Amat: "La oferta de alquiler disminuye porque el pequeño inversor ya no ve rentable la vivienda"

Guifré Homedes es director general de Amat Inmobiliaria, una de las empresas de referencia en el sector con décadas de experiencia en el mercado inmobiliario catalán. En una entrevista con idealista/news, Homedes revela preocupantes tendencias en el sector inmobiliario, como que la oferta de alquiler está disminuyendo debido a la percepción de los inversores sobre la rentabilidad de la vivienda. Además, señala que regulaciones previas en Catalunya han resultado en una contracción significativa de la oferta. Estas revelaciones, provenientes de una firma con una trayectoria consolidada y un profundo conocimiento del mercado, arrojan luz sobre los desafíos actuales que enfrenta el mercado inmobiliario y las implicaciones para los consumidores.

En términos generales, ¿cómo describirías el estado actual del sector residencial en España, particularmente en Cataluña?

Para responder bien la pregunta hay que diferenciar entre venta y alquiler, y también probablemente entre obra nueva y segunda mano dentro de la venta. En nuestro caso estamos muy focalizados en el área metropolitana de Barcelona, o sea, que nuestra sensibilidad de mercado es básicamente en esta zona. Diría que en ambos casos, ya sea venta o alquiler, a día de hoy nuestro principal reto es la oferta. Cuando conseguimos captar oferta competitiva por ubicación, características y precio, el mercado responde.

¿Cuál crees que es el impacto más significativo que ha tenido la nueva legislación sobre el mercado de alquiler residencial?

En nuestra opinión no lo focalizaríamos estrictamente en la nueva legislación. Nosotros creemos que el principal problema ha sido el cambio constante de legislaciones, que ha sido continuo desde 2019, sin establecer un marco jurídico estable, pero que ya se inició con el cambio de la LAU de 2013. El estar en continua provisionalidad e incertidumbre a nivel jurídico ha provocado principalmente disfunciones en la oferta, pero tampoco ha ayudado a la demanda.

Acumulamos años de gran diferencia entre oferta y demanda, lo que dificulta enormemente el acceso a la vivienda a un porcentaje muy grande de la población, y el continuo cambio de marco jurídico del alquiler ha propiciado especialmente que esta diferencia entre oferta y demanda cada vez sea mayor.

Y si nos focalizamos en el último cambio, pues sigue generando incertidumbre, o sea, alejando la solución del problema. De finales de mayo del 2022, cuando se aprobó la Ley de la Vivienda, a día de hoy, aún no se ha publicado índice de precios, ni zonas tensionadas, etc…

¿Qué tendencias has observado entre los pequeños propietarios en respuesta a estos cambios legislativos? ¿Ha disminuido la oferta? ¿Por qué?

La oferta viene disminuyendo de hace años, precisamente por la falta de estabilidad jurídica, y por poner el foco a nivel mediático y social en los propietarios, tachándolos de especuladores constantemente. Al final, ha habido propietarios, pequeños o grandes, que han decidido desinvertir, o sea, vender la o las viviendas que tenían en alquiler. Y en general, estas viviendas, se han vendido a familias y no vuelven al mercado de alquiler.

"El estar en continua provisionalidad e incertidumbre a nivel jurídico ha provocado principalmente disfunciones en la oferta"

En la gran mayoría de ventas de viviendas que estaban en alquiler y que los propietarios han decidido vender dónde nosotros hemos participado no había un motivación única que los ha empujado a tomar esta decisión, en la mayoría de casos no habían tenido ningún problema. Básicamente el argumento es “no quiero tener problemas”. Y esta frase incluye cambios jurídicos, okupaciones, regulación de renta, alquiler social obligatorio, desahucios, …y un largo etcétera.

Pero la oferta no sólo disminuye por la desinversión, también por otros motivos como la no inversión, propietarios que podían invertir en comprar y poner en el mercado de alquiler, pues han dejado de hacerlo, por los mismos motivos, entre los cuales está que no es rentable por el marco jurídico en el que nos movemos.

