Alquiler en zonas tensionadas en Cataluña: fijación de precio, propietario e inquilino

Se cumple algo más de un año de desde la aplicación del índice de precios del alquiler en las Barcelona y otras zonas tensionadas de Cataluña. Sin duda, es una medida que genera, desde su inicio, polémica y debate, tanto en propietarios de viviendas como en el sector inmobiliario. 

Haciendo balance de este año, Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario de referencia en la ciudad y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, expresa que, para él, los resultados han sido negativos: “El balance ha sido desastroso. La oferta de alquiler ha desaparecido en un 40% en el último año, ya que muchos propietarios han optado por vender sus viviendas o destinarlas al alquiler temporal”.

Cómo debe el casero fijar el precio del alquiler en una zona tensionada

A efectos prácticos, Carles de la Iglesia, socio de Revel, especifica que los caseros pequeños propietarios en la comunidad deben tener en cuenta que la renta que pueden fijar por el inmueble que están poniendo en alquiler depende de si el inmueble ha estado antes en alquiler o no. 

Es decir, hay dos casos posibles, que un inmueble haya estado alquilado o que no lo haya estado en los últimos 5 años. “Si lo ha estado, la renta será la resultante de aplicar la actualización de la renta inicial del último contrato vigente según el IPC acumulado desde la fecha de inicio de ese contrato”, según el experto. 

Como ejemplo, si ya hemos tenido un piso alquilado desde el 3 de marzo del 2017 y el contrato finalizó en 2022, la nueva renta que puedo aplicar es la que se instauró en marzo del 2017 actualizada según el IPC acumulado desde esa fecha. “Esto es así si el último contrato establecía que la renta se actualizaba según el IPC”. 

Mientras que, si el piso no ha estado alquilado, el propietario deberá establecer la renta, según el dato que extraiga de la herramienta de cálculo que ha puesto en marcha el gobierno central y que se puede encontrar en el siguiente enlace: https://serpavi.mivau.gob.es/

Además, “en contratos nuevos, el propietario puede repercutir los gastos de comunidad e IBI y también lo puede hacer si el inmueble había estado alquilado solo si el contrato anterior especificaba que estos gastos se pagaban aparte”.

¿Y si el propietario es un gran tenedor?

En Cataluña, un gran tenedor es aquel propietario que tiene hasta 5 inmuebles en las llamadas zonas tensionadas de la comunidad.

En este caso, el cálculo de la renta funciona exactamente igual, pero la diferencia es que, en caso de que el inmueble hubiera estado alquilado anteriormente se fijaría la renta acogiéndose a la opción que establezca una renta más baja, “la resultante del índice o la resultante de la actualización de renta”, explica el portavoz de Revel.

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¿Qué deben saber los inquilinos cuando alquilan piso en una zona tensionada?

Concretamente, en la comunidad, el inquilino debe saber si el propietario es considerado o no gran tenedor y la renta del contrato anterior, en el caso de que haya estado alquilado en los últimos 5 años.

Según Revel, además, sean grandes tenedores o no, es importante saber si estoy alquilando el piso a una empresa porque eso determinará si el contrato que se firma será de 7 años (empresas) o si será de 5 años (particulares).

Regulaciones del alquiler en zonas tensionadas, ¿una buena medida?

Tras este año de limitación de los precios en tales zonas, para Iñaki Unsain, la realidad es que los inversores han huido, la inversión en alquiler está paralizada y la situación es cada vez más complicada para quienes buscan una vivienda habitual.

Unsain cree que la aplicación de este control de precios no solo ha reducido drásticamente la oferta de vivienda habitual, sino que también ha afectado el desarrollo de nuevos proyectos. “Los promotores han dejado de invertir porque la injerencia estatal pone en peligro la rentabilidad del negocio”.

Mientras que Carles de la Iglesia opina que hay una necesidad creciente de vivienda en áreas metropolitanas de grandes ciudades, pero en muchos casos esta necesidad no viene respaldada por políticas de incremento del parque público de vivienda ni de la desregularización del sector que permitiría al sector privado desarrollar proyectos que tendrían un impacto positivo sobre la oferta.

Opina que las políticas de regulación del alquiler se han saldado, desde su implantación en gran parte del área metropolitana de Barcelona, con un 11,4% de incremento de los precios en dicha provincia.