La banca se encuentra en plena operación salida y entrada de pisos de sus balances, algo que al estar produciéndose al unísono provoca un atasco de considerables proporciones. En estas circunstancias, las entidades están haciendo todo lo posible para "comerse" la menor cantidad de viviendas posible y recurren incluso a aceptar pérdidas a corto plazo, para no sufrirlas a medio y largo
Así, en los últimos meses se están produciendo en el mercado prácticas impensables hace unos años, como que los bancos acepten quitas en las hipotecas de los promotores o que condonen parte de la hipoteca a los particulares con tal de que encuentren alguien que compre su vivienda o de que saquen el préstamo del balance del banco
En el mercado español hay entidades que venden cerca de 400 viviendas al mes, pero que por la puerta de atrás les entran el doble. Al principio, los bancos aceptaron la dación en pago de promotores como fórmula para saldar sus deudas, pero la política de provisiones del banco de España (bde) y el agravamiento de la crisis hicieron que los bancos consideraran que esta estrategia no podía mantenerse en el tiempo porque sería peligrosa a largo plazo. Esto, unido a que el caudal de entrada de viviendas es enorme, está provocando que haya diferentes soluciones para el mismo problema: un hipotecado profesional o particular que no puede pagar
Así, tras varios años de crisis, las estrategias de los bancos y sus unidades inmobiliarias son diversas e incluso antagónicas: hay entidades con el cartel de "liquidación total" aunque sea asumiendo pérdidas (la operación más sonada es la de banco santander, pero hay varios paquetes de viviendas circulando por el mercado) y otras que están "pescando en río revuelto" Creando "mini-bancos malos" con la compra de viviendas con descuentos del 80% O más A las entidades que desean quitarse los pisos de encima como sea. Son entidades que en breve veremos que pasan a ser enormes inmobiliarias con o intermediando decenas de miles de viviendas compradas a precios irrisorios y con la intención de hacer plusvalías a poco que vendan a un precio algo superior, algo parecido a lo que hicieron algunos en la década de los 90
En este mercado tan extremo también se empieza a ver a los bancos lidiar con sus problemas cotidianos -promotores y particulares que no pueden pagar sus préstamos hipotecarios- con tácticas impensables hace años como por ejemplo:
(I) que el banco ayude al promotor a vender sus viviendas aunque sea con pérdidas
(Ii) que las entidades permitan y animen a algunos particulares a que encuentren compradores para sus casas aunque sea por menos dinero de la hipoteca e incluso que sean ellos mismos los que "compren" su propia casa a menor precio del que deben con tal de que se lleven la hipoteca a otra entidad
Bancos vendiendo pisos de los promotores
Numerosos de los anuncios de viviendas nuevas de bancos que hay en los portales inmobiliarios no pertenecen a las entidades, sino que son aún de los promotores. El banco no quiere que pasen a su balance y ayuda al promotor a vender su vivienda. En muchos casos son incluso viviendas de promotores que han soportado la crisis, pero que ahora con la competencia de los pisos de bancos ya no pueden vender sus viviendas nuevas al precio que desean porque son más caras y tienen alrededor la competencia de las entidades. Evidentemente, el banco sólo ayuda a los promotores con lo que tiene créditos pendientes previa forma de contratos Leonínos para evitarse posteriores problemas legales, al que pone a su disposición gran parte de su maquinaria (marketing, fuerza de ventas, inmobiliarias asociadas, etc)
La ayuda más importante que aporta el banco al promotor es permitirle vender por debajo del precio de la hipoteca. Por ejemplo, el promotor puede que tenga viviendas a 150.000 euros cuando alrededor hay casas de bancos semejantes a 120.000 euros, lo que imposibilita su venta. El promotor no puede tomar la decisión de vender por debajo de la hipoteca si no es con el consentimiento del banco. Sólo con la colaboración entre ambos puede salir adelante la operación y evitar que la vivienda llegue al balance del banco, algo que le haría iniciar toda la ronda de provisiones y gastos adicionales (iva, impuestos, mantenimiento...) que supone quedarse con la casa
Así, el banco no sólo da el visto bueno al promotor para que venda las viviendas del ejemplo a 110.000 euros (aunque deba 150.000 euros al banco) sino que además le anuncia él mismo las casas e introduce las viviendas en su red de inmobiliarias colaboradoras para agilizar la venta. Al encontrar un comprador se formaliza la venta, el promotor liquida la hipoteca y el banco le "perdona" la parte de la hipoteca que no puede cubrir con la venta