También hay viviendas que han pasado del mercado de alquiler de larga duración a otras modalidades de alquiler, dónde también hay una demanda acreditada (turístico, temporada, coliving, etc). Seguramente esto ha pasado principalmente en grandes ciudades.

Y por último, no restando oferta a nivel global, pero sí oferta disponible de mercado, es que ha caído de forma importante la rotación en el alquiler. O sea, las viviendas que quedaban libres de forma periódica porque los inquilinos o compraban o buscaban otra vivienda de alquiler más adecuada a sus circunstancias del momento.

Esta rotación se ha hundido los dos últimos años. Y al final es la que daba dinamismo al mercado. En dos años hemos pasado de una rotación por encima del 15% de la cartera a estar por debajo del 7%. Que hay menos familias con capacidad de ahorro y compra de vivienda es una evidencia, y que si una familia de alquiler quiere cambiar dentro del propio alquiler le es casi imposible encontrar lo que busca. Y si lo encuentra, posiblemente no lo pueda pagar. Así que se ha roto el dinamismo que tenía el propio alquiler.

¿Cómo afecta esta disminución de propiedades en alquiler a la oferta de viviendas disponibles en el mercado?

El principal problema es que para franjas muy significativas de población es casi imposible alquilar una vivienda, primero porque no está, y segundo porque el precio es muy elevado.

También afecta en cómo se comercializan actualmente las viviendas. En muchos casos gestionamos una lista de espera de demandantes solventes que no han podido acceder a otras viviendas y que se les informa antes de que salgan al mercado. En 2023 un 15% de los alquileres que hicimos no se llegaron a publicar las viviendas.

"La oferta no sólo disminuye por la desinversión, también por otros motivos como la no inversión"

Otras afectaciones pueden ser, por ejemplo, la competencia de muchos potenciales inquilinos por una misma vivienda, lo cual no es fácil de gestionar por las empresas inmobiliarias, muchas veces por el enorme volumen de contactos y visitas. Al final todo este contexto tensiona el sector inmobiliario y la sociedad en general.

¿Cuál es tu opinión sobre la ley de vivienda recientemente aprobada y su impacto en el sector inmobiliario?

A nivel general diría que no resolverá el principal problema que tenemos de acceso a la vivienda. No ha sentado unas bases consensuadas para generar un marco jurídico estable para generar oferta pública y privada de forma importante y sostenida. Y al final para que cualquier política tenga impacto hay que asignarle un presupuesto importante y sostenido en el tiempo. Creo que casi ninguna de estas condiciones se cumplen con la reciente ley, así que dudo que tenga un impacto real en el acceso a la vivienda.

¿Qué medidas consideras necesarias para equilibrar los intereses de los inquilinos y propietarios en el mercado de alquiler?

En España hay un problema muy importante que condiciona mucho la resolución del problema a corto plazo, y es la falta de un parque público de vivienda en alquiler, pero también en venta. Se han desaprovechado oportunidades históricas para desarrollar este parque, o cuando se tuvo en algunas ciudades después se privatizó. Este contexto, con un problema social de primer orden por la dificultad de acceso a la vivienda, y con gobiernos sin parque público que les sirva de comodín para resolver problemas, pues se ha optado principalmente por cargar muchas responsabilidades públicas al privado, y esto ha contraído aún más la oferta, agudizando aún más el problema.

Seguramente lo primero que habría que hacer es generar oferta de forma masiva en todos los segmentos: alquiler social, alquiler asequible y alquiler libre. Y esto sólo se conseguirá con políticas de colaboración público-privada que optimicen la generación de esta oferta. Y a la vez facilitando que el sector privado por sí sólo también apueste por generar esta oferta. Y para que esto se dé, diría que hacen falta tres cosas. La primera confianza entre el sector público y privado, que a día de hoy hay poca y que cuesta mucho restablecerla. Segundo, un marco jurídico estable y cierto. Y por último, agilidad administrativa para no eternizar procesos.

