Bankinter prevé más subidas del precio de la vivienda y que el BCE baje tipos en septiembre

El precio de la vivienda seguirá subiendo en España, los bancos concederán más hipotecas y el euríbor se mantendrá estable en los próximos dos años ante unas lentas bajadas de tipos. Estas son las principales conclusiones a las que llega el equipo de análisis de Bankinter en materia de vivienda en su último informe de estrategia e inversión.

Según explica el documento, que recoge las claves del mercado económico y financiero para este segundo trimestre de 2024, la vivienda seguirá encareciéndose tanto en este ejercicio como en el próximo. En este sentido, detalla que "los precios de vivienda aguantan sorprendentemente bien (4,2% en 2023, frente al 1% estimado), en un entorno de mayores costes de financiación hipotecaria. Y  continuarán soportados en 2024 y 2025 por un mercado laboral fuerte, la escasez de oferta en las principales ciudades, costa mediterránea e islas; y la rebajas de los tipos de interés".

Con estos factores como impulso, Bankinter estima que el precio de la vivienda subirá de media en España un 1,5% este año y otro 2% en el próximo ejercicio, e insiste en que "los fundamentales de la vivienda son buenos. No existe burbuja". 

Un euríbor estable y sin rebaja de tipos hasta septiembre

En lo que respecta al euríbor a 12 meses, la entidad descarta que se produzcan grandes caídas hasta finales de 2025, en línea con la previsión que maneja actualmente buena parte del consenso financiero, como BBVA Research, el Panel de Funcas o Ebury, una 'fintech' de pagos que pertenece a Grupo Santander.

En el caso de Bankinter, su estimación es que el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España termine el año en torno al 3,25%, apenas medio punto por debajo del nivel actual, y que baje otro medio punto adicional en los siguientes 12 meses, hasta quedarse cerca del 2,75% a finales de 2025. Esta bajada moderada se debe a que el banco cree que el Banco Central Europeo (BCE) no llevará a cabo rápidas y profundas bajadas de los tipos de interés.

"Se ha puesto en evidencia que las bajadas de tipos llegarán más tarde de lo que el mercado esperaba a finales de 2023, exactamente como defendimos que ocurriría", presumen los analistas de Bankinter. En su opinión, "no es importante acertar con el momento exacto en que tendrá lugar la primera bajada, que será entre junio y septiembre, pero sí el hecho que se materializarán sin sensación de urgencia", recalca el informe. 

Para el banco, el escenario más razonable no es que el BCE anuncie una rebaja del precio del dinero desde el 4,5% actual en la reunión del 6 de junio, sino en la que tendrá lugar el 12 de septiembre (fecha que actualmente tiene una probabilidad del 45%, según el informe) y que la Reserva Federal de EEUU ejecute el primer recorte el 31 de julio (opción con una probabilidad estimada del 70% actualmente). Así, y como han venido advirtiendo diferentes voces de la máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona, el BCE no bajaría los tipos de interés antes que la Fed. 

Hay dos razones que llevan a los analistas de Bankinter a aplazar la primera rebaja de los tipos de interés hasta septiembre. "La primera, porque la inflación repuntará transitoriamente entre mayo y julio. Eso debería retraer al BCE de actuar durante ese periodo, hasta comprobar que, efectivamente, se trata de un efecto sólo transitorio", explica el informe de estrategia de primavera, que detalla al impacto que tendrán en los precios tanto las subidas salariales en la eurozona como el encarecimiento del transporte por el bloqueo casi total del Canal de Suez. 

"La segunda razón que nos lleva a pensar que es precipitado pensar que el BCE bajará tipos en junio es porque eso muy probablemente implicaría anticiparse a la Fed (puesto que pensamos moverá el 31 de julio), lo cual depreciaría el euro de manera incierta y eso, a su vez, generaría inflación importada (sobre todo por las compras de petróleo y gas, denominadas en dólares). O, al menos, el riesgo de que eso suceda no es despreciable. No significa que el BCE no vaya a adelantarse a pesar de todo, sino que es mprobable que lo haga por el riesgo de equivocación que conllevaría", añade el documento.

Por último, insiste en que "ninguno de los dos bancos centrales siente ninguna urgencia para hacerlo, puesto que el ciclo sigue siendo expansivo (rotundamente el americano y muy modestamente el europeo), con pleno empleo y buena salud de los resultados corporativos. La presión que reciben ahora los bancos centrales para bajar tipos es próxima a cero por estos motivos. Por eso pueden tomarse su tiempo y entretener al mercado con la dialéctica, sin necesidad de materializar nada. En ese sentido, pensamos que el reciente enfoque de Luis de Guindos (vicegobernador del BCE) resulta el más acertado cuando indicó el 18 marzo que es en la reunión de junio cuando el BCE estará en condiciones de debatir sobre bajadas de tipos. Debatir no es necesariamente ejecutar. Esa ambigüedad es la más acertada en este contexto", destaca en este sentido.

Aumentará la concesión de hipotecas, pero no crecerá el stock

Otra de las previsiones inmobiliaria que incluye el informe de estrategia es que tanto este año como el próximo crecerá la concesión de hipotecas. Su estimación es que la nueva producción hipotecaria aumente un 3% en 2024 y un 5% en 2025, más que los nuevos préstamos al consumo (+3% en ambos ejercicios) o los préstamos a las empresas (3,55 este año y 4% en 2025).

No obstante, los analistas del banco creen que el stock hipotecario seguirá cayendo en los próximos meses (un 2,2% en el conjunto de este ejercicio y otro 1,8% en el próximo), lo que remarcaría la tendencia de ajuste en la última década: el stock tan solo creció en el año 2021 y lo hizo en  un 1,2%. También espera descensos en el stock de créditos empresarial (-2,8% en 2024 y -0,6% en 2025), mientras que el stock de financiación al consumo sí que crecerá en este bienio (0,1% y 0,7%, respectivamente).