"En la operación ganamos y perdemos todos un poco: el banco pierde parte de la hipoteca que tenía concedida pero no se queda con la vivienda, mientras que los promotores no conseguimos los ingresos previstos por nuestra obra pero al menos no tendremos una deuda con el banco ni el lastre de una vivienda por vender", señala un promotor afectado. El promotor también aclara que la operación no sale del todo "gratis" ya que deberá pagar las comisiones al agente de la propiedad (api) asociados al banco que haya vendido la vivienda (3% aproximadamente) y en algunos casos, otra comisión a la sociedad inmobiliaria del banco que le haya vendido la casa (1,5% aproximadamente)
Bancos que ofrecen a los particulares perdonar parte de la hipoteca
En el caso de los particulares, algunas entidades también están ofreciendo en algunos casos soluciones alternativas parecidas para no quedarse con la casa. Sin llegar a la solicitada dación en pago, sí están dando una salida alternativa al embargo. Así, no pocos particulares han visto como el banco les animaba a encontrar un comprador para su vivienda como fórmula para deshacerse del piso (y de la hipoteca). Hasta aquí nada nuevo si no fuera porque la entidad está siendo flexible con la forma de liquidar la hipoteca del cliente. Hace unos meses hubiera sido impensable que un banco permitiera vender una casa por 80.000 euros, por ejemplo, si sobre la misma pesaba una hipoteca de 100.000 euros y no había un plan para pagar la diferencia. Ahora no sólo no es imposible si no que en algunos casos está siendo la solución a bastantes problemas e incluso impulsada desde el banco. Con el mercado inmobiliario a la baja, en ocasiones, el propietario se encuentra entre la espada y la pared: no puede bajar el precio de la vivienda más allá de la hipoteca y a esos precios no encuentra un comprador interesado. Esta válvula de escape ofrecida por el banco le soluciona muchos problemas
Incluso hay ocasiones en las que el propio propietario pacta con el banco un precio al que el banco le liquidaría la hipoteca pendiente. Según fuentes que participan en este tipo de negociaciones, hay ocasiones en los que los propietarios buscan esa financiación en otra entidad y consiguen deshacerse de la primera hipoteca a cambio de tener una menor con otro banco. "Aunque el propietario dice siempre que no puede pagar más, es increíble cómo se mueve y consigue crédito en este tipo de operaciones en la que dices que le liquidas la hipoteca si consigue parte del dinero", señala un responsable inmobiliario de una entidad española acostumbrada a intermediar en estos procesos
De esta forma, el banco consigue solución a tres problemas: (i) libera las provisiones de un crédito moroso, (ii) se deshace de una hipoteca fallida sin quedarse con la vivienda y (iii) obtiene de forma inmediata una cantidad interesante de dinero en efectivo que habría tardado mucho tiempo en obtenerlo si hubiera iniciado un proceso de embargo y posterior venta de la vivienda. En todos los procesos explicados, la banca acepta pérdidas a corto plazo, pero se asegura no tenerlas a medio y largo plazo
En cualquier caso, aclaran las fuentes, esto no es una salida general sino particular que depende mucho de aspectos como la estrategia de cada banco, la deuda de cada persona, el porcentaje de pérdidas dispuesto a aceptar el banco y la situación personal de cada hipotecado. En cualquier caso, recomiendan siempre acudir al banco ante el primer indicio de problemas para pagar la hipoteca y afrontar la situación cuando es abordable y no al final, cuando ya quedan pocas salidas. La mayoría de los bancos, añaden, pese a que van a seguir "comiéndose" pisos quieren los menos posibles, por lo que casi siempre se puede pactar una fórmula de pago o salida a los problemas si se acude a tiempo
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54 Comentarios:
En el frente inmobiliario la avalancha morosa está desbordando las líneas de contención establecidas por el cuartel general banksteril. Incapaces de contener las oleadas de promotores rocamboles, aterrorizados por los daños causados por hordas de pepitos suicidas y conocedores de la incesante marea de refuerzos del ejercito deudor los banksters comienzan a enarbolar bandera Blanca. Medidas de pacificación, hacer volar blancas palomas de reconciliación, ofrecer chocolatinas a los niños desahuciados todo vale con tal de obtener una tregua que les de tiempo a recomponer balances, recobrar la moral de sus tropas y equiparse con nuevas armas legales y fondos de recapitalización para volver a la batalla con garantías. Ambos ejercitos no obstante comparten un terror común, resuena por las noches en sus apagadas conciencias como un eco persistente y cada vez más cercano, es una profecía apocalíptica que dice: el pisito vale hoy menos que ayer pero más que mañAna.