Una oferta bien estructurada que cubriera la mayoría de necesidades de los inquilinos sería la mejor fórmula para dar un acceso digno a la mayoría de inquilinos.

¿Cómo ves el papel del control de precios en el mercado inmobiliario de Cataluña? ¿Crees que es una solución efectiva?

Enlazando con la respuesta anterior diría que hay dos tendencias. Unos creen que primero hay que regular o controlar precios, y después ya se hablará de oferta. Y otros que creen que primero hay que generar oferta suficiente, y si aún así se disparan la rentas, pues habrá que encontrar un mecanismo de control.

Nosotros creemos que en el contexto actual hay que generar oferta sí o sí. Una regulación con la poca oferta actual ayudará a muy poca gente, porque las viviendas seguirán sin existir, y además será a la gente con mejores perfiles económicos ya que competirán mejor en las pocas viviendas disponibles y con precios presumiblemente más bajos. Por decirlo de una forma coloquial, los más ricos accederán a las pocas viviendas de alquiler más baratas que salgan al mercado.

"Lo primero que habría que hacer es generar oferta de forma masiva en todos los segmentos: alquiler social, alquiler asequible y alquiler libre"

En Catalunya ya hubo una regulación y nuestro resumen sería que se contrajo la oferta. Hay que aclarar que fue un periodo muy difícil de analizar, justo después de la Covid, cuando el mercado se inundó anómalamente de viviendas que venían del turístico y el temporal, totalmente paralizado en esa época. Así que sacar conclusiones claras es difícil.

No obstante, lo que si es cierto que tenemos la experiencia como inmobiliaria de que se retiró oferta.

Insisto que seguramente la regulación fue la gota que colmó el vaso, pero no fue el motivo principal a la hora de vender un inmueble, los motivos principales que llenaron el vaso fueron la impunidad ante la okupación, el alquiler social obligatorio, la definición de gran tenedor, el discurso constante contra los propietarios por parte de políticos y medios de comunicación generalistas, etc.

También nos gustaría hacer hincapié en la definición de gran tenedor. Originalmente su definición era un propietario que por el número de propiedades que posee puede influenciar en el mercado y por eso merecía un trato diferenciado. Hoy día conviven varias definiciones de gran tenedor, pero las dos se sitúan entre las 5 y las 10 vivienda como frontera entre pequeño y gran tenedor. Si nos remitimos a la definición original, pensar que un propietario de 10 viviendas dispersadas o concentradas en un territorio tiene influencia en las rentas de mercado de ese territorio, es absolutamente absurdo, un sinsentido que no se sostiene por ningún lado.

Y obligar a alguien con 15 viviendas, por ejemplo, a ofrecer un alquiler social obligatorio durante 10 o 14 años es aberrante. Lo normal sería que propietarios en esta situación se vendas sus propiedades. Seguramente la diferenciación de trato se debería fijar en otros criterios y no en la cantidad de viviendas. Por ejemplo, en la finalidad y trayectoria del propietario. No es lo mismo una empresa patrimonialista con 50 años de trayectoria en una ciudad que un fondo de inversión con sede a miles de kilómetros de la ciudad, ni que tengan la misma cantidad de viviendas, su aproximación al mercado y su visión del corto, el medio y el largo plazo es totalmente distinta.

¿Cuál es tu perspectiva sobre el futuro del sector inmobiliario en los próximos años, teniendo en cuenta estos cambios regulatorios y de mercado?

Gestionar el corto plazo será complicado, ya que sin oferta hay frustración y tensión social. La coyuntura actual no es nada fácil. Hay que poner sentido común. Nuestra función es trabajar para tener un sector y un mercado sano, y esto solo se consigue desde el equilibrio y el consenso entre partes.

"En Catalunya ya hubo una regulación y nuestro resumen sería que se contrajo la oferta"

Nuestra función es perseverar en que seamos escuchados como parte importante de la solución. Si algo nos tiene que hacer reflexionar como colectivo es que a pesar de los cambios continuos de marco legal, que ya vemos que tienen afectaciones directas en el mercado, nunca se nos escucha, y esto es un verdadero problema. Tenemos el pulso de mercado, conocemos a ambas partes y seguramente podemos aportar ideas muy válidas para encontrar soluciones, y a pesar de esto no somos o no sabemos ser relevantes.

