Vender tu casa a extranjeros: cómo hacerlo y qué impuestos se pagan

Vender la casa a extranjeros es una operación cada vez más frecuente en España, especialmente en un escenario en el que la compraventa por parte de ciudadanos españoles se encuentra condicionada por la coyuntura económica y el alza de los tipos de interés.

Por eso muchas personas encuentran en el público foráneo un mercado muy atractivo al que acercarse para dar salida a sus inmuebles, sobre todo en el caso de aquellos situados en capitales y zonas costeras, potencialmente más atractivas para ellos.

Si estás pensando en vender tu vivienda a un extranjero, toma nota de cómo hacerlo, qué diferencias existen respecto a una compraventa entre ciudadanos españoles y qué impuestos se pagan en estos casos.

Ventajas e inconvenientes de la venta de inmuebles a extranjeros

Vender un inmueble a un extranjero puede traer de la mano ciertas ventajas. La principal es que estarás abriendo el abanico de tu mercado de forma exponencial, pudiendo acceder a compradores potenciales que estarán más dispuestos y motivados a la hora de pagar un precio mayor por tu inmueble.

Ten en cuenta que la renta per capita varía de un país a otro y que lo que para un nacional puede resultar prohibitivo, puede ser totalmente asequible bajo la mirada de un foráneo.

Además, y en asociación con lo anterior, es posible que un determinado público extranjero cuente con mayor liquidez y, por tanto, pueda aportar una entrada mayor o incluso pagar el precio sin necesidad de financiación hipotecaria. Así ganarás en seguridad y reducirás los tiempos en el proceso de compraventa.

En cuanto a las desventajas de vender vivienda a extranjeros, es posible que surjan flecos legales a los que atender en función de la nacionalidad del comprador. También puede existir una cierta barrera cultural que dificulte las negociaciones.

Extranjeros que buscan casas en España

Británicos y alemanes son tradicionalmente los extranjeros que más vivienda compran en España, seguidos de los franceses. Sin embargo, existen otras nacionalidades cada vez más dispuestas a adquirir un inmueble en España.

Estos son los datos más recientes al respecto relativos al número de compraventas de vivienda por parte de extranjeros en nuestro país durante el ejercicio 2022, recogidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE):

• Durante el pasado año, el 18,7% de las viviendas que salieron al mercado fueron adquiridas por personas de nacionalidad no española. Es decir, casi una de cada cinco.
• Se trata de la segunda cifra más alta de la serie histórica, solo superada por el dato de 2015, cuando la compraventa de vivienda por parte de extranjeros alcanzó el 19,3% de la cuota de mercado. Sin embargo, en términos absolutos, durante 2015 se vendieron únicamente 77.530 viviendas a extranjeros, frente a las 133.221 unidades de 2022.
• El repunte de 2022 con respecto a 2021 fue de un 30% para el público extranjero y de solo un 2,2% para el público nacional.
• Los ciudadanos de Reino Unido (10,9%), Alemania (9,2%) y Francia (6,4%) son los que más compran en España. Las siguientes nacionalidades son Rumanía (5,1 %), Bélgica (4,9%), Italia (4,9%) y Marruecos (4,8%).

Por otro lado, los inmuebles favoritos de los extranjeros son aquellos situados en zonas costeras, especialmente en aquellas con condiciones climáticas más agradables, como es el caso de la costa mediterránea.

Baleares e Islas Canarias son destinos siempre atractivos y, cada vez, se postulan más al alza aquellos inmuebles que ofrecen condiciones de exclusividad en cuanto a su aislamiento con respecto a las zonas tradicionalmente turísticas, especialmente en áreas muy masificadas.

El lujo también vende, especialmente entre extranjeros procedentes de países con rentas más elevadas para los que este tipo de compraventa resulta más asequible.

Consejos para vender tu casa a extranjeros 

Vender tu inmueble a un extranjero resultará mucho más sencillo si te apoyas en una agencia con presencia internacional y experiencia en este ámbito, así como si decides anunciarte en portales con presencia internacional.