...y el 31 de diciembre de este año expira la proroga que otorgó el psoe a promotores y constructores para que iniciaran las promociones programadas bajo pena de recalificar todos esos millones de metros cuadrados de suelo urbanizable a "suelo rustico".Durisimo golpe para los balances de los bancos con infinidad de suelo embargado y para las constructoras y promotoras que solo van a poder construir casetas de obras y casitas para mascotas.
No lo entiendo....pero, pero, pero...¿Los bancos no se dedican a vender pisos?, Pues entonces......¿A qué?...........¿De qué van a vivir?
¡Ay, pobres! ¡Que crisis de identidad tienen!
Las oscilaciones del precio de los pisos sigue un patrón fijo, cíclico.
+ Cuando el mercado es alcista en general, porque los compradores andan sobrados de dinero, o porque la financiación es barata y abundante, la burbuja crece así: los compradores más madrugadores utilizan su gran poder adquisitivo
Para elegir los pisos mejores y mayores, justamente los más caros. El stock disponible de pisos buenos y caros del escalón superior se agota rápidamente.
La segunda oleada de compradores, con la misma cantidad de dinero disponible o financiado, sólo encuentran pisos algo peores o menores, del segundo escalón; pero los avispados vendedores saben que ya no tienen la competencia de los
Vendedores del primer escalón, y suben los precios. Ahora sólo se puede comprar pisos de segunda categoría, aunque pagando el precio que unos meses antes tenían los de primera.
Pocos meses después, el stock del segundo escalón se agota, y los siguientes compradores, más rezagados pero con igual poder adquisitivo, deben conformarse con los pisos de tercera categoría, que a su vez suben de precio.
Si alguien tiene menos dinero, encontrará pisos de cuarta categoría al precio que antes tenían los de tercera, que es el que inicialmente tenían los de segunda.
Y así sucesivamente, se van vendiendo los stocks de los escalones superiores, tirando al alza de los precios de los escalones inferiores.
En el máximo de inflación de la burbuja, los pisos basura del último escalón, se llegan a vender por el mismo precio que al principio se vendían los mejores y mayores del primer escalón de calidades.
El último en comprar, es el que paga más dinero por menos calidad.
+ Cuando el mercado es bajista en general, porque los compradores andan faltos de dinero, o porque la financiación es cara y escasa, la burbuja se desinfla así: los compradores más madrugadores utilizan su menguado poder adquisitivo
Para elegir los pisos más baratos, justamente los peores y menores. El stock disponible de pisos baratos y malos del último escalón inferior se agota lentamente....(x)
La segunda oleada de compradores, con la misma cantidad de dinero disponible o financiado, sólo encuentran pisos algo mejores o mayores, del penúltimo escalón; pero los asfixiados vendedores saben que los compradores sólo pueden
Pagar el precio del último escalón inferior, y bajan los precios.
Ahora ya se puede comprar pisos de penúltima categoría, aunque pagando el precio que unos meses antes tenían los de última inferior.
Pocos meses después, el stock del penúltimo escalón inferior se agota, y los siguientes compradores, más rezagados pero con igualmente escaso poder adquisitivo, sólo encuentran los pisos de antepenúltima categoría, tercera por abajo, que
A su vez bajan de precio.
Si alguien tiene más dinero, encontrará pisos mejores de cuarta categoría por abajo al precio que antes tenían los de tercera por abajo, que es el que inicialmente tenían los de penúltima, segunda por abajo.
Y así sucesivamente, se van vendiendo los stocks de los escalones inferiores, tirando a la baja de los precios de los escalones superiores. En el final del pinchazo de la burbuja, los pisos de lujo del primer escalón superior, se llegan a vender
Por el mismo precio que al principio se vendían los peores y menores del último escalón inferior de calidades. "El último en comprar, es el que paga menos dinero por más calidad".
Tras este viaje de ida y vuelta de los precios, los especuladores profesionales ganan, los aficionados pierden, a quien compra una única casa para vivir en ella, su vida le queda condicionada por el momento en que la compró, los bancos le
Cobran a quien pueden, y el país queda listo para empezar un nuevo ciclo.
