La sentencia que avala la reparación de los daños por la comunidad de vecinos en una terraza de uso privativo

Recientemente la Audiencia Provincial de Cantabria ha ratificado en una sentencia que es la comunidad de vecinos y no el propietario, que hace uso privativo de esa terraza, quien debe asumir los costes de reparación de los daños ocasionados por una deficiente impermeabilización. Deficiencias que han causado humedades en el salón comedor de la vivienda situado justo bajo la vertical de la terraza del inmueble superior.

El informe pericial justifica que las filtraciones se deben al mal estado de conservación de la tela asfáltica, que habría expirado su vida útil, estimándose el importe de reparación en un total de 4.284,30 euros. 

Cabe destacar que los estatutos de la comunidad establecen, como regla especial de contribución a los gastos comunes, que "aquellos correspondientes a la conservación y reparación de las terrazas que pertenecen privativamente serán de cuenta exclusiva de sus respectivos propietarios".

Sin embargo, en el caso que nos ocupa, “si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario (…), corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro”. “Mientras que, si éste proviene del solado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será éste quien esté obligado a la ejecución de la reparación”, añade la sentencia.

“No cabe confundir la terraza, en sentido estricto, con la cubierta del inmueble, máxime cuando el elemento necesitado de reparación no es la terraza en sí, sino la tela asfáltica o elemento análogo que protege la cubierta. En consecuencia, resultando de la pericial obrante en autos que los daños por filtraciones se debieron al mal estado de impermeabilización, y no a un mal mantenimiento o una actuación negligente del propietario del piso, la obligación de reparar e indemnizar los daños causados compete a la comunidad de propietarios”, concluye la sentencia.

¿Es posible desafectar una terraza de uso privativo?

Dentro de los elementos comunes de un edificio constituido en el régimen de propiedad horizontal, cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales; y por destino, o no esenciales, entre los que se encuentran las terrazas, lo que permite atribuir el carácter privativo de las mismas a uno de los propietarios. 

En este sentido, la STS 5771/2012, Sala de lo Civil de 18 de junio de 2012, apunta lo siguiente: “La diferencia estriba en que los segundos -pisos- no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación”.

También la STS 80/2024, de 23 de enero, resume que: "Las terrazas son elemento común del inmueble, por expresa disposición del art. 396 CC, salvo que en el título constitutivo o en los estatutos se recoja su privacidad, o porque, aunque en principio consten como elemento común, sean desafectadas posteriormente”. 

Esta STS finaliza comentando que la desafectación de elementos comunes no esenciales es posible, lo que permite que, bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior unánime de la comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que, no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean solo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc. 

“Ahora bien, las terrazas pueden desafectarse y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad (…).”, finaliza.