De las incidencias a las denuncias: así ha sido el estreno del registro de alquileres de corta duración

Julio arrancó con la esperada entrada en vigor del registro único de alquileres de corta duración, cuyos primeros días han estado marcados por incidencias, denuncias y propuestas de mejora.

Desde el 1 de julio, es obligatorio que todo anunciante de un piso de alquiler de corta estancia (vacacional, temporal o de habitaciones) cuente con un identificador que facilitan los Registradores de la Propiedad para que las autoridades puedan llevar un control y supervisión sobre este tipo de arrendamientos. No hay un plazo máximo para solicitar este código, pero mientras no se tenga este código la vivienda no se puede comercializar en plataformas digitales donde haya una transacción económica.

Aunque la fecha de la puesta en marcha de este registro se conoció hace meses, el estreno no ha estado exento de problemas: mientras el sector se queja de fallos para acceder o tramitar la solicitud, Consumo ha recibido denuncias contra algunas plataformas por incumplir las directrices de la normativa. Además, han llegado propuestas de mejora de muy diferente índole: desde cambiar la gestión a reforzar los mecanismos de control y sanción.

Incidencias y sugerencias del sector 

StayAlliance, la asociación que agrupa a los principales actores del alojamiento de corta y media estancia en España, fue la primera en actuar. Solo un día despues de que entrara en funcionamiento, envió un comunicado para trasladar su preocupación "por el diseño e implantación del Registro Único de Arrendamientos". La asociación alegaba que se estaban produciendo "incidencias técnicas y operativas" que afectaban tanto al acceso como a la tramitación en el portal registradores.org, "único canal habilitado para realizar el trámite obligatorio".

Según la asociación, estos fallos "son la causa fundamental que explica que menos del 50% de los alojamientos hayan logrado cumplimentar el proceso burocrático residenciado por el Ministerio de Vivienda en el Registro de la Propiedad".

StayAlliance puntualizó que, durante los días 30 de junio y 1 de julio, la plataforma "experimentó fallos persistentes que impidieron a numerosas empresas completar el procedimiento". Ante esta situación, remitió una comunicación formal a la Subsecretaría de Vivienda mediante un escrito acompañado de documentación técnica y vídeos que acreditaban los errores y solicitó la suspensión temporal de plazos y que quedara constancia administrativa de la situación.

Por otro lado, la alianza profesional remarcó que el diseño del registro presenta limitaciones conceptuales; por ejemplo, que su gestión recae sobre los Registradores de la Propiedad, "aun siendo un trámite que no tiene naturaleza registral inmobiliaria, sino económica y empresarial". Para la alianza, "el procedimiento confunde al titular de la actividad con el propietario del bien", por lo que "una alternativa más adecuada sería canalizar la gestión a través del Registro Mercantil, tal y como sucede con otras obligaciones vinculadas a la actividad comercial y a la identificación jurídica de los operadores". 

La asociación también aprovechó la ocasión para tender la mano al sector público para poder acometer algunos ajustes al modelo actual, con los que se lograría "fortalecer el marco regulatorio del sector" y "consolidar un sistema más robusto, claro y eficaz", a través de una "herramienta que aporte seguridad jurídica y facilite el cumplimiento a todos los operadores responsables".

Primeras denuncias por incumplimiento

En los primeros días de funcionamiento del registro único de alquileres de corta duración han traído consigo denuncias contra algunas plataformas por parte de la Federación de Consumidores y Usuarios (CECU), que ha presentado una denuncia ante la Dirección General de Consumo, órgano directivo del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, contra Booking y Airbnb por no cumplir con la normativa que exige la publicación del número de registro en los anuncios de contratos de corta duración.

La organización de consumidores señala que ambas plataformas debían haber adaptado sus sistemas antes del 1 de julio de 2025, tal y como establece el Real Decreto 1312/2024, que obliga a mostrar el número de registro "claramente como parte de sus anuncios antes de permitir la oferta de los servicios de alquiler de alojamiento".

