El IEE culpa a la sobrerregulación del desplome de la oferta de alquiler y defiende al sector privado

El Instituto de Estudios Económicos (IEE) defiende el modelo de colaboración público-privada para solucionar el problema de la accesibilidad y asequibilidad de la vivienda en España, uno de los principales lastres de la sociedad actual.

Según el ‘think tank’ de la CEOE, la clave está en impulsar el mercado del arrendamiento a precio asequible más que la vivienda en propiedad y en que el sector público se apoye en el privado para conseguir tal objetivo.

Iñigo Fernández de Mesa, presidente del IEE y vicepresidente de la CEOE, ha explicado durante la presentación de un informe sobre el reto de la vivienda en España que la escasez de vivienda de alquiler se debe entre otros factores a las medidas que impulsó el Gobierno en la pasada legislatura, como el tope a los alquileres o la suspensión de los desahucios.

Según Fernández de Mesa, el sector vive una “sobrerregulación” y “esta intervención del mercado está haciendo que cientos de miles de propietarios individuales retiren sus pisos del mercado, haciendo que medidas como los controles de precios, bienintencionadas en su origen, acaben perjudicando a los que pretenden proteger: las capas de población más vulnerables”.

Solo en el último trimestre del año pasado, el stock de pisos en arrendamiento se ha reducido un 15%, según los datos de idealista. 

Desde el IEE han insistido en que las medidas incluidas en la Ley de Vivienda que entró en vigor en mayo de 2023 son “ineficientes y contraproducentes”, y que su resultado es “pernicioso”, ya que, en vez de ayudar a que los colectivos más vulnerables accedan una vivienda, están provocando una reducción del stock de pisos en arrendamiento. No obstante, insiste en que la política de vivienda debe estar enfocada a impulsar el alquiler, sobre todo de carácter social, y que debe apoyarse en el sector privado.

“España siempre ha promocionado vivienda en propiedad desde lo público, pero hay que incentivar el alquiler. En España apenas el 2,5% del parque es alquiler social, frente al 9% de la media europea o al 30% que supone en Países Bajos. Apostamos por el alquiler, porque va a beneficiar a más familias y hay más rotación que en el caso de la propiedad”, afirman desde el IEE.

El instituto insiste en que “en la actualidad, resulta necesario que todos los esfuerzos se centren en vivienda en alquiler, con el objetivo de cubrir al máximo número de familias en los próximos años. Una vivienda protegida en propiedad solo resuelve la situación de una familia. Con un parque de vivienda en alquiler podemos ayudar a familias jóvenes que van a prosperar en los próximos años, familias con problemas coyunturales de empleo, familias monoparentales, de bajos recursos… Se multiplican las familias que pueden beneficiarse del parque de vivienda social y asequible, ya que la vivienda puede ser utilizada por diversos grupos familiares en distintos años”.

Ahora bien, considera inviable que el sector público pueda conseguir este objetivo sin la ayuda del sector privado y propone tomar medidas a corto plazo encaminadas a incentivar que particulares y grandes tenedores de viviendas saquen viviendas al mercado.

“En los últimos años, hemos desincentivado y hemos penalizado al sector privado, pero hay escasez de recursos públicos y van a ser necesarias fórmulas colaborativas. La solución tiene que ser contar con los fondos, no castigarlos”, ha recalcado Fernández de Mesa.

El ‘think tank’ de la CEOE ha insistido en que los planes que anunció el Gobierno de coalición el año pasado para movilizar 184.000 viviendas de alquiler asequible a lo largo de esta legislatura son “un objetivo muy ambicioso”, ya que supondría desarrollar cerca de 46.000 inmuebles de estas características, aproximadamente la mitad de las que se están construyendo en España.

“El sector público no lo puede acometer”, ha recalcado el presidente del IEE. Por eso, ve conveniente activar lo que califica como “medidas efectivas” y de aplicación “muy rápida”, con el objetivo de aumentar la oferta de inmuebles disponibles para arrendar. Y todas pasan por colaborar con los propietarios, ya sean particulares o grandes tenedores de viviendas, para movilizar el mercado de vivienda usada.

Entre las alternativas estaría establecer un aval público a través del Tesoro o del ICO para garantizar al propietario el cobro de la renta en caso de impago del inquilino; o bien, que el Estado se convirtiera en el arrendatario y luego subalquilara la vivienda a un tercero. “Con este tipo de medidas se reduce el riesgo del alquiler”, recalca el IEE.

El instituto también se muestra partidario de poner más suelo público finalista para desarrollar alquileres sociales a través de un modelo de concesiones, como lo que ha hecho la Comunidad de Madrid con el Plan VIVE, o que la Administración impulse la producción de viviendas asequibles en suelo privado a través de un sistema de garantías.

En concreto, propone que el propietario elabore el proyecto constructivo y proceda a ejecutar las obras de edificación asumiendo el riesgo de la obra y posteriormente explote el activo mediante el alquiler de las viviendas. “En este caso, obviamente debería existir aportación pública (también existe en algunos casos de colaboración con suelo público), que puede tener diversas concreciones. También podría variar el momento en que el activo se incorpore al patrimonio público. Podría ser en el momento en el que finaliza la ejecución de obra de edificación estableciendo una cesión de uso o alquiler del conjunto. O bien se podría producir la adquisición del activo por parte del sector público al final del período contractual”, recalca el estudio.

Para el IEE, estas alternativas forman parte de un modelo que presenta varias ventajas, como “la optimización de recursos presupuestarios, la mejora de la eficiencia de la gestión de los proyectos y de la calidad de los servicios prestados, así como una mayor transparencia en la gestión de los procesos de contratación y en el uso de los recursos públicos”.

El Derecho de Propiedad en España, peor que en la UE y la OCDE

Además de presentar las conclusiones del informe sobre el reto de la vivienda en España, el IEE también ha presentado los resultados del Índice Internacional de Derechos de Propiedad en 2023, un indicador que realiza y difunde la Property Rights Alliance y que en esta última edición sitúa a España en el puesto 22 de un total de 37 países, “quedado un 1,5% por debajo de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) y un 4,2% por debajo de la media de la UE”, según detalla el IEE.

De esta manera, el país ha ocupado posiciones en la parte baja del ranking para todas las categorías, especialmente en el entorno legal y político, y en la protección de la propiedad física, donde ha permanecido entre los 10 países con peores resultados durante el periodo analizado (2019-2022). No obstante, está por encima de la media de la OCDE en lo que se refiere a los tributos aplicados sobre la propiedad de los contribuyentes.