Las tres garantías más usadas por los arrendadores para asegurarse el cobro del alquiler

Una de las mayores preocupaciones de los propietarios es que el inquilino deje de pagar la renta. Pero hay varias fórmulas para garantizar el cobro mensual, entre las que se encuentran los avales bancarios, los seguros de impago del alquiler y contratar a empresas especializadas en gestionar los arrendamientos.

Según la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), esas son las tres fórmulas más utilizadas por los arrendadores y todas tienen sus ventajas. Por ejemplo, una de las ventajas de los avales bancarios es que su ejecución suele ser inmediata, mientras que en el caso de los seguros de impago de alquiler destaca la facilidad a la hora de contratarlo. En el caso de las empresas, destaca la gestión integral del arrendamiento. No obstante, cada opción tiene sus inconvenientes. 

Avales bancarios

Los avales bancarios de alquiler son una de las alternativas más habituales para garantizar el cobro de las rentas. Las entidades financieras cobran una cantidad a los inquilinos por prestar esta garantía al beneficiario (arrendador), que puede ser en forma de porcentaje (del 0,5% al 2% del importe máximo avalado) o bien, mediante el depósito de un dinero o la pignoración de acciones u otros bienes del arrendatario. Todo ello, sin tener en cuenta el coste que puedan cobrar las inmobiliarias por la búsqueda y selección de inquilinos.

Ventajas

Según la Agencia Negociadora del Alquiler, una de sus principales ventajas es que su ejecución suele ser inmediata. "Simplemente presentar el original del aval en las oficinas de la entidad bancaria suele ser suficiente para su pago inmediato", asegura el estudio.

Inconvenientes

El documento afirma que estos avales no siempre se redactan bien. "Para que los bancos no pongan pegas en el momento de la ejecución, los avales deben hacerse de forma solidaria e indistinta y a primer requerimiento, con renuncia a los beneficios de orden, división y excusión", recalca. Además, los avales bancarios tampoco cubren los habituales retrasos (no impagos) que se producen cuando los arrendatarios pagan tarde sus rentas.

Seguros de impago de rentas

Los seguros de impago son otra de las fórmulas más utilizadas. Según la ANA, el coste de estos seguros oscila según las coberturas aseguradas, pero por término medio se suele mover entre el 4% y el 5% de una anualidad de renta, y son deducibles fiscalmente. Todo ello, sin tener en cuenta el coste que puedan cobrar las inmobiliarias por la búsqueda y selección de inquilinos.

Ventajas

El estudio de la Agencia Negociadora del Alquiler afirma que su principal ventaja es su fácil contratación, al existir en el mercado muchas ofertas de diferentes compañías de seguros. Uno de los seguros de impago de rentas es el que ofrecen idealista y ARAG.

Inconvenientes

Entre los inconvenientes de esta alternativa destaca que la mayoría de las compañías de seguros exigen periodos de carencias o franquicias en el momento de la contratación, por lo que casi siempre suele haber un mes de renta que no se garantiza. Además, el documento detalla que "en algunos casos, las compañías de seguros no abonan las rentas impagadas a los arrendadores hasta que no terminan los procedimientos judiciales de reclamación, lo cual puede retrasar mucho su abono a los arrendadores. En cuanto a las coberturas, como máximo suelen ser de 12 mensualidades de rentas impagadas, garantía que, aunque parece amplia, actualmente se ha quedado corta, porque la recuperación de una vivienda arrendada, a día de hoy, puede pasar de los dos años y ese exceso de tiempo no estaría cubierto". 

Por último, los seguros de impagos tampoco cubren los habituales retrasos (no impagos) que se producen cuando los arrendatarios pagan tarde las rentas, que tanto incomodan a los arrendadores.

Empresas especializadas en la gestión de alquileres

Según el estudio, otra forma que utilizan los arrendadores para garantizar el cobro de sus rentas es acudir a empresas especializadas en la gestión integral de los arrendamientos. Las empresas que llevan esta gestión integral suelen cobrar a los arrendadores una mensualidad de renta por la búsqueda de inquilinos y la preparación de los contratos, y una cuota periódica mensual por la administración de los alquileres que oscila entre el 6 y el 7% del importe de las rentas. Todas estas cantidades, al igual que ocurre con el importe de los seguros de impagos, son deducibles fiscalmente en las rentas de los arrendadores. 

Ventajas

Las principales ventajas son asegurar a los arrendadores el pago de las rentas y llevar también la gestión de los alquileres. Además, el estudio añade que "dan solución a los retrasos que se puedan producir en el pago de las rentas, porque las rentas se las pagan directa y puntualmente estas empresas a los arrendadores, excepto que estas empresas acudan a seguros de impagos para garantizar las rentas, en cuyo caso los retrasos no estarían cubiertos". 

Inconvenientes

La Agencia Negociadora del Alquiler recuerda que es importante conocer durante cuánto tiempo aseguran los impagos de rentas estas empresas, "porque muchas de ellas acuden para cubrir ésta  garantía, a seguros de impagos de rentas, y ya hemos expuesto que los seguros de impagos de rentas no cubren más de 12 mensualidades de rentas impagadas. Por ello, es importante que las rentas que garanticen estas empresas cubran las rentas impagadas que se produzcan hasta la misma recuperación de las viviendas arrendadas y no hasta que se dicten las sentencias (Autos) judiciales de desahucio. Decimos esto porque entre las sentencias de desahucio y el desalojo efectivo de los inquilinos pueden pasar muchos meses en los que no se cobrarían rentas", destaca el estudio. 

También conviene conocer bien qué servicios de administración prestan estas empresas, porque hay veces que los servicios que prestan no son integrales, sino parciales, dejando en manos de las partes muchas gestiones. Por último, la experiencia es fundamental en este tipo de empresas, porque al hilo de la expansión del mercado del alquiler están surgiendo muchas plataformas y 'startups' que quieren entrar en este mercado ofreciendo precios agresivos, pero sin ninguna experiencia en gestionar alquileres, y cuando llegan los problemas desaparecen", concluyen desde la Agencia Negociadora del Alquiler.