Francis Fernández: "La gente quiere tener su casa en propiedad, pero a la izquierda no le interesa"

A las puertas de Inmociónate, el encuentro de aprendizaje y reflexión para los agentes inmobiliarios que se celebra en Granada esta semana, recibimos a Francis Fernández, CEO de la Spanish International Realty Alliance (SIRA).

En esta entrevista, repasa cómo está el mercado de la vivienda, por qué no espera que haya caídas de precios y qué opina sobre la Ley de Vivienda y las últimas medidas que ha anunciado el Gobierno. Según Fernández, las políticas recientes tienen un sesgo ideológico al dejar de lado la propiedad y priorizando el alquiler, a pesar de que defiende que la mayoría de la población prefiere comprar que arrendar. También critica la permisividad contra la okupación ilegal e insiste en que el sector inmobiliario necesita crecer y reforzar su liderazgo en la sociedad.

Estamos en un año convulso para el mercado de la vivienda, con caídas en las ventas y en la firma de hipotecas. ¿Cómo valoras la situación actual?

El inmobiliario es por zonas, es ‘location’. No es lo mismo Segovia que Benidorm, aunque los mercados inmobiliarios en general están ya percibiendo una bajada de ventas respecto al año pasado, que es verdad que fue un récord en 15 años. El año pasado hubo 650.000 transacciones, según el INE, que es un número muy elevado para un país que no llegamos a 50 millones de habitantes. Somos 48 millones a los que hay que sumar la demanda de extranjeros, que desean tener aquí una segunda residencia y o quizá una residencia permanente para cuando se retiren.

Somos un mercado que, por población, debería estar entre 450.000 y 500.000 ventas de viviendas al año, que es lo que probablemente se va a vender este año. Es decir, ese descenso de 20% es una corrección normal y no me parece alarmante. Además, en un entorno como en el que estamos, que no hace falta que recuerde todas las cosas que nos han pasado y que están pasando en los últimos meses/años, pues realmente el mercado se está comportando bien.

"Un descenso del 20% es normal. No me parece alarmante"

¿En qué momento nos encontramos?

Hay muchos propietarios y compradores que están sentados en la cuneta viendo pasar las cosas y esperando a entrar en el mercado. 

Hay una demanda sin duda importante. La gente está interesada, pero está ‘wait and see’ que sigue mirando hasta ver qué ocurre, qué va a pasar, quién va a gobernar, qué medidas se van a mantener de las que se han tomado en los últimos tiempos o cuáles pueden cambiar. Por tanto, creo que el mercado está bien, pero en un impás de ver qué va a pasar. Evidentemente, después de las eleccione se despejarán dudas y muchas personas tomarán decisiones. 

¿Qué hay de los compradores que necesitan financiación?

El incremento de las hipotecas afecta aproximadamente al 60% de los compradores, sobre todo a los primeros compradores: familias jóvenes o que estaban en alquiler y que tienen un necesitan un endeudamiento más alto respecto del valor de la compra. Por tanto, ese comprador está más prudente, según están viendo las inmobiliarias.

Esos primeros compradores indudablemente tienen que transitar por un camino de renuncia, como nos ha pasado a todos. El que antes podía comprar una casa de 300.000 euros, a lo mejor ahora tiene que comprar una de 260.000 y no creo que esa casa baje tanto de precio. Me puedo equivocar, pero no veo el mercado en esa línea. Más bien creo que tendrá que haber un reposicionamiento de esa demanda a unas zonas donde tengan esos precios o bien renunciar a algunas prestaciones y características, seguramente metros cuadrados.

Por eso, animo a los profesionales inmobiliarios a que hagan esa labor de educación del comprador, explicarles cómo están las cosas y a buscar algo dentro de su presupuesto, lo que puede suponer renunciar a la zona donde quieren vivir, al espacio o a la antigüedad de la vivienda. En definitiva, es una labor de acompañar al comprador en ese proceso.

Hay muchos propietarios y compradores que están esperando a entrar en el mercado

¿No bajará el precio de la vivienda usada?

