Patricia Hernández (CEO Vía Ágora): "La vivienda se está convirtiendo en un producto de lujo y no debería de ser así"

Patricia Hernández, CEO de Vía Ágora, otorga en exclusiva a idealista/news su primera entrevista como nueva CEO de la compañía. Durante el encuentro, Hernández repasa los números de Vía Ágora en 2023 y las previsiones de la empresa para 2024 y 2025. Además, la directiva reclama más apoyo a la Administración para que la vivienda no se convierta en un producto de lujo y solicita que no se lancen mensajes equivocados sobre el sector. También destaca el papel cada vez más protagonista de las mujeres en altos cargos de compañías del sector inmobiliario.  

¿En qué momento se encuentra Vía Ágora?

Creo que nos encontramos en un momento dulce. En septiembre, hemos cumplido cuatro años desde que reiniciamos el proyecto bajo la marca Vía Ágora. Y desde ese momento no hemos perdido el tiempo, aunque hasta 2021 teníamos limitaciones de comercialización de producto. A partir de 2022, hemos entregado ya dos promociones, una cada año de cerca de 100 unidades cada una. Además, tenemos una cartera de suelo para más de 3.300 viviendas, de las cuales 2.000 son de suelo en gestión y el resto para nuestra línea de negocio dedicada al build to rent. Así que creo que estamos en un momento con mucha actividad. No puedo dejar de mencionar el proyecto que acabamos de cerrar con Bankinter para crear un fondo que gestionará una cartera importante de vivienda de alquiler.

¿Cuántas viviendas han entregado en 2023 y cuántas prevén entregar en 2024?

Este año hemos entregado 67 unidades en Valdebebas (Madrid). Para nosotros 2024 va a ser un año de ejecución de obras. Nuestros proyectos se concentran fundamentalmente en 2025. Si es cierto que durante el siguiente ejercicio tenemos una entrega de un proyecto en Sevilla de 111 viviendas, pero el grueso de entregas llegará en 2025, cuando finalizaremos una promoción en Andalucía de 278 viviendas protegidas, un proyecto de 102 unidades en Madrid y entregaremos la mayor parte de nuestros proyectos build to rent, que son cerca de 660 viviendas.

¿Cuáles son las previsiones de inversión en suelo para 2024 y 2025?

Tenemos bastante colmatada la inversión en suelo, pero sí es posible que en un momento dado, por circunstancias estratégicas, realicemos alguna inversión adicional. Recientemente hemos adquirido un suelo en Entrenúcleos (Sevilla) para desarrollar 208 viviendas y es posible que como te decía compremos algún que otro terreno a lo largo de este último trimestre o en 2024.

¿Esa compra de suelo puede darse en los desarrollos del sureste de Madrid?

Dentro de los desarrollos del sureste, en Los Cerros, somos el segundo mayor propietario de suelo y por eso nuestra inversión en esa zona es ya bastante potente. Así que en esos terrenos, además de desarrollar proyectos propios lo que haremos será desinvertir porque tenemos una gran bolsa de suelo.

¿Además de en los desarrollos del sureste tienen previsto desinvertir en otras zonas?

Puntualmente podemos desinvertir en un suelo, pero será siempre para sustituirlo por otros suelos que consideremos que se adapten mejor con nuestra estrategia.

¿Cuáles son las cifras de la compañía con respecto a la vivienda protegida?

Nosotros ahora mismo en vivienda protegida o asequible estamos desarrollando más de 900 unidades. Representa aproximadamente el 70% de nuestra cartera de suelo finalista. Es decir, sí que le estamos dando bastante peso en nuestra cartera.

¿Qué cifras manejan en proyectos build to rent?

Tenemos 660 viviendas repartidas en varios proyectos y la gran mayoría ya en construcción. Son 234 viviendas en Valdebebas y 425 de colaboración público privada del lote tres del Plan Vive.

"Me consta que el inversor está bastante preocupado por la incertidumbre y por los cambios normativos"

Casi todo su producto se concentra en Madrid y en Andalucía, ¿pero miran otras ubicaciones para invertir?

Sí, sí miramos otras plazas, aunque de momento, todavía no hemos encontrado esa oportunidad que nos haga abrir una nueva delegación. Abrir una nueva plaza siempre conlleva inversiones adicionales y al final no deja de ser una apuesta de largo plazo. De todos modos, sí que miramos de forma bastante activa otras localizaciones como Bilbao, Málaga, Levante… También es verdad que todas las dificultades o fantasmas regulatorios condicionan bastante nuestra política en este sentido y a veces hay sitios que a nivel comercial nos parecen muy interesantes, pero no están exentos de ciertos riesgos que al final nos hace que nos cueste más tomar decisiones.

