Perspectivas del mercado de la vivienda de lujo: ¿seguirá en alza la demanda en 2025?

El mercado de la vivienda de lujo español goza de una salud privilegiada y se encuentra en pleno crecimiento. Cada año se cierran más operaciones y a precios más elevados, lo que sitúa a España en pleno epicentro de la inversión internacional. De hecho, se proyectan 1.200 'branded residences' para los próximos años. 

Sin embargo, todo lo que sube tiene que bajar… o no. Para conocer el comportamiento del sector de la vivienda de lujo en 2024, las perspectivas para 2025 y saber si seguirá en alza la demanda, idealista/news ha entrevistado a diferentes expertos del sector.

Madrid, segunda capital europea más atractiva para invertir

“En 2024, Madrid se ha consolidado como la segunda capital europea más atractiva para la inversión inmobiliaria, superando a París y avanzando desde el octavo lugar que ocupaba hace una década. Este crecimiento refleja el atractivo de la ciudad para los inversores internacionales, especialmente en el segmento high-end”, comenta Luis Valdés, Managing Director de Residential Sales Advisory en Colliers.

“La demanda de propiedades de lujo ha seguido en ascenso, tanto por parte de compradores nacionales como internacionales. España cuenta con un marco legal estable y una economía en crecimiento, lo que la convierte en un destino altamente atractivo para los inversores”, añade Valdés.

¿Qué mercados han concentrado la actividad?

“En el primer semestre de 2024, Málaga representaba el 30% del mercado ‘prime’ en España, seguida de cerca por Mallorca con un 27%. El resto de la cuota se distribuía entre grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, y zonas costeras, como Alicante e Ibiza. No prevemos grandes cambios en este sentido”, expone Alexander Vaughan, cofundador de Lucas Fox.

Por su parte, Valdés señala que “Madrid y la Costa del Sol han concentrado las operaciones de inmuebles de lujo en el año 2024, y creemos que este año seguirán siendo el foco principal de inversores y compradores. Dentro de Madrid, Recoletos y el Barrio de Salamanca continuarán siendo el epicentro de este tipo de operaciones; Almagro y Justicia se consolidarán, y veremos el resurgir de Castellana-María de Molina”.

El 2025 el sector de lujo seguirá en crecimiento 

Alexander Vaughan opina que el mercado mantendrá un comportamiento positivo hasta 2025, que continuará la tendencia observada en 2024 sin señales de ralentización.  “La demanda nacional e internacional seguirá creciendo, ya que las perspectivas económicas para España son positivas, dado que el FMI prevé que España se mantenga como una de las potencias con mejor rendimiento en 2025. Seguirá aumentando el interés de los mercados norteamericano y latinoamericano así como la demanda local y de la UE”, expone el cofundador de Lucas Fox.

Por su parte, Gonzalo López-van Dam, CEO de Promora, cree que no hay motivos, ni indicios, para pensar que el mercado cambie su tendencia, es decir, precios cada vez más altos ante una demanda cada vez más sólida. “Cada vez hay más gente interesada en vivir en España, especialmente en Madrid y la costa del Sol. Queda recorrido”, adelanta el CEO.

“No obstante, existen muchos factores externos que no hay que perder de vista y que podrían afectar a la economía general y al mercado inmobiliario. Me refiero a que, en mi opinión, la próxima crisis no va a llegar por un exceso en el crédito o la financiación (burbuja inmobiliaria), sino, por ejemplo, de una crisis de deuda o un evento global que afecte de lleno a mercados financieros e inmobiliarios”, alerta López-van Dam.

Más demanda y precio más altos

Los precios de la vivienda de lujo y la demanda no pararán de crecer, es algo en lo que coinciden todos los expertos entrevistados. Luis Valdés cree que el nuevo tipo de comprador es cada vez más exigente y conoce el mercado, pero está dispuesto a pagar precios récord si el producto lo merece. “El desarrollo de nuevos proyectos para los próximos años es limitado debido a la escasez de suelos disponibles y de inmuebles de calidad para rehabilitar y desarrollar un proyecto residencial que reúna las condiciones de este nuevo comprador tan exigente”.

“En áreas como el Barrio de Salamanca, esta situación se complica aún más por la abundancia de edificios con patios interiores poco luminosos y las estrictas normativas de protección arquitectónica, que elevan considerablemente los costes de rehabilitación”, añade.

“En Lucas Fox, prevemos que la demanda y el número de operaciones sigan creciendo debido a la creciente demanda local y la resiliente demanda extranjera, especialmente de las américas. Los precios seguirán subiendo, sobre todo por la creciente demanda de compradores internacionales y locales y la falta de oferta. No se están construyendo suficientes viviendas de obra nueva para satisfacer la demanda, lo que incrementará la presión sobre los precios”, explica Alexander Vaughan.

Cuánto subirá la vivienda de lujo en 2025

“Los precios continúan en ascenso, sin indicios de un límite. Actualmente, alcanzan los 25.000 €/m2 y, más temprano que tarde, superarán la barrera de los 30.000 €/m2”, estima Luis Valdés, Managing Director de Residential Sales Advisory de Colliers.

