CaixaBank Research prevé una fuerte subida del precio de la vivienda en 2024 y 2025

El servicio de estudios de CaixaBank revisa al alza sus previsiones inmobiliarias y afirma que el mercado está en modo expansivo, dejando entrever que se avecinan más subidas de los precios de la vivienda. 

Según explica en su último informe sectorial, "la situación actual del mercado inmobiliario español se caracteriza, a grandes rasgos, por la fortaleza de la demanda y la escasez de oferta. Como consecuencia de este desajuste entre oferta y demanda, el precio de la vivienda ha acelerado el paso, especialmente el de la obra nueva. Desde CaixaBank Research ya preveíamos que la tendencia alcista del mercado inmobiliario se afianzaría en 2024, pero los datos que se han ido publicando han sido más pujantes de lo esperado, y ello, junto con la mejora de las perspectivas económicas, nos ha llevado a revisar al alza las previsiones del sector inmobiliario para 2024-2025".

CaixaBank Rearch argumenta que la demanda residencial sigue fuerte y que, tras la caída del 10% que sufrieron las compraventas de viviendas en 2023, arrastradas por las subidas de los tipos de interés, las transacciones este año se mantienen muy por encima del promedio de los años prepandemia.

"Entre enero y agosto de 2024, el número de compraventas se ha mantenido prácticamente estable en torno a las 578.000, un nivel de transacciones elevado desde una perspectiva histórica (450.000 en el promedio 2015-2019)", afirma el servicio de estudios. 

Por tipo de vivienda, destaca que "se empieza a vislumbrar un cambio de patrón, caracterizado por un crecimiento significativo de las compraventas de vivienda nueva (+7,7% interanual en el acumulado de enero a agosto) y un descenso de las com­­praventas de segunda mano (–3,1%)", aunque en el conjunto del mercado las transacciones de vivienda nueva representan una de cada cinco operaciones (un 20,3% del total, 1,5 puntos porcentuales más que en 2023).

Además, también está variando la tipología de comprador, con un mayor crecimiento de las compraventas de primera residencia por parte de los españoles (+8,6% interanual en el primer semestre del año), tras el descenso del 12,4% del año pasado. "Un comportamiento que refleja que este comprador es el más sensible a la evolución de los tipos de interés", detalla el servicio de estudios.

En cambio, el número de compraventas de extranjeros, "que aguantaron muy bien el aumento de los costes de financiación, es el que muestra un avance más moderado en entre enero y junio (+1,3%), aunque se mantiene en niveles históricamente elevados (unas 87.600 compraventas en el acumulado de los últimos cuatro trimestres, lo que representa el 14,7% del total del mercado, según el Colegio de Registradores). También han crecido más que las operaciones de compradores foráneos las de segunda residencia de españoles, que crecieron un 3,4% en hasta junio y representaron en torno al 13% del total de compraventas.

La tendencia que describe el estudio se mantuvo en septiembre, último dato disponible del INE y cuya publicación ha sido posterior al documento de CaixaBank, cuando las compraventas han marcado máximos desde 2007.

De cara a 2025, CaixaBank Research sostiene que "los factores que apoyan la demanda de vivienda seguirán presentes". Y destaca, por ejemplo, la creación neta de empleo (unos 400.000 ocupados más), un crecimiento de los salarios por encima de la inflación, unos flujos migratorios dinámicos (aunque inferiores a los de 2022-2023), la pujanza de la demanda extranjera, y una situación financiera favorable de los hogares (la deuda de los hogares representó un 45,4% del PIB en primevera, muy por debajo del promedio de la eurozona, del 52,4%). A todo ello se une la relajación de las condiciones financieras gracias a las bajadas de los tipos de interés que ha anunciado el BCE y a las que están por llegar en los próximos meses. 

En el caso de la oferta, el servicio de estudios reconoce que sigue siendo escasa. Y, aunque aprecia signos de mejora, la falta de viviendas seguirá tensionando los precios. 

En su opinión, "el principal desequilibrio que presenta el mercado inmobiliario en la actualidad es la falta de oferta de vivienda, especialmente de vivienda asequible" y hay múltiples factores que están limitando la producción de vivienda, entre los que destacan "la escasez de suelo finalista, la falta de mano de obra, los elevados costes de construcción (aunque los incrementos actuales son moderados en términos interanuales, se encuentran un 30% por encima de los niveles de 2019) y los cambios regulatorios". El estudio también incide en que "el sector de la construcción tiene un problema de productividad, que arrastra desde hace décadas: mientras que el PIB real por hora trabajada ha crecido un 19,4% entre 1995 y 2023 para el conjunto de la economía, y un 56,5% para la industria manufacturera, en la construcción ha descendido un 27,7%".

Así las cosas, el servicio de estudios prevé que los visados de obra nueva se sitúen este año alrededor de las 115.000 unidades, por encima de las 109.000 de los dos ejercicios anteriores, y que aumente hasta las 125.000 unidades en 2025. No obstante, y dado que el número de hogares está creciendo en España a un ritmo de entre 200.000-250.000 unidades al año, el desequilibrio seguirá marcando el paso del mercado.

Como consecuencia, expone el estudio, "la tendencia alcista del precio de la vivienda tendrá continuidad en 2025, con un crecimiento nominal previsto del 4,1%, claramente por encima de la inflación", tras aumentar un 7,1% en el año en curso, cogiendo como referencia las estadísticas del INE. Una velocidad que dista mucho de la que estimaba hasta ahora. 

A principios de año, pronosticaba una subida de precios media del 2,7% en 2024 y del 2,5% en 2025, mientras que el pasado mes de septiembre hablaba de un 5% para este ejecicio y de un 2,8% para el próximo, según explicó durante el IV Congreso Nacional de la Vivienda organizado por APCE en Málaga. Por tanto, se trata de la segunda revisión al alza de las previsiones de precios en apenas nueve meses.

Y este escenario seguirá dificultando el acceso a la vivienda a miles de hogares y agravar el actual problema que arrastra España en esta materia. 

"Los problemas de accesibilidad asociados al crecimiento del precio de la vivienda, tanto en el mercado de compraventa como en el del alquiler, pueden acabar generando efectos económicos y sociales adversos a medio y largo plazo. En particular, la dificultad de acceso a una vivienda puede afectar a decisiones vitales como la natalidad, la movilidad geográfica de los trabajadores y la acumulación de capital humano, entre otros. Por otra parte, hay empresas que apuntan al elevado coste de la vivienda como un factor limitante para contratar mano de obra en determinados sectores y localizaciones", explica CaixaBank Research, que concluye que "no hay una solución sencilla, pero esperamos que la oferta de vivienda, en general, y de vivienda asequible en particular, vaya ganando tracción y que ello ayude a reconducir la situación".