Así está el mercado de la vivienda en Portugal tras la dimisión de António Costa

Tras casi ocho años en el cargo de primer ministro, y un mes después de la entrada en vigor del polémico paquete Mais Habitação (Más Vivienda), António Costa presentó su dimisión al Presidente de la República, Marcelo Rebela de Sousa, debido a una investigación judicial. El Presidente aceptó inmediatamente la dimisión, pero sólo la formalizará después de que se aprueben los Presupuestos Generales del Estado para 2024 (OE2024).

La vivienda ha sido uno de los principales ejes políticos del Gobierno socialista hasta el final de su mandato, prometiendo aumentar la oferta de vivienda asequible para familias y jóvenes. Pero lo cierto es que, además de la desconfianza y la incertidumbre que muchas de las medidas de Costa -como el fin de los visados oro o la revocación de los Residentes No Habituales- han generado entre los inversores, la crisis de la vivienda sigue sin resolverse, e incluso se ha agravado en 2023 por la pérdida de poder adquisitivo y la subida de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios.

El mercado residencial también tiene un problema de stock y la oferta sigue siendo inferior a la demanda, lo que ha contribuido a que los precios de la vivienda en Portugal hayan caído un 4,8% en el último año y los alquileres hayan subido un 26,3%. Todo ello está llevando a un enfriamiento de la compra de viviendas, con menos transacciones que en el pasado reciente. Explicamos, punto por punto, cómo António Costa -y su Gobierno socialista con mayoría absoluta- salieron de la crisis inmobiliaria en Portugal.

Comprar una casa en Portugal se ha encarecido un 4,8% en el último año

Aunque los precios de la vivienda en venta se han estabilizado durante los últimos cuatro meses (de julio a octubre), un análisis en términos anuales revela que la compra de una casa en Portugal se ha encarecido un 4,8% en los últimos 12 meses que finalizaron en octubre, según los datos presentados en el informe de precios de octubre de idealista. Con esta subida, el precio medio de la vivienda se sitúa ahora en 2.500 euros por m2.

Durante este período y observando las diferentes capitales de distrito del país, el mayor aumento del precio de las casas en venta se produjo en Viana do Castelo, donde se registró una subida del 29,5%. Le siguieron Funchal (20,1%), Santarém (19,3%), Bragança (17,1%), Faro (16,2%) y Braga (14,9%). En Oporto, los precios de la vivienda subieron un 6,5%, mientras que en Lisboa se registró un aumento del 5,4%. Las menores variaciones de precios se registraron en Leiria (1,7%), Beja (2,4%) y Évora (2,7%). Aveiro fue la única capital de distrito donde bajaron los precios de la vivienda, con un descenso del 1,7%.

Lisboa se mantiene así como la ciudad más cara para comprar una casa, con un coste medio de 5.401 euros/m2. Le siguen de cerca Oporto (3.392 euros/m2), Funchal (3.105 euros/m2), Faro (2.918 euros/m2) y Aveiro (2.411 euros/m2). Por otro lado, Portalegre tiene las casas más asequibles para comprar, con un precio de 747 euros/m2, seguido de Guarda (830 euros/m2), Castelo Branco (844 euros/m2) y Beja (941 euros/m2).

La venta de viviendas en Portugal está estancada

Los elevados precios de la vivienda, la pérdida de poder adquisitivo (debido a la inflación), junto con los altos tipos de interés de los préstamos hipotecarios, han provocado un enfriamiento de la demanda de vivienda en Portugal. Como consecuencia, la venta de viviendas se ha paralizado. Entre abril y junio de 2023, se vendieron 33.624 viviendas, lo que corresponde a una tasa de variación interanual del -22,9% (-20,8% en el primer trimestre de 2023), según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Se trata del cuarto trimestre consecutivo en el que desciende la venta de viviendas en Portugal. Y la caída del número de transacciones fue más significativa en el caso de las viviendas usadas (-2,6%) que en el de las nuevas (-2,1%).

• La venta de viviendas asciende a 6.900 millones de euros, un 16,7% menos

Las viviendas vendidas en el segundo trimestre de 2023 sumaron aproximadamente 6.900 millones de euros, cifra que representa una reducción del 16,7% respecto al mismo periodo de 2022 -la mayor parte de esta cifra corresponde a la venta de viviendas usadas (en torno al 72,5%)-.

