Hacinamiento en viviendas o pisos patera: ¿puede la comunidad de propietarios hacer algo?

Los altos precios de la vivienda en venta y en alquiler están generando nuevas realidades para muchas personas, especialmente para los colectivos más vulnerables. El chabolismo y el sinhogarismo en España se ha disparado un 25% en 10 años, y las condiciones del mercado inmobiliario parecen ir a peor.

Además de esto, la falta de stock y de casas a precios accesibles ha desembocado en otro fenómeno terrible: el hacinamiento en viviendas. Algo de lo que ya alertaba en 2018 el catedrático de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid Jesús Leal Maldonado.

Esta nueva realidad, sin embargo, carece de los métodos de recuento necesarios para dibujar una radiografía fidedigna de su dimensión. “Los hogares con más de cinco personas han crecido, lo que refleja la precariedad habitacional en la que viven muchas familias migrantes. A pesar de la gravedad del problema, no existen datos precisos que permitan medir con exactitud la magnitud del hacinamiento, ya que muchas de estas situaciones no se declaran oficialmente”, explicaba el catedrático en idealista/news en una entrevista pasada.

Además de los problemas para las personas que se ven irremediablemente abocadas a vivir con muchas personas en un piso que no da para tanto, el hacinamiento puede derivar en otros percances en aquellas comunidades de propietarios en las que tiene lugar.

¿Puede hacer algo la comunidad con un piso patera?

Muchas veces, la existencia de un piso en el que viven hacinadas más personas de las que deberían puede causar problemas dentro de un edificio o una urbanización. ¿Se podría hacer algo?

“La solución al problema del hacinamiento o de los pisos patera radica fundamentalmente en la carga de la prueba para poder acreditar el hecho, el cual de por sí podría no ser considerado ilegal si en el día a día los ocupantes realizan un uso adecuado de las instalaciones y no generan actividades molestas, insalubres, prohibidas o ilícitas”, comenta Patricia Briones, abogada y secretaria técnica del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

Si los ocupantes de un piso (ya sean propietarios o inquilinos) realizan actividades molestas o prohibidas, sí que se podrían tomar medidas. El número de personas que habiten no es determinante, sino su comportamiento.

“Generalmente, la denominación de hacinamiento o pisos patera tiene las connotaciones de que se desarrollan el tipo de actividades anteriormente descritas. Para ello, la Ley de Propiedad Horizontal regula la acción de cesación tendente a requerir tanto al propietario del inmueble como a los ocupantes a que cesen en esa actividad (molesta, prohibida, insalubre o ilícita), apercibiendo que de no hacerlo la comunidad instará acciones judiciales para conseguir dicha cesación”, agrega la abogada y secretaria técnica de CAFMadrid.

Es decir, en principio, si los ocupantes del inmueble en cuestión no generan problemas susceptibles a ser perseguidos, no se podría hacer nada.

Pero, ¿qué ocurre si el hecho de que la existencia del piso patera eleva el gasto de la comunidad? Por ejemplo, hay comunidades de propietarios que en la cuota mensual incluye servicios como el agua o la calefacción. ¿Se podrían subir las cuotas a las viviendas con muchos ocupantes?

“Lo que la comunidad no puede hacer para evitar este tipo de actividades, es acordar en junta un coste mayor de cuotas para sus propietarios por el hecho de en una vivienda habitan muchas personas (téngase en cuenta que una familia muy numerosa también puede residir en un inmueble y no por ello se le va a incrementar la cuota ordinaria), ni tampoco se les puede prohibir el acceso al portal, espacios comunes o cortarles los suministros esenciales para la habitabilidad como son la calefacción o el agua corriente”, explica Patricia Briones.

¿Y si el piso patera es alquilado?

Tampoco es legal subir las cuotas de comunidad a las viviendas que estén alquiladas, ya que dicho acuerdo sería anulable por atentar por el principio de igualdad. Todos los propietarios tienen los mismos derechos y deberes respecto a la comunidad, sin discriminación por su cuota de participación o de su uso del inmueble, ya sea el de vivienda habitual o que esté alquilada.

¿Se le puede subir la cuota de la comunidad a un solo vecino?

No es legal subir únicamente la cuota comunitaria a un vecino, es decir, subirla a un solo inmueble dentro de la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que todos los propietarios de una comunidad deben contribuir a los gastos comunes en proporción a su cuota de participación (art. 3 LPH).

La cuota de participación será determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes (art. 5 LPH).