Gobierno y sector inmobiliario abordarán los alquileres temporales la próxima semana

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha avanzado que la próxima semana habrá una reunión para avanzar en la cuestión de los alquileres temporales.

"El próximo día 18 de abril se va a reunir un grupo de trabajo mandatado por la Ley de Vivienda y vamos a abordar en primer lugar la cuestión de los alojamientos temporales", ha señalado la titular de Vivienda en la rueda de prensa posterior a la reunión mantenida este 11 de abril en La Moncloa con representantes del sector inmobiliario. Una cita que se ha saldado con el compromiso del Gobierno de mantener la inversión pública en vivienda y agilizar los trámites para acelerar la construcción de nuevas viviendas.  

La ministra ha recordado que el grupo de trabajo fue constituido el pasado diciembre y las propuestas realizadas durante esa reunión "están siendo analizadas" en el Ministerio de Vivienda, por lo que se pondrán en común la próxima semana, aunque ha reconocido que no se ha "profundizado" en la cuestión todavía.

Este grupo de trabajo está formado por distintos actores del sector inmobiliario, ebtre ellos la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei), con los que se busca combatir la disminución de la oferta de alquiler de vivienda habitual como consecuencia del destino de una buena parte del parque de vivienda existente a otras categorías de alquiler que se acogen a la regulación de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas.

Así pues, el sector inmobiliario y el Gobierno elaborarán una propuesta de regulación del alquiler de temporada que realmente cubra las necesidades a las que habitualmente responde, como servir de soporte regulatorio a las viviendas para estudiantes o trabajadores desplazados temporalmente, así como otras situaciones que puedan precisar una duración o condiciones específicas y diferentes a las de un contrato de arrendamiento de una vivienda habitual.

Uno de los cambios más destacados del mercado de la vivienda de 2023 fue el boom de los alquileres de temporada. Esta alternativa al arrendamiento a largo plazo tradicional alcanzó el 10% de todas las casas en el mercado en el tercer trimestre, tras dispararse su oferta un 39% entre julio y septiembre, según los últimos datos publicados por idealista. El auge de estos arrendamientos, que se suelen firmar por menos de un año, ha provocado un descenso de la oferta de alquiler de larga estancia en un 12%.

A la vista del impulso que ha tenido este tipo de alquileres en el mercado, el Gobierno anunció a finales del año pasado su intención de regular esta figura y activar pronto los trabajos para crear una normativa específica. Los contratos de alquiler temporal están reservados, en principio, a estudiantes y trabajadores desplazados puntuales, como los nómadas digitales, pero al tener menos exigencias que las que afectan a los arrendamientos permanentes, se están utilizando cada vez por más tenedores para sortear la Ley de Vivienda.

La propuesta de regularlos en la LAU

Una de las propuestas que ha llegado es la de Alquiler Seguro, cuya propuesta es regular el alquiler de temporada dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En concreto, propone la "creación de un artículo o subapartado" donde se desarrolle esta figura. 

"El alquiler de temporada y todos los alquileres de uso distinto a vivienda están dispuestos en la LAU en el artículo 2, pero su regulación es muy escasa y no están desarrollados. Por este motivo, desde Alquiler Seguro proponemos la creación de un nuevo artículo en la LAU que desarrolle el alquiler de temporada y evite un uso fraudulento del mismo, protegiendo los derechos de los inquilinos y aportando más transparencia al sector”, afirma Álvaro Crespo, responsable del área jurídica de Alquiler Seguro. 

Según la empresa especializada en gestión de arrendamientos, la clave de este cambio es diferenciar el alquiler de temporada del alquiler tradicional, y que el legislador establezca unos requisitos mínimos imprescindibles, sobre todo en referencia a la circunstancia que motiva el alquiler temporal, su duración y al domicilio habitual del inquilino. "Unos mínimos que van en consonancia con los pronunciamientos del Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales en esta materia", argumentan desde Alquiler Seguro.

En primer lugar, consideran necesario que el contrato detalle expresamente cuál es el motivo que lleva a firmar un contrato de alquiler de estas características, como un desplazamiento laboral o por estudios. "Esto significa que aquellos contratos de arrendamiento que no especifiquen nominalmente que son para uso distinto a vivienda, que no establezcan la causa de la temporalidad, no podrán ser considerados como contratos de arrendamiento temporal y, por lo tanto, quedarán sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos como vivienda habitual", alertan desde la gestora. 

En lo que respecta a la duración del contrato, Alquiler Seguro recuerda que los alquileres de temporada no siempre tienen una duración inferior a un año y que podría ser superior, siempre y cuando atendiendo a la circunstancia que motive el alquiler. Lo que sí considera imprescindible es que el contrato determine "exactamente la duración que tendrá el arrendamiento y concretar qué periodo. Si es cierto que la duración de esta tipología es abierta, no tienen un límite máximo o mínimo de duración del contrato, sino que lo relevante es el motivo de temporalidad". 

El tercer factor al que hace referencia la gestora es la necesidad de que el contrato incluya el domicilio permanente y habitual del inquilino, que debe ser diferente al del inmueble arrendado. 

Por último defiende que las Administraciones Públicas garanticen el cumplimiento de estos requisitos para evitar fraudes, e incluso que se ponga en marcha un procedimiento sancionador en caso de incumplimiento.

Boom de los alquileres de temporada 

Para la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), el impulso de la oferta se encuentra en el "excesivo grado de intervencionismo del alquiler tradicional", que ha provocado una fuga hacia los arrendamientos de corta estancia, y aunque tiene ventajas como permitir a los arrendadores fijar libremente las rentas de sus alquileres y sus posibles actualizaciones, no establecer prórrogas obligatorias o recuperar antes la posesión de las viviendas arrendadas, esta alternativa también conlleva riesgos. 

En concreto, la compañía alerta que "la temporalidad de un arrendamiento de temporada no puede basarse en la duración de los arrendamientos", sino que debe obedecer a una causa concreta y cierta, ya sea de tipo laboral, por estudios, motivos vacacionales, médicos... Por tanto, siempre debe haber una causa que justifique la temporalidad de los arrendamientos y que los inquilinos siguen manteniendo su residencia habitual en otros lugares distintos al domicilio que arriendan, por lo que justificar la temporalidad de los arrendamientos solo basándose en su duración es ilegal, según ANA.

Además, recuerda que "si los inquilinos demuestran que no tienen una vivienda donde residir habitualmente, el alquiler de temporada se convierte en un alquiler tradicional, pudiendo prorrogarlo los inquilinos a su finalización, hasta los cinco años o incluso hasta los siete, cuando los arrendadores son personas jurídicas. Y, además, en muchos casos, sin que los arrendadores puedan actualizar las rentas, porque en un alquiler que se quiere hacer pasar como de temporada no se suele prever una actualización de rentas".