Claro que una vivienda usada si no está adecuadamente rehabilitada vale menos en el caso de que haya oferta de obra nueva, pero es que no hay mucha oferta de obra nueva. La que hay sale a precios altos porque los requerimientos, los precios de los materiales y costes de la construcción son los que son. Por tanto, no veo yo que el propietario de viviendas de segunda mano tenga la necesidad de corregir los precios de una forma drástica. Es cierto que siempre existe una brecha cercana al 7-8% entre el valor ofertado y el valor final de cierre.

En estos momentos, seguramente los compradores están lanzando propuestas algo más agresivas porque a lo mejor no pueden llegar a ese precio o porque a lo mejor en su cabeza está que puede haber una corrección. No obstante, los propietarios no están, como digo, en la tesitura de admitir grandes descuentos porque hay escasez de producto a la venta.

¿En qué zonas veis más desajuste entre oferta y demanda?

La costa de Levante, la costa catalana y la andaluza tienen una demanda muy fuerte y una escasez muy alta de producto a la venta. Y además te lo digo con conocimiento de causa, porque hace unas semanas estaba reunido con Realtors de Alicante y justamente hablábamos de eso. En muchas zonas sí que hay compradores que se están retrayendo de clicar para pedir la visita, pero en la costa los inmobiliarios aseguran que hay una demanda sostenida. La situación a veces es incluso de insatisfacción porque te llega un cliente que quiere comprar y no tenemos oferta.

Una de las grandes novedades de este año es la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Ha habido mucho revuelo en el sector con el artículo 31, que resume la información que se debe dar ahora sobre el propietario y la vivienda antes de la venta o del alquiler. ¿Qué tal se están adaptando las inmobiliarias? ¿Te preocupa el impacto de la medida?

No me preocupa en absoluto. Primero porque son datos públicos, es decir, si yo voy a comprar una casa y me interesa, puedo ir al Registro de la Propiedad para saber datos de los actuales propietarios, aunque es verdad que esta vía puede resultar algo más compleja porque no va a estar el teléfono ni quizá el domicilio actual. Pero también están las redes sociales para buscar más información.  

Por eso, el artículo 31 de la Ley de Vivienda me parece una medida de transparencia que no tiene por qué afectar. El buen profesional tiene su encargo perfectamente firmado y en ese documento también están incluyendo unas cláusulas de salvaguarda para evitar la tentación que a lo mejor algún comprador puede tener de ir directamente al propietario cuando es el agente inmobiliario el que le ha proporcionado la información y le está dando el servicio. No me parece algo que realmente preocupe a los buenos profesionales, aunque si eres un agente inmobiliario y no trabajas con un una documentación adecuada y un contrato de encargo por parte de la propiedad, sí que puedes tener miedo. Pero yo creo que las inmobiliarias en España hacen las cosas muy bien desde hace muchos años y no les debe de preocupar demasiado.

¿Y qué piensas de los topes a los alquileres? Es verdad que su aplicación podría ser residual tras el 28M y que si hay cambio de Gobierno podría derogarse. Aun así, ¿qué te parece como propuesta para intentar que bajen las rentas?

El tope a los alquileres se ha demostrado que en los otros países y en las otras regiones donde se ha aplicado no ha tenido el efecto que se espera. Al final yo siempre digo una cosa: está bien lo que funciona. 

A mí me da la sensación, y los datos así lo indican, que no es el camino para poner en el mercado más viviendas, sino todo lo contrario. Es el camino para no renovar los contratos y sacar viviendas del mercado.

Lo que hace al final es proteger en exceso a una parte y por tanto desproteger a la otra, y la otra es justamente la que en muchas ocasiones no tiene tal vez la necesidad de alquilar. 

¿Cuál sería entonces la solución?

Si lo que queremos es movilizar todo el stock de viviendas vacías, creo que tenemos que tener unas leyes más equilibradas entre las dos partes, ni para un lado ni para el otro. Si estás protegiendo a una parte, la parte que se siente no protegida simplemente no lo saca al mercado, que es lo que está ocurriendo.

Las agencias inmobiliarias tienen verdaderos problemas cuando sacan una vivienda en alquiler porque tienen una demanda de decenas de candidatos y es prácticamente imposible atender el aluvión de demandas. Así que la demanda está ahí, lo que no hay es oferta.