¿Temen que la subida de tipos frene en seco la compra vivienda de obra nueva?

Lo vamos a ver ahora. Yo creo que la última subida de tipos que ha hecho el Banco Central ha sido como el último apretón de tuerca. Estamos en la recta final. Este es el momento más duro y vamos a ver cómo eso se traslada al Euribor y al final a la financiación tanto para las compañías como para el comprador final. Vamos a ver hasta qué punto son capaces de aguantarlo o no. Lo cierto es que hasta el momento sí está soportándolo. ¿Sigue habiendo bastante apetito por la compra de vivienda? Desde luego. Te aseguro que nosotros no hemos tenido ni un cliente que nos haya puesto encima de la mesa como problema el coste de la financiación. Te lo digo sorprendida porque sí que pensábamos que esto iba a ser una conversación en nuestras oficinas de venta, pero no lo está siendo. Probablemente el comprador a lo mejor lo medita en su casa, porque estoy segura de que el tema luego lo estudiarán y lo analizarán, pero de momento no está siendo un problema para adquirir vivienda.

Estoy segurísima de que habrá muchas familias que van a tener que posponer la decisión de compra y van a tener que seguir en alquiler. Pero sigue habiendo bastante apetito por comprar y sigue habiendo mucha más demanda que oferta. Es verdad que a lo mejor ha caído ahora un poco la demanda, pero es que también está cayendo la oferta. Con lo cual, al final, ese estrés sigue haciendo que se siga vendiendo bien y que los precios no estén bajando ni preveo que vayan a bajar, la verdad.

Lo que sí que estamos observando son noticias de caída drástica de las hipotecas. Y sí, se desploman, pero el dato es frío, porque, al menos nosotros, lo que vemos y percibimos es que lo que la gente está haciendo es recurrir a ahorros para evitarse una financiación que obviamente es carísima. Está claro que hay una ralentización de las ventas, pero los ritmos y los volúmenes de transacción siguen siendo suficientes para cubrir la oferta, por lo menos en las plazas en las que nosotros estamos. Las sensaciones son bastante positivas. El verano ha sido excelente. Vamos a ver ahora este último trimestre con el ajuste de los tipos.

En este punto, recuerdo una frase de Juan Antonio Gómez-Pintado en una entrevista con idealista/news en la que decía que no se podía reclamar acceso a la vivienda cuando los sueldos en España eran de 1.000 euros. ¿Está de acuerdo con que uno de los grandes problemas de acceso a una vivienda está en los sueldos?

Totalmente. Yo creo que ese es el gran problema de los españoles. Ese, y para mí, el lanzar mensajes engañosos donde de alguna manera se culpabiliza a los españoles por querer comprar vivienda, por querer tener vivienda en propiedad… Si tú le dices a un chico joven que está empezando a ahorrar que eso es casarse con el banco y que además no es nada moderno, porque los europeos no compran, sino que alquilan… Pues claro, tenemos la tormenta perfecta, ¿no? Pero yo creo que eso es engañar a nuestras generaciones más jóvenes. Al final la inversión en vivienda es eso, una inversión y es una manera de ahorrar para un futuro. Efectivamente tenemos un problema salarial, pero tenemos sobre todo un problema de mentalidad. Hemos vivido épocas en esta España con salarios muy bajos y la gente todo su esfuerzo lo centraba en ahorrar para comprar una vivienda, porque lo entendían como una palanca de crecimiento personal y familiar. Eso se está destruyendo.

idealista/news

¿Cree que el sector todavía tiene la mala imagen creada desde la crisis inmobiliaria de 2008?

Creo que ha mejorado. El sector es verdad que arrancaba con una imagen nefasta, pero las últimas encuestas de Asprima en colaboración con algunas consultoras muestran resultados bastante positivos. Los jóvenes nos ven como un sector profesionalizado.

¿Qué le pediría a la Administración como promotor de viviendas?

Yo pediría primero un marco normativo claro. No me ayudes si no quieres, pero no me entorpezcas. Y si pudiera también pediría apoyo para que existirá una política de vivienda equilibrada, donde existan políticas para el mercado del alquiler, pero también para la compra porque además eso es inversión de país, en riqueza de las familias y para esas generaciones que van a llegar a la jubilación sin saber qué se van a encontrar..

