Las 20.000 viviendas prometidas en suelos de Defensa no llegarán antes de 2027

La ministra Raquel Sánchez ha adelantado que el Consejo de Ministros del 9 de mayo llevará el acuerdo entre el Mitma y el Ministerio de Defensa para la compra de suelo de las Fuerzas Armadas y construir las 20.000 viviendas públicas anunciadas por el presidente Pedro Sánchez. Un proceso que se prevé largo, pese a que la ministra insiste en que ya se cuentan con suelos finalistas y que se pueden poner a disposición de manera más inmediata. Explicamos con ayuda de expertos los procesos que se vienen por delante y que llevarían a contar con estos pisos de alquiler social y asequible, en el mejor de los casos, entre 2027 y 2028.

En apenas 10 días, el presidente del Gobierno ha anunciado la movilización de 113.000 viviendas, de las que más de 50.000 unidades serán de obra nueva. Entre ellas, los 15.000 pisos previstos en suelos de Sareb, parte de las 43.000 casas que se levantarán con los 4.000 millones de euros procedentes de los fondos europeos y las 20.000 viviendas previstas en suelos de Defensa.

De ellas solo se conoce el anuncio “a lo grande” del Gobierno, nada sobre su distribución territorial, ni si estarán en zonas donde sean necesarias, importantes para aumentar la oferta de pisos en alquiler en zonas demandadas o para mejorar el stock en zonas rurales. Ni tampoco cuándo estarán disponibles para todas aquellas personas que necesitan un arrendamiento social o asequible.

Los partidos en la oposición e incluso su socio de Gobierno han afirmado que el presidente “se ha venido arriba”. El actual parque de viviendas público apenas alcanza al 3% del total, el objetivo de este Gobierno es superar la media europea del 9% y llegar al 20%. Pero el sector de la construcción recuerda el largo proceso que supone la construcción final de viviendas en suelos que no estaban pensados para el residencial, y que suelen tardar entre tres y cuatro años, o más según el grado de desarrollo del suelo, para poder ver las viviendas construidas, entre el proceso de urbanización, licencias y trámites urbanísticos y el propio proceso de edificación.

Fuentes de Moncloa han asegurado a varios medios que ni la Operación Campamento de Madrid, con 12.000 viviendas públicas, ni otras acciones más avanzadas sobre suelos de Defensa, como el Cuartel de Ingenieros y de Artillería de Valencia o el Cuartel de Son Busquets en Palma, entran dentro de este computo de 20.000 nuevas viviendas públicas. Los terrenos por edificar estarán repartidos por toda la geografía nacional, y la ministra de Hacienda, María Jesús Montero, ha afirmado que el Ministerio de Defensa ya los tenía en tasación para su venta.

El largo trámite para ver estas viviendas públicas en funcionamiento, y con inquilinos viviendo en ellos, comenzará en un acuerdo en Consejo de Ministros por el que se autorizará la compra por parte del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), a través de la Entidad Estatal del Suelo (Sepes) al Ministerio de Defensa, a través del Instituto de Vivienda de la Defensa (INVIED).

Tal y como aclaró la ministra de Defensa, Margarita Robles, la ley no permite la cesión de suelo del Ejército, sino que tiene que haber una contraprestación económica. "Llevamos muchos meses haciendo un mapa de todo el suelo del Ministerio de Defensa que ya no está utilizando las Fuerzas Armadas para que se pudiera trasladar al Sepes para su uso como vivienda pública", ha destacado.

Tres años de urbanización, casi uno de licencias y de 18 a 24 meses de edificación, si todo va bien

A partir de aquí, se iniciará el proceso por el que el Sepes comenzará la gestión de la urbanización y la promoción de viviendas para llegar a acuerdos de gestión con las Comunidades Autónomas para la cesión de los suelos, ya que las competencias en vivienda las tienen estas administraciones públicas. La ministra Montero ha vuelto a añadir que las autonomías no tendrán que afrontar “ningún coste añadido”.

Pero habrá que ver dónde y cómo se encuentran esto terrenos de Defensa para empezar a conocer los plazos que serán necesarios para su desarrollo, desde la urbanización hasta la edificación, con reparcelaciones, informes sectoriales y otros trámites burocráticos de por medio. Procesos que se pueden extender a cerca de cuatro años, en el mejor de los casos.

“Ojalá el sector fuera mucho más ágil a la hora de generar suelo, aprobar todos los trámites hasta poder empezar la construcción de casas”, ha afirmado Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña, que destaca que el objetivo del Gobierno de tener viviendas nuevas edificadas ya en 2026 es muy ajustado.

A la hora de saber cuándo se va a poder contar con las viviendas, todo va a depender del estado urbanístico en el que se encuentre el suelo y el tamaño de ese terreno. Cada suelo de Defensa estará en un distinto grado de urbanización, y no es lo mismo hablar de suelos finalistas que de suelos que necesiten contar con una red de suministros, de alcantarillado, de saneamiento, etc.