En la misma línea, Vaughan comenta que “los precios de la vivienda en España subieron un 5% de media en el primer semestre, en comparación con el mismo periodo del año anterior y un 35 % en comparación con la última década (términos nominales). Creo que los precios seguirán subiendo a medida que la oferta se esfuerce por satisfacer la demanda”.

Sin temor al fin de las ‘golden visa’

Las ‘golden visa’ permitían adquirir la nacionalidad española si se invertía 500.000 euros en adquirir una o varias propiedades inmobiliarias, pero la Ley orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, las pondrá fin el 3 de abril de 2025. Sin embargo, se estima que esta medida será de poco impacto.

“El fin de las ‘golden visa’ tendrá un efecto mínimo en el mercado de lujo. De hecho, ya hemos recibido una oleada de solicitudes de última hora de clientes. También hemos tenido un cliente que ha aumentado su presupuesto con el fin de impulsar una venta y obtener el visado antes de que finalice el régimen”, comenta el cofundador de Lucas Fox.

Latinoamericanos, los más activos en el mercado de lujo

Las nacionalidades con mayor peso en el sector de la vivienda de lujo corresponde a los latinoamericanos, particularmente mexicanos y venezolanos, quienes lideran la demanda en mercados como Madrid, seguidos de peruanos, chilenos, ecuatorianos y costarricenses, en aumento. Este grupo representa aproximadamente el 50% de los compradores. Por otro lado, el comprador europeo de alto nivel adquisitivo está incrementando su presencia en este mercado.

Más ’branded residences’ en 2025

“El sector de las residencias de marca continuará su crecimiento y expansión por toda España, tanto en el sur (Marbella, Málaga) como en ciudades clave como Madrid y Barcelona. Marcas internacionales como SLS y St Regis están entrando en el mercado español y seguiremos viendo la llegada de nuevas marcas a este dinámico sector”, señala Vaughan.

Qué tipo de vivienda de lujo se demanda

Depende. “En el centro de Madrid, las propiedades más buscadas están en zonas exclusivas como el Barrio de Salamanca, Chamberí, Justicia y Recoletos. Son pisos que suelen tener entre 150 y 350 m2, con precios que oscilan entre los 1,5 y los 5,5 millones de euros, y cuentan con entre tres y cinco dormitorios”, explica Gonzalo López-van Dam, CEO de Promora.

“Por otro lado, en urbanizaciones de lujo como La Moraleja o Somosaguas/Valdemarín, los compradores tienden a interesarse por casas de gran tamaño, de entre 650 y 1.000 m2, con precios que van desde los 3 hasta los 9 millones. Estas viviendas destacan por sus grandes jardines, piscina y gimnasio. En los últimos años, hemos visto cómo compradores venezolanos y mexicanos que adquirieron viviendas en el centro de Madrid ahora consideran estas urbanizaciones de lujo como una opción atractiva, ya que ofrecen más prestaciones por precios competitivos, sin alejarse demasiado del centro de la ciudad”, señala el CEO de Promora.

Cómo cerró 2024 el epicentro histórico del lujo español: Marbella y Costa del Sol

"El mercado de la vivienda de lujo en Marbella y Costa del Sol ha cerrado el 2024 con cifras  sólidas, ya que siguen siendo epicentros de interés para compradores nacionales e internacionales.  En Marbella, ha tenido lugar un incremento moderado en los precios, con un 5-7%  superior en comparación con el año anterior. Esto refleja una estabilización después del boom pospandemia”, comenta Eric Ebbing, CEO de Homerun Brokers.

“Sin embargo, el gran desafío sigue siendo el desequilibrio entre la alta demanda y la limitada oferta  de propiedades exclusivas. La falta de producto nuevo, especialmente en ubicaciones prime, ha  contribuido a este contexto de mercado ajustado", añade. 

Las casas de lujo en Marbella y la Costa del Sol aumentarán de un 3 a un 5% sus precios

"Para 2025, prevemos que la demanda en el sector de viviendas de lujo en Marbella y la Costa del  Sol se mantendrá alta, aunque en niveles más normalizados y similares a los de 2019, en comparación con los picos extraordinarios observados tras la pandemia. Es un retorno a una  dinámica de mercado más sostenible”, señala Eric.

“Estimamos que los precios continuarán subiendo ligeramente,  quizás en torno al 3-5%, impulsados por el interés de compradores internacionales y la percepción  de Marbella como un destino seguro y exclusivo. Sin embargo, la falta de inventario seguirá siendo  un obstáculo, lo que podría alargar los tiempos de cierre de operaciones", comenta el CEO de Homerun Brokers. 

El número de operaciones bajará, pero no la demanda

“Estimamos que el número de operaciones inmobiliarias de lujo en Marbella y la Costa del Sol no alcance los niveles récord de años anteriores, pero el mercado seguirá activo. La alta demanda y la escasez de propiedades sostendrán el aumento de precios, aunque de forma más moderada. Estas zonas continuarán siendo un referente europeo, gracias a su atractivo estilo de vida y calidad”, concluye Eric.