Se está intentando promover la oferta con construcción de vivienda para alquilar, que está muy bien, pero es un plan a muy largo plazo. Mientras tanto, moviliza las viviendas que hay con más ventajas e incentivos para que el mercado fluya, pero no restrinjas justamente a los que tienen ahí sus ahorritos en una casa.

Yo siempre pongo este ejemplo: si yo tuviera 1 millón de euros en el banco y ahora viene el Estado y me dice mire, como usted no ha movido este millón de euros, le voy a penalizar. No, perdone, yo puedo tener mi patrimonio en un diamante, en un Dalí o en tres viviendas que he comprado, he heredado o lo que sea.

En el momento en que desproteges la propiedad privada estás desincentivando el progreso y el riesgo que supone invertir y crear una empresa. Para repartir hay que dejar crear. Y yo creo que en ese sentido este Gobierno se ha equivocado en eso. Tienes que ser ‘business friendly’ incluso en las propiedades. Tienes que dejar que los propietarios de viviendas tengan la libertad de mover su patrimonio.

En el momento en que desproteges la propiedad privada estás desincentivando el progreso 

Las medidas que se están tomando van muy enfocadas al alquiler. ¿Qué te parece que esté el foco solo puesto en una parte del mercado?

En cuanto al fomento de un tipo de acceso a la vivienda al final hay dos opciones: alquilar o comprar. Y ahí hay, digamos, un sesgo ideológico.

De alguna manera, a los partidos de izquierdas pues seguramente les interesa que la ciudadanía no sea propietaria. No quiero hacer campaña, pero de alguna manera a la izquierda le interesa que dependamos del Estado, de las ayudas y de ese clientelismo.

Las ayudas tienen que existir porque hay personas que tienen menos suerte o circunstancias y hay que ayudarlas indudablemente a que tengan una vivienda digna y su familia viva bajo un techo seguro y confortable. No estoy diciendo lo contrario, ni mucho menos.

No obstante, si salimos a la calle y preguntamos a jóvenes, no tan jóvenes y a mayores, si prefiere ser dueño de su cueva o tenerla alquilada, con todo lo que supone, mayoritariamente, por no decir unánimemente, diría ‘quiero ser dueño de mi cueva’. Entonces ayudemos a la gente a alcanzar ese anhelo que es ser dueño de tu cueva. Por tanto, tienen que existir políticas de alquiler, claro, porque hay circunstancias transitorias, como parejas con menos estabilidad económica o que se acaban de conocer, y tiene que haber un mercado para eso.

Ahora, insisto, la gente quiere tener su casa en propiedad. La gente sabe que tener una vivienda es una muy buena inversión, porque al final todos nos jubilaremos y las pensiones no tienen pinta de que vayan a cubrir todas nuestras necesidades. Que a los 65 o 70 años tengas que seguir pagando el alquiler y tus ingresos se dividan por dos, pues haz cuentas. Es una bajada del nivel de vida en un momento en que tal vez necesitas también mucha ayuda doméstica. Todos los que tenemos padres mayores sabemos en los gastos que hay que incurrir. Sin embargo, si tienes tu casa pagada, puedes hacer una hipoteca inversa, puedes venderla y comprar otra más pequeña…

En fin, es una forma de ahorro. Parece que en España estamos anticuados y que solo queremos invertir en ladrillo. No, perdona, en todos los países desarrollados y no desarrollados los que pueden compran su casa. En Alemania, en Holanda, en el Reino Unido… en todas partes. Esto de que lo moderno es estar de alquiler y lo carca y casposo es ser propietario niego la mayor. Insisto, salgamos a la calle y preguntemos.

La gente quiere tener su casa en propiedad.

Por tanto, evidentemente tiene que haber un parque de viviendas o bien de promoción pública, o bien con ayudas sobre las propiedades privadas, para que las personas que lo necesiten accedan a tener ese ese lugar donde desarrollarse. Ahora, volcar todas las políticas en alquiler es claramente un sesgo. Como os digo, en mi opinión, es un sesgo ideológico del Gobierno que hemos tenido y si sigue tendremos que aguantar esa situación. Pero, insisto, no es lo que quiere la ciudadanía.