Ten en cuenta también que tu anuncio deberá tener muy en cuenta el público al que se dirige: la información debe aparecer en los idiomas adecuados y las imágenes deben ser de máxima calidad a la par que muy gráficas. También ayudará mucho aportar datos extra como planos del inmueble o tours virtuales.

Además, teniendo en cuenta las diferencias estéticas que pueden existir, elegir tonos neutros y decoraciones poco estridentes resultará más importante que nunca.

Con todo, existen elementos que funcionan de forma universal: utilizar la luz natural, la vegetación, el orden o la limpieza visual son factores que siempre serán bien recibidos por el potencial comprador, sea cual sea su país de origen.

Si tu inmueble se encuentra en una zona costera, en un lugar especialmente soleado, en una ubicación con mucha vida, etc., no olvides aportar imágenes que ilustren esta realidad y que ayuden al comprador a visualizarse en este espacio y en sus alrededores. Lo que más suelen valorar los extranjeros a la hora de vivir en España es precisamente su buen clima y su luminosidad: potencia estos atributos al máximo en tu anuncio.

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Documentos necesarios para vender tu casa a extranjeros

Tener a mano toda la documentación necesaria para vender tu vivienda agilizará el proceso y trasmitirá seguridad al comprador:

• Nota simple
• Certificado de eficiencia energética
• Cédula de habitabilidad
• Contrato de arras
• Estatutos de la comunidad
• Certificado de ITE
• Certificado de estar al corriente de las cuotas de la comunidad
• Recibo de pago del IBI
• Planos de la vivienda
• Escritura de compraventa
• Certificado de deuda cero
• Últimas facturas de suministro

¿Se pueden firmar los documentos a distancias?

Existe la posibilidad de firmar a distancia documentos relacionados con la venta una vivienda, incluyendo la propia compraventa del inmueble, siempre y cuando exista un poder notarial que permita a la persona representante realizar este tipo de trámite.

Así, por ejemplo, es posible firmar a distancia el contrato de arras (en este caso bastará con la forma digital del documento), así como la propia compraventa ante notario (que requiere la presencia física de las partes implicadas o bien de sus apoderados).

Protégete de fraudes si vendes tu piso a un extranjero

Es importante que todo el proceso de compraventa de vivienda a un extranjero se lleve a cabo con plena garantía de seguridad, para lo que puede ser necesario tomar medidas extra. Esto es especialmente importante si el comprador se encuentra en el extranjero y gran parte de la operación (o su totalidad) se lleva a cabo a distancia. 

Si quieres evitar fraudes en la compraventa de vivienda a un extranjero, es recomendable que requieras de la ayuda de un profesional o de una inmobiliaria: ellos estarán familiarizados con los casos de fraude más frecuentes y sabrán cómo evitarlos.

En cualquier caso, es imprescindible verificar la identidad del comprador a través de documentos legales e investigar un poco acerca de su perfil, posibles antecedentes por fraude, etc. Ante cualquier petición extraña o movimiento sospechoso, oferta excesivamente atractiva... pide ayuda para salir de dudas. 

Impuestos al vender vivienda a un extranjero

Vender casa en España a extranjeros no difiere de venderla a un ciudadano nacional en lo que a impuestos se refiere. Básicamente deberás hacer frente al pago de tres impuestos al vender un inmueble a un extranjero:

• IRPF: Deberás declarar la ganancia patrimonial obtenida por la venta de tu vivienda y también una posible pérdida. En este último caso, podrás compensar el resultado negativo de tu operación con las ganancias patrimoniales de ese ejercicio, incluso durante los cuatro ejercicios posteriores. 
• La plusvalía se gestiona a nivel municipal y solo deberás abonarla en caso de que efectivamente se haya producido un incremento de valor del terreno urbano.
• En cuanto al IBI, aunque la normativa nos dice que corresponde abonarlo al propietario del inmueble en la fecha de devengo del impuesto (1 de enero de cada ejercicio fiscal), es frecuente que su importe se divida entre vendedor y comprador, teniendo en cuenta la fecha de compraventa.