Expertos inmobiliarios reclaman al capital privado como aliado en la crisis de la vivienda

La escasez de vivienda asequible, el aumento de los costes de construcción y las tensiones normativas han convertido al mercado residencial español en un terreno complejo, pero lleno de oportunidades. Concha Osácar, directora de Azora; Marta Cladera, managing director de Nuveen Real Estate; y David Martínez, CEO de Aedas Homes, analizan el presente y futuro del sector en la undécima edición del encuentro inmobiliario organizado por el IESE en colaboración con Savills y Tinsa by Accumin. Los tres han destacado la necesidad de colaboración entre capital privado e instituciones públicas.

La vivienda asequible es un desafío central. Según Osácar, directora de Azora, el objetivo de su empresa es garantizar que las rentas no superen el 30% de los ingresos familiares, operando en precios máximos de 1.500 euros al mes. “Estamos yendo a la demanda real que hace falta desarrollar”, explica, destacando la gestión de más de 3.000 millones de euros en activos y una capacidad inversora de otros 2.000 millones de euros.

Osácar critica la percepción negativa hacia el capital privado en un país donde los recursos públicos son insuficientes: “Lo sorprendente es que, pudiendo haber capital institucional, se le demonice. Somos parte de la solución, no del problema”. Además, advierte sobre las consecuencias de medidas como el control de rentas, que según ella han reducido la oferta en Cataluña y ahuyentado a los inversores.

El auge del alquiler y la presión de los costes

En el mercado del alquiler, Marta Cladera, 'managing director' de Nuveen Real Estate, destaca una demanda creciente, pero señala que los elevados costes de construcción, financiación y suelo dificultan nuevas operaciones. “Todo lo que sacamos al mercado se comercializa en tres meses. Hay una necesidad de vivienda y de alquiler asequible brutal”, afirma.

Cladera apunta a nuevos nichos como el mercado de 'flex living' —que ofrece suelos terciarios a precios más bajos— y el 'senior living', impulsado por cambios demográficos como el aumento del 13% de población en España que experimenta soledad no deseada. Sin embargo, advierte que el 'flex' tiene mayores costes operativos y que los fondos 'core' para este segmento son limitados.

Un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario

David Martínez, CEO de Aedas Homes, destaca que el mercado español está experimentando un cambio de ciclo. El capital que llegó tras la crisis de 2008 está venciendo, lo que está limitando la producción: “El sector se reconstruyó en 2014 con la entrada de capital americano, pero ahora hace falta un capital más a largo plazo”.

Además, señala que la concentración de población en grandes áreas metropolitanas como Madrid, Barcelona o Valencia intensificará la demanda de vivienda, especialmente en alquiler. Sin embargo, Martínez no descarta una corrección marginal a medio plazo debido a la inestabilidad política.

La necesidad de un marco estable 

Los tres expertos coinciden en la importancia de garantizar seguridad jurídica y estabilidad normativa para atraer capital institucional al sector residencial. “La vivienda es un producto de baja rentabilidad. Sin un marco jurídico claro, los inversores optarán por otros activos con menos presión”, advierte Osácar.

Por su parte, Martínez critica la penalización a compradores extranjeros en el mercado de segunda residencia. “¿Si dejamos de vender una vivienda de un millón de euros en Canarias o Marbella, esa va a ir a la vivienda asequible? Está claro que no”, sentencia.

España enfrenta una encrucijada en su mercado residencial: la creciente demanda de vivienda asequible y de alquiler contrasta con los desafíos de costes, regulación y atracción de inversión. Aunque existen oportunidades significativas, los expertos llaman a una mayor colaboración entre el sector privado y las instituciones públicas para construir un mercado sostenible y accesible.

Con un enfoque en estabilidad, seguridad jurídica y políticas alineadas con la realidad del mercado, España podría consolidarse como un destino atractivo para la inversión inmobiliaria y, al mismo tiempo, atender las necesidades urgentes de su población.

Fernando Encinar alarma de la ausencia de oferta

Fernando Encinar, cofundador de idealista [empresa editora de este boletín], expresa su preocupación ante la actual crisis del mercado inmobiliario: “Nos encontramos en una situación crítica. Percibo una gran desesperación en la población y las condiciones siguen deteriorándose”. Destaca que la oferta de viviendas está disminuyendo drásticamente, señalando que “anteriormente había 14.000 pisos disponibles en Madrid, pero ahora solo quedan 8.000. En Barcelona, la oferta ha caído a 5.000 unidades”.

Encinar añade que “estamos viendo cómo se está agotando la oferta. Los flujos de propiedades en alquiler han desaparecido. Los inversores ya no llegan como antes. Hubo un auge de inversores que reformaron miles de viviendas para destinarlas al alquiler, pero ahora eso se ha detenido. De hecho, los fondos de inversión están desinvirtiendo a un ritmo alarmante”.

Para abordar esta crisis, Encinar insta al Gobierno a ofrecer “garantías, estabilidad legal y seguridad" y asegura que en la actualidad “hay inversiones igual o más rentables que la vivienda, como por ejemplo en letras del tesoro, y el capital está abandonando el sector”.