La única medida es la puesta en marcha de los avales de las hipotecas para jóvenes y familias solventes, pero que no tienen ahorros para afrontar el 20% más gastos e impuestos que la banca en general no financia. Aunque todavía no se saben bien las condiciones, el Gobierno cifra en unos 50.000 potenciales beneficiarios. ¿Es suficiente?

A mí me parece que es la medida más inteligente. Fue Ana Botín, la presidenta de Banco Santander, la primera a que yo oí que lanzó la propuesta, pues los socios del Gobierno actual dijeron que eso nunca en la vida lo harían. Entiendo que ellos quieren que no tengamos casas, lo que decía antes que dependamos de la vivienda pública y las ayudas, pero si tenemos que tener una población que viva de las ayudas, mal vamos. Es preocupante que el 20% de la población española en estos momentos es receptora de ayudas públicas, porque cuando eres receptor de ayudas públicas o de una vivienda pública, evidentemente tu horizonte de vida no es el que tú quieres.

No creo que nadie esté en esa situación queriendo. Por tanto, ayudemos a las personas a cumplir su sueño de tener su casa y la medida de los avales me parece estupenda.

"El aval de las hipotecas es la medida más inteligente"

Esos 50.000 beneficiarios potenciales son el 10% de las compraventas normales en un año para un país como España. Y si solo te centras en las operaciones que necesitan financiación tienes un 25%. Me parece un número interesante. Además, lo bueno de esa medida, que ya lo hemos comentado muchas veces, es que dejas a la gente escoger dónde quiere vivir y de forma inmediata.

¿A qué te refieres?

Cuando un ayuntamiento necesita construir vivienda no solo tarda años en hacerlo, sino que está obligando a las familias a ir a vivir a un sitio donde ha elegido hacer esas casas. Oiga, déjeme vivir donde yo quiera. Evidentemente no tendría sentido avalar a una familia que compre una vivienda de 300 metros cuadrados de 2 millones de euros. Obviamente no es el caso. Vamos a poner unos límites lógicos en los valores, como se ha hecho, para que la medida realmente beneficie a quien queremos que beneficie. Yo creo que es la es una de las claves para para solventar el problema del acceso a la vivienda e insisto en que la gente lo que quiere es tenerla en propiedad.

idealista/news

¿Hay alguna medida de ese estilo que se podría poner en marcha y con efectos rápidos?

Para mejorar esa medida de los avales podríamos añadir, por ejemplo, la ampliación de los avales para obras que permitan un incremento de la eficiencia energética porque la mayoría de las compras son viviendas de segunda mano, muchas de ellas construidas hace varias décadas que requieren unas mejoras y una actualización. Además, con el uso de los fondos europeos que tenemos prácticamente intactos, creo que estaría bien añadir a esa línea de avales para que esa familia no se tenga que endeudar vía préstamo personal a corto plazo y a tipos muy altos.  Siempre y cuando la vivienda mejore su eficiencia energética y confort.

En nuestro grupo Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) tenemos por ejemplo la ‘hipoteca suma’, destinada para compras más reformas. Lo tienes todo en un mismo préstamo.

Ahora que mencionas los fondos europeos, ¿Cómo valoras el despliegue hasta ahora en cuanto a la eficiencia energética?

Hay un atasco administrativo importante en la tramitación de los expedientes y eso está condicionando a toda la cadena de valor, porque la decisión por parte de comunidades de vecinos de instalar placas solares o aislantes en las fachadas… están paralizadas. Es una pena porque es una gran oportunidad para los próximos años para crear empleo, un empleo de calidad y muy especializado

También es cierto que la Administración tiene que aprender, como todos, a tramitar esos expedientes y desatascar ese aluvión que les ha llegado. Quizá no esperaban que la medida fuera tan bien acogida. Confiemos en que nuestros funcionarios tramiten rápidamente esos expedientes y se desarrollen pronto las obras de las decisiones que ya están tomadas en firme. Porque sin duda la mejora del planeta viene en gran parte por esa vía. El 30% de las emisiones de la huella de carbono la producen los hogares y todo lo que sea la mejora de las viviendas nos va a dar un planeta mejor.