Según la investigación realizada por CECU, Airbnb permite la publicación de anuncios sin el número de registro, lo que impide a los consumidores consultar esta información esencial y, a juicio de la federación, supone una evasión de la responsabilidad de la plataforma de exigir este requisito a los arrendadores.

En el caso de Booking, la plataforma sí impide la publicación de anuncios que no incluyan el número de registro, pero no ha eliminado los anuncios que no disponen de dicho identificador.

La federación insiste en que la ausencia de este dato puede llevar a contratar servicios sin licencia, generando inseguridad para los consumidores, y se muestra partidaria de reforzar los mecanismos de control y sanción, incluyendo una dotación presupuestaria adecuada para inspectores.

¿En qué plataformas digitales es necesario contar con el Registro Único? 

A efectos legales, el nuevo marco normativo distingue expresamente a las denominadas “plataformas en línea de alquiler de corta duración”, definidas en el artículo 3 del Reglamento (UE) 2024/1028 como: “una plataforma en línea en el sentido del artículo 3, letra i), del Reglamento (UE) 2022/2065 que permite a los huéspedes celebrar contratos a distancia con anfitriones para la prestación de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.”

Esta definición incluye, por tanto, portales donde se formaliza el contrato de alquiler (con una reserva o booking) y el pago se realiza íntegramente en el entorno digital. En estos casos, el número de registro será obligatorio para poder anunciarse legalmente a partir del 1 de julio de 2025.

Por el contrario, quedan excluidas las páginas web o medios que actúen como meros “escaparates” de los alojamientos, sin facilitar la formalización de contratos a distancia. Es el caso de los portales de anuncios clasificados (como idealista), webs personales sin motor de reserva, o canales offline, como agencias físicas o publicidad impresa.

Así, no tiene que ser un profesional el que comercialice el inmueble, sino que también puede ser un particular con voluntad de comercializar la vivienda en una plataforma digital donde hay una contraprestación económica. Por tanto, no es obligatorio por el mero hecho de publicitar el alquiler en internet. 

Alojamientos exentos de realizar el Registro Único

Los alojamientos que normalmente están exentos son aquellos que están clasificados como segundas residencias y que no se destinen a alquiler de corta duración. También están exentos los hoteles, apartahoteles, moteles, albergues, campings, casas rurales, alquileres tradicionales (de más de un año de contrato) y los alojamientos que se promocionen offline. 

Además, los alojamientos rurales regulados y correctamente inscritos en sus respectivos registros autonómicos no se consideran viviendas vacacionales ni arrendamientos ocasionales, por lo que no están afectados por la obligación de inscribirse en el nuevo procedimiento estatal.

Según la Asociación Española de Turismo Rural (Asetur), la única obligación que se exigiría a estos establecimientos sería incluir su número de registro autonómico en las plataformas y portales donde comercialicen su oferta turística, sin necesidad de duplicar dicho registro a nivel estatal.

En definitiva, es obligatorio para viviendas o habitaciones de una vivienda, así como para alojamientos en buques, embarcaciones o artefactos navales, cuyo uso no sea el de vivienda habitual, sino de alquiler de corta estancia. 

¿Y qué sucede si una misma vivienda es turística y de temporada? En tal caso, se necesita un código para cada tipo de alquiler, ya sea turístico, de temporada o de habitaciones. Por lo tanto, habría que contar con tres códigos diferentes por la misma vivienda. Por cada código hay que pagar 27 euros.  

Sanciones por incumplimiento de la nueva normativa

En el caso de que el arrendador no registre su vivienda, o de que la información sea incorrecta o incompleta (y no se subsane en los 7 días posteriores), el Ministerio podrá retirar la licencia del inmueble y, por lo tanto, eliminarlo del mercado. Dichas plataformas tendrán un plazo de 48 horas desde la notificación para eliminarlo.

Sin este número de registro no se podrá poner en el mercado del alquiler de corta duración ningún inmueble, por lo que, si algún propietario incumple esta medida, se expondrá a sanciones económicas que varían en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre, las cuales pueden oscilar desde los 2.000 euros, hasta superar el medio millón.