Salvar a la licencia básica, por Jorge Ginés (Asprima)

Artículo escrito por Jorge Ginés, director general de ASPRIMA

Hace pocos días el Banco de España emitió un dictamen por el que considera que no es el organismo competente para determinar si la licencia básica tiene los mismos efectos a nivel financiero que la tradicional licencia de obra, y trasladó la consulta, realizada por la Asociación Españolas de Análisis de Valor (AEV), a la Dirección General del Tesoro. Pero, mientras que este organismo resuelve, el BdE aplicará la interpretación más restrictiva, es decir, la condicionante.

Esto implica un considerable agravio para los promotores que a la hora de la concesión del préstamo promotor por parte de las entidades bancarias evalúan el riesgo en función de la tasación del proyecto, la licencia concedida, el porcentaje de ventas, seguros... E, inevitablemente, un agravio y un mayor coste económico para los clientes, que tendrán que sufrir retrasos en la concesión de licencia de más de 12 meses, frente a los tres actuales.

Pues bien, al ser novedosas las licencia básicas, las tasadoras, al interpretar las normas ECO (las únicas válidas para la garantía hipotecaria de créditos o prestamos que formen parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores) deben incluir o bien una advertencia sobre la licencia básica (con lo que el banco puede conceder el préstamo) o un condicionante (con el que el banco no puede conceder el préstamo hasta despejar dicho condicionante).

Esto es una absoluta contradicción, ya que, un promotor puede contar con la licencia básica para iniciar el proyecto y las obras y, sin embargo, si en la tasación se incluye como condicionante, no obtiene la financiación necesaria para iniciar las obras.

Es totalmente normal, estaría bueno, que tanto el BdE como la Dirección General de Tributos estudien y analicen el tema en profundidad en aras de proteger a los bonistas que compran titulaciones hipotecarias, que es una fórmula utilizada por los bancos que consiste en agrupar derechos de crédito en una misma cartera para venderla a un tercero por un determinado precio; es decir, vender derechos y obligaciones de un conjunto de hipotecas con el objetivo de limitar los riesgos del banco y así poder obtener nueva financiación para seguir desarrollando su negocio. Las entidades liberan capital y consiguen liquidez para continuar invirtiendo. A los bonistas se les transfiere el riesgo de impago y, por tanto, se transmite la garantía sujeta al préstamo hipotecario.

Pero, aquí esta la trampa, ya que, a día de hoy, no conozco ningún banco que titulice préstamos promotores, sólo hipotecas individuales una vez finalizada la obra realizada, inscrita en el registro y transmitido el inmueble al cliente.

La Dirección General del Tesoro debe estudiar en profundidad el asunto y, por supuesto, debe velar por proteger a entidades financieras y bonistas, pero también sería bueno que lo estudiara en toda su amplitud, en su vertiente inmobiliaria, ya que rara vez ha habido tanta uniformidad entre todos los actores inmobiliarios (tasadores, promotores, entidades financieras, registradores…) en que una licencia básica tiene los mismos efectos que una licencia de obra tradicional.

Además, el inmenso problema que supone el retraso en la concesión de licencias (piedra angular de la aprobación de la licencia básica) repercute de forma directa en el ciudadano.

En la Comunidad de Madrid en 2020 la licencia de ocupación de una vivienda podía llegar a demorarse hasta 12 meses, lo que suponía que un sobre coste para el promotor que finalmente repercutía en el precio final de la vivienda, coste que podía llegar hasta los 28.000 euros de media.

Por este motivo, en mayo de 2020, de la mano de EY, publicamos el informe Las licencias urbanísticas: el tributo invisible, en el que denunciábamos la inexplicable demora de las concesiones de la licencia de obra y las licencias de primera ocupación de los ayuntamientos de la Comunidad de Madrid y, por otro lado, calculábamos el coste financiero que suponía para el consumidor este retraso.

Ante esta situación, el Ayuntamiento de Madrid aprobó el 17 de mayo de 2022 la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid.

Mediante esta ordenanza municipal se aprobaba la licencia básica, herramienta fundamental para rebajar los tiempos de concesión y tan válida administrativamente como una licencia de obra tradicional, también para solicitar financiación bancaria que permita comenzar las obras.

Dado que los ciudadanos requieren tanta protección como las entidades financieras y bonistas, la Administración debería realizar un ejercicio de empatía y consenso para entender que la licencia básica puede tener los mismos efectos que una licencia de obra tradicional.