¿Crees que la crisis energética ha impulsado el interés y la demanda de viviendas eficientes?

Hasta hace pocos años, cuando alguien se acercaba a una agencia inmobiliaria para comprar una casa nunca tenía en su radar la eficiencia energética. Sin embargo, es verdad que con el incremento de los costes de la energía tanto inquilinos como compradores empiezan a incluir el consumo en sus criterios de selección de casa. Y si no lo hacen, mal.

Ahí también está la mano del profesional para aconsejar a las personas en esa parte tan importante como los consumos de la casa y la mejora de la eficiencia energética de la casa.

La okupación es un problema para España y esa inseguridad la tenemos que eliminar

Hemos hablado de las ventas de viviendas, pero no de las hipotecas. También se están produciendo fuertes caídas de las operaciones y las hipotecas fijas están perdiendo fuerza en favor de las mixtas. ¿Cómo ves todos estos cambios en el mercado y qué esperas en los próximos meses?

En cuanto al cambio del tipo de hipoteca que las entidades están ofreciendo creo tiene toda la lógica. El banco al final es una tienda de dinero, compra dinero y lo vende, y en las circunstancias actuales las entidades están yendo a tipos variables o mixtos porque creen que habrá una corrección de tipos en 12-18 meses, parece que en la segunda mitad de 2024.

Aunque ahora se firman hipotecas a tipo fijo de media al 3,5%-4%, dentro de unos meses el tipo de interés podría estar muy debajo. Y las entidades no queremos clientes insatisfechos. No depende de nosotros que los tipos suban o bajen. Nosotros estamos ahí tratando de dar servicio a las familias que quieren comprar, pero en ningún caso enfadarnos con ellas. Por eso han evolucionado los productos hipotecarios.

¿Qué opción es más recomendable ahora?

En estos momentos una mixta o una variable pueden ser las decisiones más acertadas, pero si estás confortable con la cuota de una hipoteca fija, pues adelante. También es un tema de cómo duermes tranquilo. A lo mejor duermes tranquilo sabiendo estás pagando un pequeño sobrecoste pero que siempre vas a pagar la misma cantidad. Tampoco nadie te asegura que el euríbor no se va a poner al 5% por cualquier circunstancia. Aquí no hay bola de cristal.

Otro tema que preocupa es la okupación ilegal. ¿Cómo ves el panorama actual?

Yo distingo dos tipos de okupas: la familia que tiene la necesidad habitacional y da una patada en la puerta a una vivienda porque el Estado ha abdicado de esa obligación que tiene de darnos cobertura cuando los ciudadanos no llegamos a tener nuestros mínimos para vivir. Y luego están las mafias que todos sabemos que existen y que venden llaves de pisos vacíos, conectan la electricidad y el agua y chimpún. Estas mafias están abusando de la necesidad de las personas que tienen un problema y las que no se les da una solución.

La okupación es un problema para España. A mí me han llegado a preguntar en una conferencia en California que qué problema hay con los okupas en Barcelona. Por tanto, ese ‘okupa friendly’ que hay en algunos gobiernos municipales, autonómicos y también en el Gobierno central está perjudicando indudablemente a un sector vital para nuestra economía como es el sector inmobiliario. Y esa inseguridad la tenemos que eliminar.

La verdad es que no me cabe en la cabeza que no sea un delito. No me entran en la cabeza que tengamos esa laxitud contra el esfuerzo de las personas que con el sudor de su frente se han comprado una vivienda para lo que sea y lleguen y la encuentran okupada. Tiene que ser el Estado quien cubra esas esas necesidades habitacionales de personas en riesgo de exclusión. Para eso están nuestros impuestos y si hay que pagar más pues tendremos que pagar más. Pero no puedes generar esa inseguridad que penaliza el esfuerzo de las personas. Si no, el progreso se frena.

