta que el precio del alquiler (o la compra) haya experimentado en los últimos cinco años una subida de, al menos, un 5% más que el porcentaje de crecimiento del IPC de cada autonomía.

Congelación de rentas para inquilinos actuales

En las áreas de mercado residencial declaradas tensionadas, los arrendatarios actuales podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años. Esta medida entrará en vigor cuando la zona sea declarada tensionada.

Congelación de nuevos contratos de alquiler

En las áreas tensionadas, para los nuevos contratos de viviendas, ya en el mercado de alquiler, se podrá limitar la renta a la del contrato anterior con el incremento del IPC correspondiente. Y en algunos casos, se podrán permitir subidas adicionales hasta un máximo de un 10% en determinados supuestos, como las mejoras en el hogar, rehabilitación de la vivienda o cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.

Además, se establecerán mecanismos excepcionales de contención y bajada de precios del alquiler en estas zonas, ya sea para aumentar la oferta o para impedir incrementos abusivos de la renta. Se incentivará fiscalmente la bajada de precios.

Figura del gran tenedor

 La Ley de Vivienda define como gran tenedor a aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas -excluyendo garajes y trasteros- o de una superficie construida de más de 1.500 m2. En zonas de mercado tensionado, las administraciones que las declaren podrán establecer criterios adicionales, solo a los efectos de solicitar información adicional sobre los parques de vivienda que gestionen.

Límite al alquiler (periodo de 18 meses para aplicar un índice de precios)

En las áreas declaradas tensionadas, cuando el propietario sea una persona jurídica y gran tenedor, la renta de los nuevos contratos estará limitada por el contrato anterior o por el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

Se abre un periodo de 18 meses desde la aprobación de la Ley para establecer dicho índice y aplicar esta limitación. Si tenemos en cuenta que la tramitación parlamentaria podría prolongarse durante meses y ese periodo de gracia, los límites de rentas del alquiler a grandes tenedores llegarían en 2024. Es decir, una vez terminada la presente legislatura.

Estímulos fiscales a los pequeños propietarios

Se estimulará fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. En los nuevos contratos, se establece una deducción general del 50% que podrá incrementarse hasta el 90% si se firma en una zona de mercado tensionado, en función de unas condiciones:

• Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
• Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas
• Vivienda asequible incentivada o protegida (70%). Vivienda arrendada a la Administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
• Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

Otras medidas de la normativa

El texto también incluye medidas destinadas a movilizar la vivienda vacía, aumentar el parque público de viviendas, la creación del Consejo Asesor de Vivienda, dotar de más garantías a la compra o el alquiler de vivienda o la reserva del 30% de la obra nueva a VPO.

Movilización de la vivienda vacía

Para promover su salida al mercado, se ofrece a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150% (ahora está en el 50%) en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que afectaría a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante más de dos años, sin causa justificada, para propietarios con un mínimo de cuatro viviendas. 

Si el inmueble lleva tres años vacío, el recargo podrá llegar al 100%. Por último, está la opción de elevarlo otros 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.

Parque público de viviendas

El parque público de vivienda social estará sujeto a permanente protección y no podrá ser enajenado. Actualmente apenas alcanza a las 290.000 unidades, lo que supone que solo el 1,6% de los hogares pueden optar a algún tipo de vivienda de las Administraciones Públicas, frente al 10% que registran otros países de nuestro entorno.

Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.

Por otro lado, se crea la figura de la vivienda asequible incentivada, de titularidad privada, pero a la que se le otorgarán beneficios urbanísticos, fiscales o de otro tipo a cambio de ser destinada al alquiler a precios reducidos.

Reserva del 30% de la obra nueva a VPO

Se incentivará la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. La legislación urbanística podrá establecer una reserva del 30% en suelo urbanizado para estas viviendas, determinando en su caso las compensaciones correspondientes cuando se vean afectados derechos adquiridos. De la reserva de suelo sometido a algún régimen de protección pública, se establece un porcentaje mínimo de la mitad de ellas para vivienda en alquiler asequible (la mitad de ese 30%).

Desahucios en personas en situación de vulnerabilidad

Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.