Para un suelo finalista, que no necesite de un gran proceso de urbanización, que no parece que vaya a ser el caso en la mayoría de los terrenos a transaccionar, hay que tener en cuenta el proyecto de edificación (8-12 meses), la concesión de las licencias oportunas, que varían mucho entre autonomías y, sobre todo entre ayuntamientos (de media 12 meses), y luego el propio proceso de construcción de los inmuebles (que puede ir de los 18 a los 24 meses).

Si el terreno necesita un proyecto de urbanización, entre los permisos y las propias obras de adecuación, nos podemos ir de tres a seis años más, previos a la concesión de licencias y a levantar las viviendas.

Y todo esto tiene un coste, que corre a cargo de Sepes, que recibe financiación a través de convenios con el Mitma, como se ha hecho hasta ahora. Por lo general, la financiación se destina a compensar a la entidad por el valor del suelo, los costes de la urbanización de los ámbitos urbanísticos hasta la adquisición de la condición de solar, de los proyectos y, en su caso, del concurso de proyectos, así como de la promoción y cualquier otra adquisición, gestión o actividad inherente al proceso de consecución de las viviendas para ser destinadas al alquiler asequible o social.

Aunque el Gobierno también está abierto a fórmulas de colaboración público-privada para financiar promociones de viviendas social y asequible en suelos dotacionales. “En una colaboración público-privada son muchas cosas las que hay que tener en cuenta”, aclara el portavoz de APCEspaña. En los pliegos de condiciones hay que tener en cuenta las condiciones del canon, su plazo o el precio del alquiler, o los tiempos de construcción (urbanización y edificación). “Cualquier inversor privado tiene que analizar las rentabilidades, las condiciones de financiación, el grado de apalancamiento o el tipo de interés”, agrega Daniel Cuervo. “Por eso, es importante ver dónde están esos suelos de Defensa y si se encuentran en zonas idóneas para el mercado y para la demanda. Eso atraería al inversor privado”, concreta el experto.

Los casos de Campamento o los Cuartel de Ingenieros y Artillería de Valencia

Para ver los plazos que se pueden manejar con la edificación de viviendas en terrenos de Defensa solo hay que fijarse en los actuales desarrollos. Un claro ejemplo es la urbanización de los terrenos que antes ocupaban el antiguo Cuartel de Ingenieros y el Parque de Artilleria de San Vicente en la ciudad de Valencia.

En 2020, con el ministro Ábalos en el Mitma, se anunciaba la licitación de las obras de urbanización, adscritas al Plan 20.000 de alquiler asequible. Con en 2,8 millones de euros, la previsión es levantar 438 viviendas de promoción pública, de los que ahora, casi tres años después, se están concretando los trabajos de urbanización, trazado de las calles y aceras, colocado de farolas, conducciones de luz y agua y las parcelas donde se levantarán las viviendas que aún no se han levantado, tres años después del anuncio del exministro Ábalos.

Junto al cuartel está el Parque de Artillería, con 6,8 hectáreas de terreno, donde se edificarán 900 viviendas, 600 de ellas para alquiler asequible. Para esta actuación está prevista que las obras de urbanización comiencen el próximo 2024.

Otro ejemplo de desarrollo del Sepe en terrenos de Defensa son los terrenos del cuartel de Son Busquets, en Palma. En este antiguo acuartelamiento se levantarán 830 viviendas asequibles, de las que 700 serán de alquiler social o asequible. Bien, pues hace apenas unas semanas se ha formalizado la compra ante notario de los terrenos por parte de Sepes, por lo que aún se encuentra en un proceso muy inicial.

Aún en una tramitación inicial se encuentra la enorme Operación Campamento de Madrid, que lleva 35 años paralizado. El objetivo inicial es el de edificar un mínimo de 10.700 viviendas públicas asequibles. Recientemente, a comienzos de abril de 2023, el Gobierno aprobó la transferencia de 260 millones de euros para completar la operación de compra de los terrenos que aún no posee por parte del Sepes al Invied, del Ministerio de Defensa.

En la actualidad, Sepes es dueño de 243.922 m2 de los suelos de Campamento, lo que supone un 12% del total del ámbito. Tras esta operación, la entidad dependiente del Ministerio será propietaria de más del 93% del suelo del antiguo cuartel.

Otras operaciones dentro del Plan de Viviendas para el Alquiler Asequible (PVAA) son Ca’n Escandell (Ibiza), Vasallo (Menorca), Buenavista (Málaga), el Regimiento de Artillería (Sevilla) y otras actuaciones en Ceuta y Melilla, donde se pretende levantar más de 13.000 unidades.