Estamos a las puertas de una nueva edición de Inmociónate. Cuéntanos más sobre este evento

Me gusta que me preguntes por Inmociónate porque es nuestra niña mimada. Este año se celebra el 29 y 30 de junio en el Palacio de Congresos de Granada y cada año buscamos que sea un evento transformador, un evento al que los asistentes lleguen de una manera y salgan de otra, que no sea un evento más con charlas muy interesantes, pero muchas veces inconexas. En Inmociónate buscamos que haya un hilo conductor y este año hemos buscado un ‘leitmotiv’ que se llama Crece y lidera, porque el sector inmobiliario necesita creérselo y necesita crecer. Crecer individualmente como grupos, pero también crecer como colectivo para liderar la opinión y para liderar en la sociedad.

El sector inmobiliario necesita creérselo y necesita crecer

Un buen ejemplo es la nueva Ley de Vivienda. En inconcebible que no se haya tenido en cuenta a los profesionales, que son los que realmente están en la calle y saben del mercado. Una agencia inmobiliaria en Móstoles sabe cuáles son las necesidades habitacionales de los vecinos de Móstoles, qué tipo de demanda hay, qué problemas tienen los compradores… Sin embargo, el colectivo de los agentes inmobiliarios no ha sido tenido en cuenta. ¿Nos han escuchado? Sí. He tenido reuniones con el Gobierno, sí, pero finalmente el texto legal no recoge prácticamente ninguna de sugerencias de los profesionales. Por tanto, falta ese liderazgo como sector. Un sector que crea muchísimo empleo, riqueza y bienestar para la sociedad.

Por eso la agenda de Inmociónate tiene tecnología, inteligencia artificial y ponencias inspiradoras y motivadoras para que los profesionales se den cuenta de que su trabajo no es vender ladrillos, sino vender bienestar. Bienestar al que vende porque tiene un proyecto para moverse a otro lugar o para cancelar deudas y bienestar para el que compra porque inicia un proyecto. Los inmobiliarios están presentes en los momentos más felices de la gente: cuando alquilas una oficina para montar un negocio o para moverte porque lo estás ampliando, cuando alquilas una nave para tu proyecto de construir ventanas o de fabricar cualquier otra cosa, cuando compras una casa… Son proyectos ilusionantes. Y ahí está un agente inmobiliario contigo asesorándote y llevando la transacción de forma segura.

Somos una actividad relevante que trata de cubrir dos derechos constitucionales: la vivienda y la propiedad privada. Parece que la palabra inmobiliario es como el diablo, pero al final todo es inmobiliario en este país. El Congreso de los Diputados es un inmueble y es de alguien, las calles son un inmueble y son de alguien… Por tanto, ese ninguneo por parte de las autoridades y del Gobierno al sector me parece un error tremendo.

¿Qué papel tienen ahora los profesionales inmobiliarios?

El profesional tiene más que nunca la oportunidad de prestar unos servicios de altísimo valor a los a los propietarios. Además de hacer contratos, filtrar las visitas, analizar si el interesado tiene capacidad de compra y todo el trabajo que hay detrás, el inmobiliario es también es un experto legal, financiero y fiscal, pero sobre todo es un experto en marketing en propiedades. Y en estos momentos las herramientas para mejorar la presentación y la visibilidad de las viviendas a la venta que un profesional puede usar están años luz de lo que va a usar un particular. Por tanto, veo el sector con grandísimas oportunidades y de eso vamos a hablar en Inmociónate.

Los agentes inmobiliarios no se pueden perder Inmociónate

Tenemos un marketplace con cerca de 40 empresas expositoras de tecnología, de portales, de redes… Yo creo que en estos momentos hay muy pocas ferias como la nuestra en España y los agentes inmobiliarios no se la pueden perder.

¿Puede ir cualquier profesional?

Sí, el acceso a Inmociónate tiene dos fórmulas. Por un lado, si quieres asistir como visitante al market y ver la exposición de servicios y productos para agentes inmobiliarios es absolutamente gratuito. Y si quieres acceder a la parte de ponencias y a la parte de networking, las cenas, almuerzos y todo lo que se organiza para que haya relación entre los profesionales, hay que adquirir los tiques en nuestra página web.