Si se comparan las ventas del segundo trimestre con las de los tres primeros meses del año, el valor de las viviendas vendidas aumentó un 0,7% (-6,9% en el primer trimestre de 2023). Por categorías, se produjo una reducción del valor de las transacciones de viviendas usadas (-0,1%) y un aumento del valor de las transacciones de viviendas nuevas (2,9%).

Los alquileres de viviendas se disparan

A pesar de que António Costa ha presentado varias medidas para aumentar el número de viviendas puestas en el mercado de alquiler -incluida Mais Habitação (Más Vivienda), que entró en vigor hace aproximadamente un mes y, por tanto, no tuvo tiempo de tener un efecto significativo en el mercado-, la oferta de viviendas en alquiler sigue estando por detrás de la demanda. De hecho, la demanda de vivienda en este mercado ha aumentado en el último año, ya que el acceso a la vivienda en propiedad se ha vuelto más difícil debido al aumento de la inflación y el alto coste de los préstamos hipotecarios.

Como resultado, los precios de la vivienda en Portugal han subido un 26,3% en el último año, según el último informe de Idealista correspondiente a octubre. Este aumento situó los alquileres medios en 15,3 euros por metro cuadrado al mes (euros/m2/mes).

Si nos fijamos en las grandes ciudades portuguesas, el mayor aumento se produjo en Oporto, donde los alquileres de vivienda subieron un 32,4% en un año, lo que se tradujo en una media de 16,5 euros/m2/mes. En segundo lugar se situó Faro (32%), donde el coste medio del alquiler se colocó en 12,5 euros/m2/mes. En Lisboa, los precios también crecieron sustancialmente (26,3%), alcanzando los 20,9 euros/m2/mes, lo que la convierte en la ciudad con los alquileres más caros de Portugal.

Los menores aumentos de los alquileres de viviendas se registraron en Viseu (13,5%), Braga (18,5%) y Funchal (19,4%). Por otro lado, Viana do Castelo fue la única capital de distrito donde los precios de la vivienda bajaron en los últimos 12 meses, con una caída del 3,9%.

Lisboa y Oporto son las ciudades más exclusivas de Portugal en cuanto a alquileres, seguidas de Funchal (13,7 euros/m2), Faro (12,5 euros/m2), Évora (11,7 euros/m2) Setúbal (11,5 euros/m2), Aveiro (11,5 euros/m2) y Coimbra (10,1 euros/m2).

Viseu, por su parte, ofrece los alquileres más asequibles, con una media de 6,3 euros/m2, seguida de Viana do Castelo (8 euros/m2), Leiria (8 euros/m2) y Braga (8,7 euros/m2).

Sigue siendo rentable invertir en vivienda

A pesar de los elevados precios de las casas en venta y de la inestabilidad legislativa generada por Mais Habitação (Más Vivienda) -que introdujo diversas medidas, como controlar los alquileres en los nuevos contratos, obligar a alquilar las casas vacías y reducir los tipos del IRS sobre las rentas inmobiliarias-, sigue siendo rentable comprar una casa para alquilarla.

La rentabilidad bruta de la adquisición de inmuebles en Portugal, con el objetivo de ponerlos en el mercado de alquiler, alcanzó el 7,4% en el tercer trimestre de 2023, lo que representa un aumento de 1,4 puntos porcentuales en comparación con el mismo período de 2022, cuando se situó en el 5,9%. Actualmente, la rentabilidad del sector de la vivienda también es superior a la observada en el tercer trimestre de 2021, que fue del 5,7%, pero esto significa que los riesgos empresariales también son mayores.

Santarém destaca como la capital de distrito donde la compra de un inmueble de inversión es más rentable, con un rendimiento aproximado del 7,9%. Le siguen las ciudades de Évora (7,5%), Leiria (7%), Coimbra (6,5%), Braga (6,3%), Aveiro (6,2%), Setúbal (5,8%) y Oporto (5,8%)..

Por otro lado, la rentabilidad inmobiliaria más baja se observa para los propietarios de viviendas alquiladas en Lisboa (4,7%), Faro (5%), Viana do Castelo (5,1%), Funchal (5,5%) y Viseu (5,5%), aunque también aquí los riesgos empresariales son menores y es más fácil alquilar una vivienda.