El TSJ de Galicia confirma la demolición de una casa prefabricada en suelo rústico

Muchos propietarios creen que una vivienda construida en suelo rústico hace más de una década ya no puede ser demolida. Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de Galicia, en una sentencia dictada el 17 de abril, ha respaldado la actuación de la Axencia de Protección da Legalidade Urbanística (APLU) que ordenó la reposición de la legalidad urbanística tras declarar ilegalizables las obras ejecutadas en una finca.

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El caso gira en torno a una casa prefabricada de 87 m2 de superficie y 70 m2 de soportal. La resolución recuerda que este tipo de construcciones no quedan al margen de la normativa por el mero hecho de ser prefabricadas o desmontables, ya que cuando se instalan de forma permanente sobre una parcela y se destinan a uso residencial, deben cumplir los mismos requisitos que cualquier otra vivienda.

La fecha de terminación de las obras para evitar la demolición

Uno de los principales argumentos de la propietaria era que la Administración ya no podía incoar el expediente porque habían transcurrido más de seis años desde que finalizaron las obras, plazo previsto en el artículo 153 de la Ley del Suelo de Galicia.

Sin embargo, la Sala de lo Contencioso-Administrativo concluye que esta circunstancia no quedó acreditada. Al haberse iniciado el procedimiento el 7 de noviembre de 2016, correspondía a la propietaria acreditar que las obras habían concluido, como muy tarde, el 7 de noviembre de 2010.

La sentencia dedica una especial atención al valor de las pruebas gráficas y recuerda que no basta con aportar imágenes de satélite cuando no muestran la vivienda totalmente acabada. En este caso, la Sala destaca que la fotografía de julio de 2010 aportada por la propietaria únicamente reflejaba tierra removida, lo que el tribunal califica como una mera actuación preparatoria.

Para que se considere terminada es necesario acreditar que estaba finalizada tanto en su configuración exterior como interior, y en condiciones de servir al uso al que se destinaba. El hecho de que estuviera siendo utilizada no demuestra, por sí solo, que las obras hubieran concluido.

La demora de la Administración no siempre impide ejecutar la demolición

La propietaria sostenía además que la Administración había perdido la posibilidad de ejecutar la orden de demolición al haber transcurrido varios años desde que la resolución adquirió firmeza. Sin embargo, el TSJ de Galicia rechaza este argumento al recordar que fue la propia interesada quien solicitó la suspensión de la ejecución mientras se resolvían los recursos.

La sentencia concluye que ese periodo no puede computarse a efectos de apreciar la prescripción de la acción ejecutiva, ya que durante ese tiempo la Administración no podía llevar a cabo la demolición. De este modo, la Sala aclara que el mero transcurso del tiempo no impide, por sí solo, ejecutar la demolición cuando esta ha permanecido legalmente suspendida.

Los requisitos que no cumplía la casa prefabricada para ser legalizada

El segundo eje del recurso consistía en determinar si la construcción podía acogerse al régimen previsto para las edificaciones residenciales vinculadas a explotaciones agrícolas o ganaderas. El fallo recuerda que la legislación gallega solo permite viviendas en suelo rústico cuando existe una relación directa, permanente e imprescindible con dicha explotación.

No basta con desarrollar una actividad en la finca o con que alguno de los miembros de la familia participe en ella, siendo necesario acreditar que cumple todos los requisitos y resulta objetivamente necesaria para su funcionamiento, lo cual no sucedió en este caso.

Tampoco se demostró que la actividad agropecuaria constituyera la principal fuente de ingresos de la titular de la explotación. A estos efectos, la normativa exige acreditar dicho extremo con las tres últimas declaraciones del IRPF para comprobar que la explotación aporta, al menos, el 50% de la renta anual.

Además, la finca ya disponía de una vivienda principal de 239 m2 y la nueva construcción no cumplía las exigencias de integración paisajística previstas en el artículo 39.c) de la LSG. El tribunal subraya que el uso de módulos prefabricados no resulta acorde con las características tipológicas y materiales del paisaje rural ni de las construcciones del entorno, lo que contraviene la normativa que obliga a que cualquier edificación armonice con la arquitectura tradicional de la zona.

La sentencia también pone de relieve que la explotación contaba únicamente con cuatro reses bovinas, una dimensión que, a juicio del tribunal, no justificaba una segunda vivienda.

Finalmente, el TSJG rechaza que la casa prefabricada pueda considerarse una ampliación de la ya existente, al tratarse de una construcción independiente, sin vinculación física ni funcional y destinada a una unidad familiar distinta.

El TSJ de Galicia confirma la orden de demolición de la casa prefabricada

A la vista de las pruebas aportadas, el tribunal gallego desestima el recurso de apelación, confirmando la decisión del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº. 3 de Pontevedra, que había ratificado la resolución de la APLU, y mantiene la orden de demolición, imponiendo además las costas procesales a la propietaria.

La sentencia constituye así un recordatorio de la importancia de comprobar la viabilidad de cualquier vivienda proyectada en suelo rústico antes de iniciar las obras, ya que ni el paso del tiempo ni el uso continuado garantizan su legalización. Como pone de relieve el fallo, la clave no está en el tipo de construcción, sino en que su implantación se ajuste a la normativa.