Seguramente nos falta credibilidad a ojos de otros actores, y pondré un ejemplo dónde como sector no estuvimos a la altura. Llevamos desde el 2019 quejándonos de como los cambios legales afectan a una parte muy importante de nuestros clientes, los propietarios, y en consecuencia afectan económicamente en negativo a nuestras empresas. En 2013 hubo otro cambio en la LAU, un cambio que la gran mayoría de propietarios no pedían, ni por supuesto los inquilinos, ni tampoco las empresas del sector, y se pasó la duración de los contratos de 5 a 3 años.

Era un momento coyuntural muy concreto, después de una crisis inmobiliaria enorme, dónde miles de familias habían perdido sus viviendas por impago de hipotecas, y estas habían ido de forma masiva a los bancos del momento.

Repito, el sector entendido como las empresas y su gran mayoría de clientes no pedimos este cambio, que benefició clarísimamente el incremento de las rentas de mercado con la recuperación posterior, junto con la ya poca oferta general que había. Esto también llevó a un aumentó en la rotación al acortar los contratos. Todo esto benefició a empresas y propietarios.

En ese momento, como colectivo no dijimos que era un disparate y que generaría un malestar social enorme a los inquilinos, ya no solo por la rápida revalorización de rentas, sino porque no se puede poner a las familias en una situación de interinidad absoluta cuando a los dos años de vivir en tu nuevo hogar ya estabas sufriendo por si te renovarían o no.

En ese momento, como Amat Immobiliaris, poniendo sentido común y pensando en lo mejor para propietarios e inquilinos, seguimos apostando por hacer los contratos de 5 años y conseguimos mantener durante ese periodo una mayoría de contratos en este rango. Nuestros propietarios lo entendían sin ningún problema y se podía hacer sin problema ya que la ley rebajó el mínimo, pero no estipuló un máximo.

Ese fue uno de los momentos dónde como sector nos podríamos haber ganado una reputación que hoy no tenemos.

¿Cómo crees que la pandemia ha afectado al mercado inmobiliario residencial en términos de demanda y preferencias de los consumidores?

Justo después del confinamiento sí que hubo un efecto muy claro de buscar viviendas, ya sea en alquiler o en compra, que tuviesen grandes terrazas, jardines y/o piscina. En el área metropolitana de Barcelona esta tipología de vivienda se encuentra fuera de la ciudad, y sí que vimos un movimiento significativo de salida hacía poblaciones, cercanas a la ciudad, pero dónde se podían encontrar propiedades con estas características. Nosotros al tener oficinas dentro y fuera de la ciudad lo vimos muy claro. Fue un efecto que duró aproximadamente un año y después ya se normalizó. Muchas cosas ya se han normalizado y hemos vuelto a la demanda similar a la que había antes de la pandemia.

"Seguramente nos falta credibilidad a ojos de otros actores"

Seguramente no estrictamente vinculado a la pandemia sí que ha cambiado por ejemplo el demandante de alquiler en la ciudad de Barcelona. Más que cambiar, lo que le hemos añadido es un demandante extranjero que viene a instalarse para vivir y trabajar desde la ciudad. Esta demanda ya tiene un peso significativo, y “compite” por igual en el mercado de alquiler de larga duración. Antes seguramente la demanda de alquiler extranjera se enfocaba principalmente en el alquiler de temporada, hoy hemos añadido otra demanda más centrada en establecerse a largo plazo en la ciudad. Simplificando mucho, serían los nómadas digitales, jóvenes europeos que eligen Barcelona como base para vivir y teletrabajar en empresas situadas en otros países. Por poner algún dato, antes del 2019 los extranjeros significaban el 15% de los nuevos contratos de larga duración que hacíamos en la ciudad de Barcelona, desde hace dos años representan el 40% o más.

