Cataluña pierde atractivo inversor: “Demasiada regulación y topes de precio en alquileres”

Entre abril y junio de 2025 los contratos de alquiler cayeron un 19,7% en Cataluña y más de un 21% en Barcelona y su área metropolitana, según datos de Generalitat e Incasòl. En paralelo, el mercado de alquiler temporal se ha disparado más de un 50% en un año y se consolida como la opción preferida para muchos propietarios. Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario (PSI) de referencia en Cataluña, critica la fuga de empresas e inversiones inmobiliarias hacia otras comunidades autónomas donde no existe regulación de precios.

El experto destaca que, si no se producen cambios legislativos, ese dinero no volverá. Se irá consolidando en otros mercados más estables y rentables.

Por qué Cataluña pierde inversores en vivienda

En declaraciones a idealista, Unsain nos resalta los principales factores que provocan esta situación. “La continua regulación y sobre-regulación del mercado del alquiler, los cambios en los tipos impositivos según si eres gran tenedor o no, la confusión jurídica que esto genera, y las constantes modificaciones legislativas”. 

Y no es todo, a ello le suma los topes de precios en los alquileres, “que hacen que invertir en Cataluña resulte poco atractivo, poco rentable y, sobre todo, muy incierto”. Una situación preocupante que provoca que muchos inversores inmobiliarios se retiren del mercado o trasladen su capital fuera de Cataluña, en busca de entornos más estables y predecibles.

Analizando este efecto, Carlos Bajo, Managing Director de Laborde Marcet, cree que en mercados consolidados como el de Cataluña, los inversores son muy sensibles a factores como la seguridad jurídica, la fiscalidad y la estabilidad normativa. 

“En los últimos años, la incertidumbre regulatoria en materia de vivienda ha generado cierta cautela, lo que en algunos casos ha llevado a que parte de la inversión se diversifique hacia otros mercados o activos con mayor previsibilidad”.

Demanda más selectiva y sofisticada

Aunque hay un problema de base, Carlos Bajo tiene que claro que Cataluña, y en particular Barcelona, siguen siendo un polo de atracción principal para el capital gracias a su dinamismo económico, turístico y cultural, así como por su capacidad para atraer talento e innovación. Según Bajo, “esto sostiene una demanda de capital que no desaparece, sino que se hace más selectiva y sofisticada”. 

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Eso sí, fondos y family offices analizan con más detalle qué tipología de producto y en qué localizaciones apostar, priorizando proyectos con fundamentos sólidos y visión de largo plazo.

¿Qué tipo de inversor puede comprar en otros destinos?

Para Unsain se trata de aquellos que buscan rentabilidad a través del alquiler. “La compra de pisos para destinarlos al arrendamiento prácticamente se ha detenido. Antes representaban el perfil más habitual de mis clientes, pero ahora esa demanda se ha frenado en seco”. 

En cambio, el experto cree que el comprador que sí se mantiene es el particular que adquiere vivienda para uso propio, ya sea para vivir en ella o para destinarla a un hijo, por ejemplo.

Y el inversor internacional seguirá comprando en Barcelona, “porque no lo hace pensando en obtener rentabilidad por alquiler, sino porque desea tener una vivienda en la ciudad para disfrutarla de manera ocasional. Por ese motivo, las regulaciones del mercado del alquiler le afectan relativamente poco y no condicionan su decisión de compra”, opina.

Buen dinamismo del mercado residencial en Cataluña

Para el portavoz de Laborde Marcet, el mercado residencial en Cataluña seguirá mostrando un buen dinamismo en lo que resta de año, en línea con la tendencia nacional. El segmento Living, que ya lidera la inversión en España con más de 1.700 millones en el primer semestre, “continuará siendo protagonista gracias a la fuerte demanda de vivienda, el dinamismo del alquiler y el creciente interés por fórmulas como el build-to-rent o el build-to-sell”.

Ahora bien, la clave estará en mantener un marco regulatorio estable y en impulsar proyectos bien ubicados, sostenibles y adaptados a la demanda real, según el profesional. “En ese escenario, la inversión residencial en Cataluña seguirá sumando operaciones, apoyada en la fortaleza estructural de Barcelona como destino global”.