¿Cómo hacer una oferta por un piso para comprarlo?

¿Has encontrado la casa de tus sueños y no quieres que se te escape? La primera parte del proceso es no dejar que alguien la compre antes que tú. Para ello, lo aconsejable es hacer una oferta de compra.

En este escenario, probablemente te preguntes cómo hacer una propuesta que no solo sea atractiva para el vendedor, sino que también asegure que obtendrás tu hogar ideal sin sobrepasar tu presupuesto. En este artículo te damos las claves para hacer una oferta efectiva, asegurando que tu propuesta destaque entre la multitud y te acerque un paso más a las llaves de tu nuevo hogar.

¿Qué es una oferta de compra?

Una oferta de compra de un piso es una propuesta formal que un comprador presenta al vendedor para adquirir una propiedad. Esta oferta tiene en cuenta el precio que el comprador está dispuesto a pagar y las condiciones, como el plazo o forma de pago.

El vendedor puede aceptar, rechazar o hacer una contraoferta. Si ambas partes llegan a un acuerdo, se procederá a la firma de un contrato de compraventa. 

Antes de hacer una propuesta de compra de un inmueble

Existen varios detalles a tener en cuenta si se está pensando en comprar un piso. Para poder efectuar una compraventa se necesitan realizar una serie de trámites. El primero, reservar la vivienda. Hay dos formas o contratos para reservar el piso que quieres y que no haya riesgo de que alguien te lo quite: pagar una reserva o formalizar un contrato de arras.

• Contrato de reserva: Hace firme la intención del comprador de adquirir la vivienda. Se paga una señal, cuyo importe depende de las partes (pueden ser unos 3.000 euros o entre el 1% y 5% del valor de compra de la vivienda). Este documento es un acuerdo formal que compromete legalmente a las partes a continuar con la compraventa cuando se cumplan las condiciones establecidas en el contrato de reserva.
• Contrato de arras: Es un contrato privado, regulado en el Código Civil, que se firma para asegurar que la compraventa se efectúa en el plazo pactado en el contrato. La parte que se eche atrás tendrá que compensar a la otra. Con uno de estos contratos, se abona un primer pago al vendedor, (normalmente el 10% del valor de la vivienda) y luego el resto ante notario, momento en el que se hace efectiva la compra del piso. Existen varios tipos de contratos de arras. 

La firma de uno de estos contratos no excluye tener que firmar el otro. De hecho, es frecuente que se firme un contrato de reserva al principio y después uno de arras. Las cantidades pagadas, en ambos casos, se descuentan del precio final de compra.

Diferencias entre contrato de reserva y contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo entre las partes implicadas en la compraventa, mientras que el contrato de reserva supone la entrega de una cantidad de dinero para hacer oficial dicho acuerdo.

El contrato de reserva establece el plazo para firmar las escrituras, el importe de la señal y el procedimiento de pago. A diferencia del contrato de arras, que está regulado por el Código Civil, el contrato de reserva tiene menor seguridad jurídica y se rige por la Ley de Ventas a Plazos de Bienes Muebles 28/1998.

Rescindir un contrato de arras es posible asumiendo la indemnización correspondiente, según el tipo de arras firmadas. En cambio, un contrato de reserva solo puede anularse si contiene una cláusula que lo permita.

¿Cómo se hace una propuesta de compra de una casa?

Conociendo los contratos que existen para la compra de un piso, llega la hora de hacer una oferta de compra. Antes de efectuarla, sin embargo, hay que saber si realmente uno puede adquirir la casa en cuestión. ¿Puedes conseguir hipoteca para la casa? Esto es muy importante, ya que si no consigues financiación y has firmado un contrato de arras, eso no excluye la indemnización que deberás pagar al vendedor por no poder llevar a cabo la operación.

Además, antes de hacer una oferta, es conveniente hacer un estudio de mercado para ver hasta dónde puedes regatear, si es que cabe esa opción. Estudia las propiedades en venta de la zona en cuestión, analiza los precios de viviendas con superficies, número de habitaciones, baños, etc., similares.

Después toca hacer la oferta para la compra del piso en firme, poniendo el dinero sobre la mesa. Veamos distintos escenarios:

• Si el piso que quieres cuesta 400.000 y primero firmas un contrato de reserva, tendrás que pagar del 1 al 5% del precio final. Pongamos que es el 1%; tendrás que abonar 4.000 euros en concepto de reserva. Después, lo normal  es que firmes uno de arras, y tendrás que abonar el 9% (sumando el 1% ya pagado) o el 10%, que es lo que se suele pedir en las arras. Por tanto, tendrás que pagar 40.000 euros hasta que pagues los 360.000 restantes en notaría.
• Si firmas un contrato de arras en primera instancia, tendrás que abonar directamente el 10% en el momento que hagas la oferta y el 90% restante en notaría.

Por lo tanto, para hacer una oferta formal de compraventa de una vivienda, debemos seguir los siguientes pasos:

1. Firmar el contrato de reserva y/o el contrato de arras
2. Pagar la reserva y/o las arras
3. Formalizar la compraventa ante notario
4. Disfrutar de la casa

Modelo de oferta para la compra de una vivienda

Si buscas una carta formal con la que hacer una oferta por escrito para la compra de una vivienda, puedes utilizar este modelo, cambiando aquellas cuestiones que consideres oportunas:

[Nombre del Comprador]
[Dirección del Comprador]
[Teléfono del Comprador]
[Correo Electrónico del Comprador]

[Fecha]

[Nombre del Vendedor]
[Dirección del Vendedor]

Estimado/a Sr./Sra. [Nombre del Vendedor]:

Por medio de la presente, me dirijo a usted para formalizar mi interés en la adquisición de la propiedad ubicada en [dirección completa de la propiedad], en los términos que a continuación se detallan:

1. Precio de compra:
El precio ofrecido para la compra de la vivienda es de [importe en euros] €, pagadero en los términos que se detallan a continuación.

2. Forma de pago:
La forma de pago propuesta es la siguiente:

• Un depósito inicial de [importe del depósito] € a la firma del contrato de arras.
• El resto del precio, [importe restante] €, a la firma de la escritura pública de compraventa.

3. Condiciones de la oferta:
Esta oferta está sujeta a las siguientes condiciones:

• La propiedad debe estar libre de cargas, gravámenes y ocupantes.
• Se debe proporcionar un certificado de eficiencia energética en vigor.
• La obtención de una hipoteca por parte del comprador por el importe de [importe de la hipoteca] €, si fuera necesario.

4. Plazos:
Proponemos los siguientes plazos para llevar a cabo la operación:

• Firma del contrato de arras: dentro de [número de días] días hábiles a partir de la aceptación de esta oferta.
• Firma de la escritura pública de compraventa: dentro de [número de días] días hábiles desde la firma del contrato de arras.

5. Inspección de la propiedad:
La oferta está condicionada a la realización de una inspección técnica de la propiedad por parte de un profesional cualificado, cuyo resultado debe ser satisfactorio para el comprador.

6. Validez de la oferta:
Esta oferta es válida hasta el [fecha de expiración de la oferta].

Agradecería una respuesta a esta oferta a la mayor brevedad posible. En caso de que acepte la oferta, ruego se ponga en contacto conmigo para coordinar los siguientes pasos y formalizar los términos de la transacción.

Quedo a su disposición para cualquier aclaración que considere necesaria.

Sin otro particular, le saluda atentamente,

[Firma]

[Nombre del Comprador]
[Teléfono del Comprador]
[Correo Electrónico del Comprador]