¿Qué oportunidades ves en el mercado inmobiliario actualmente, tanto para inversores como para compradores de vivienda?

Venimos de 2023, un ejercicio que en nuestro caso ha sido bueno a nivel del mercado de venta. Es verdad que la actividad de los compradores ha sido distinta en función de su poder adquisitivo, o dicho de otra forma, de sus necesidades de financiación. Los compradores que requerían de poca o ninguna financiación han mantenido una actividad importante durante el 2023, y especialmente el segmento de alto standing. Como ya he comentado al principio, a pesar de que la demanda hablando de forma genérica ha sufrido en 2023 por los tipos de interés y la inflación, nuestro principal problema ha sido conseguir oferta, evidentemente de calidad por ubicación y características y a precio. Este doble hecho contradictorio es lo que ha mantenido mayoritariamente estables los precios en nuestra zona de trabajo.

¿Cuál es el enfoque de Inmobiliaria AMAT para adaptarse a estos cambios y seguir siendo competitivos en el mercado?

Amat Immobiliaris somos una empresa bastante diversificada dentro del residencial. Tenemos distintos negocios equilibrados en volumen. Somos administradores de comunidades, gestionamos una gran cartera de alquiler como hemos venido comentando, también tenemos una parte de comercialización importante entre segunda mano, alto standing y obra nueva, y también comercializamos edificios, suelo, etc.  Diríamos que en cada uno de estos segmentos competimos de forma distinta y tenemos unos cambios u otros a los que adaptarnos.

Somos una empresa familiar con 75 años de historia, y una cosa que ahora se insiste mucho, pero que nosotros hemos hecho desde siempre, es poner el cliente en el centro y ofrecerle el máximo de servicios inmobiliarios de calidad. Esta ha sido la filosofía de todas las generaciones de la familia Amat al frente de la empresa y seguimos así. Nuestro objetivo es ser referentes inmobiliarios de todos nuestros clientes y poder ayudarlos cuando le surja una necesidad al entorno de su vivienda o patrimonio. Y para conseguir esto hace falta tener un buen equipo, que esté a gusto en la empresa, comprometido y bien formado.

Podría ahora hablar de que la IA, tecnología, nuevos servicios, etc…son palancas importantes y en algún caso diferenciales, pero sólo cuando apoyan un equipo excelente.

"El alquiler de temporada ya hace años que está establecido en la LAU, y si se hace bien, pues no hay ningún problema"

Al final nos gusta lo que hacemos, nos gusta ayudar a nuestros clientes y ser parte de un ámbito tan importante en la vida de las personas como es la vivienda.

Alquiler por temporada ¿solución o parche?

El alquiler de temporada bien hecho cubre unas necesidades clarísimas de demanda en muchas ciudades como Barcelona. De hecho, la demanda de temporada ya hace muchos años que existe, y ha seguido creciendo los últimos años.

Al final esta demanda es el reflejo de los que proyecta una ciudad, de su atractivo en ciertos segmentos. Y si existe esta demanda, pues alguien intentará satisfacerla.

El alquiler de temporada ya hace años que está establecido en la LAU, y si se hace bien, pues no hay ningún problema.

Pero, es verdad que se ha interpretado como una vía escapatoria de ciertos aspectos de la Ley de la Vivienda para algunos propietarios y empresas inmobiliaria. O sea, falsear un alquiler de larga duración como uno de temporada es un grave error por parte de propiedad y empresa inmobiliaria si la hubiese, y debería ser el propio sector el primero en luchar contra este tipo de prácticas, por competencia desleal y por dignidad de la profesión. La Administración Pública debería velar para penalizar este tipo de prácticas.

Otro problema menor es derivar producto de forma masiva y de cualquier tipo al mercado de temporada. Si se hace bien legalmente no hay un problema mayor, pero ni la demanda es infinita ni se puede ofrecer cualquier tipo de producto. En todo caso esto genera una oferta inconsistente y poco profesional seguramente.