También pediría una reducción de trabas burocráticas y fiscales. Por todos es sabido en el sector que el 25% del coste de una vivienda son impuestos y estoy segura de que hay un poco de margen para reducir ese porcentaje. Los promotores nos encontramos con que nuestra materia prima cada vez es más cara (suelo) y la construcción también está absolutamente desorbitada con incrementos de costes de un 25% desde el año 2020. Es una barbaridad, es insostenible. Ahora le añadimos los costes de financiación y verdaderamente tenemos que hacer equilibrios para conseguir sacar viviendas al mercado, y por suerte sí que es verdad que al otro lado encontramos que sigue existiendo esa demanda. Pero creo que la vivienda se está convirtiendo en un producto de lujo y no debería. Debería de haber un mercado mucho más equilibrado y para ello es necesario que haya verdaderas políticas de hacer vivienda protegida o asequibles. A lo mejor no hace falta que sea protegida, pero sí que haya cierta facilidad de acceso, porque si no, creo que vamos a convertirnos en un país de inquilinos y propietarios, que tampoco pienso que sea el equilibrio adecuado.

"Mi apuesta es que los precios no van a bajar"

¿Han notado huidas de inversores del país ante ciertas políticas regulatorias del Gobierno Central?

No directamente, porque nosotros no tenemos inversores extranjeros. Pero sí me consta que el inversor está bastante preocupado por este tipo de incertidumbres y de cambios normativos. A veces no saben ni cuál es el cambio. Y también sé que hay muchos proyectos que se han quedado en el papel a lo largo de este 2023 por este motivo. Afortunadamente, creo que España sigue siendo un país con bastante atractivo para la inversión tanto para fondos extranjeros como nacionales. Pero claro, no sé hasta cuándo, porque verdaderamente cada vez es más difícil que los números salgan. Los tipos de interés también tienen un impacto directo en la rentabilidad de estos proyectos y ya están muy asfixiados como para que aún le añadamos más ingredientes.

Yo pediría que, por favor, ahora es el momento de apoyar. Estamos en un momento duro para todos y que creo que toca apoyar con medidas que otorguen seguridad, tranquilidad y que trasladen cosas positivas.

¿Se producirá en 2024 una corrección en los precios de vivienda de obra nueva?

Nadie lo sabe. Mi apuesta es que los precios no van a bajar. A lo mejor no suben y por el efecto de la inflación, en términos reales sí hay cierta corrección, pero me cuesta mucho pensar que vayan a bajar los precios. Nosotros de los proyectos que entregamos en 2024-2025 tenemos vendido casi el 80% y sospecho que mis competidores están en niveles parecidos. No te digo que puntualmente no puede haber un proyecto, en un sitio determinado, que a lo mejor sí que se pueda ver un poco más afectado y en ese momento tomar medidas puntuales. Pero con carácter general, yo no veo que vaya a haber una bajada de precios. Lo que sí puede haber son proyectos que ante la incertidumbre no se acaben lanzando. Ya estamos viendo caídas en los inicios de obras y caídas en visados.

¿Cuáles son sus primeras impresiones en su cargo como CEO de Vía Ágora?

No tengo mucha perspectiva porque hace apenas unas semanas se acaba de incorporar Daniel Cuervo, que va a ser la persona que me sustituya, con lo cual tampoco he podido todavía deshacerme de mis responsabilidades anteriores. Pero bueno, yo tampoco pienso que vaya a ser un cambio muy radical. Es una evolución más y asumir retos mayores en la compañía. Un paso más en mi compromiso con la compañía y la compañía conmigo. Y bueno, lo vivo de una forma bastante progresiva y natural…

Cada vez son más mujeres las que ocupan puestos de responsabilidad en el sector inmobiliario. ¿Cree que se ha producido un gran cambio en el sector? ¿Necesita evolucionar más el inmobiliario en este sentido?

Con respecto a la primera pregunta, sí veo un gran cambio en el sector y en la sociedad y al final el sector y las empresas no son más que un reflejo de esa sociedad. Yo siempre he creído que los referentes son muy importantes. Sin referentes es muy difícil que se produzcan las rupturas que transforman y luego la consolidación de esos cambios. Si hoy miras a cualquier empresa de nuestro sector, la ves llena de mujeres o asociaciones como Wires a la que tengo el honor de pertenecer donde es impresionante la cantidad de mujeres profesionales en puestos de dirección. Estamos ya en el cambio y será de manera natural y a través de los referentes como consigamos el escenario ideal que es un equilibrio entre hombres y mujeres.