Nota: uSTED SE ENCUENTRA EN EL PUNTO DEL PLANO = (X)
Todos tus "sesudos" razonamientos estan muy bien para tiempos de bonanza o incluso de crisis normales,pero,para una "crisis sistemica" como la que estamos empezando a padecer tendras que esforzarte un poco mas en buscar encaje a nuestro mercado inmobiliario en el futuro a medio y largo plazo.
¡Ah!, Ya
Pero entonces....¿El mercado inmobiliario puede ser alguna vez bajista?
No, mire se lo digo porque, hasta hace poco, había una ley inamovible, que decía "que los pisos nunca bajan",.....y ahora todo el mundo habla de lo contrario, sacan estudios muy elaborados, y detallados, basados en el análisis de la experiencia en casos anteriores similares, como el que Ud nos presenta en su prolongada intervención,.....
...lo que quiero decir: que aquí todos llegamos a la conclusión final de que somos listos, de que todo es muy evidente y que lo sabíamos desde un principio,...
....osea, que cuando nos equivocamos, lo hacemos por entretenernos
Es lo mejor que he leido y lo mas veridico
Ana:
Una sola observación a su racionamiento... l
La gente informada (cada día son mas) sabe que los pisitos valen hoy menos que ayer y mas que mañana. Por tanto, esperan a que los precios sigan cayendo y no compran. Se están realizando muy pocas transacciones y esto va a causar una precipitación de los precios muy rápida debido al pánico que se va a generar entre los vendedores cuando se percaten que su tesoro de ladrillos no vale lo que ellos creen.
Estamos en el proceso de capitulación típico del reventón de las burbujas de activos.
Lo siento Ana, pero creo que la cosa no funciona así. no hay una crisis inmobiliaria y punto, ahora mismo lo que hay es una crisis financiera y económica enorme, que condiciona el comportamiento del mercado. Basta dar un repaso a las webs de los bancos para darse cuenta que las viviendas que más sobran son por un lado, precisamente las del escalón más bajo, y por otro las segundas residencias en costa. Y existen varias razones para ello:
1.- las segundas residencias son más cíclicas, si de media se venden 25.000 viviendas nuevas al año, en el período expansivo se venden 60.000 o más, y en el período contractivo la cifra baja a 10.000 o menos. Como el sector inmobiliario por idiosincrasia es lento en sus ajustes productivos, se tarda mucho tiempo en bajar la producción que ya está en marcha y se acumulan muchos activos.
2.- en el caso de las infraviviendas, su demanda real es prácticamente inexistente, porque solo tienen demanda en los momentos expansivos en el que el inmueble se revaloriza porque sus demandantes naturales son personas de escaso poder adquisitivo que en las actuales circunstancias no tienen empleo o si lo tienen no suelen cumplir con las condiciones de garantías exigidas en un momento de escasez financiera para poder comprar. Los pocos compradores son personas de clase media, media-alta con estabilidad laboral que no demanda esas viviendas, o gente con ahorros importantes que aprovechándose de las rebajas de precios y ofertas puntuales adquieren viviendas que no se podián permitir apenas dos años antes. Como tienen solvencia, pueden conseguir créditos, sobre todo en las viviendas propiedad de los bancos o en inmobiliarias con crédito promotor porque el banco está encantado de convertir un mal crédito o activo en uno bueno.
3.- a los bancos les llegan todo tipo de activos, por un lado suelo, que se supone que será oferta algún día, pero ahora sea propiedad de una inmobiliaria o de un banco no es oferta de vivienda. Activos que se pueden considerar buen producto, aunque sea vendible a menor precio. Estos activos provienen de inmobiliarias y de personas que tenían un poder adquisitivo alto, pero que la crisis ha hundido. Los activos que provienen de inmobiliarias no aumentan el stock puesto que ya lo eran, los activos de adjudicaciones de perfil medio-alto son los que mejor se venden porque son los únicos con demanda. Por otra parte, a los bancos les llegan los inmuebles de perfil bajo, viviendas antiguas en barrios obreros, ¿Quién los compra?, Prácticamente nadie. Locales comerciales en barrios nuevos, idem. Naves industriales, para una industria sin crecimiento, idem.
Lo primero que se agotará, será lo mejor, no lo peor, de hecho es lo único que desde mi punto de vista hace que el precio por metro cuadrado hay bajado oficilamente un 25%, cuando lo que yo veo son bajadas medias entre el 35-40%.
Espero que así sea, tal y como lo dices, porque también pienso que con lo que se inflaron los precios la bajada no ha hecho más que empezar.
Cuando en 1988 compramos una "m con r" de piso sin ascensor, ni garaje, ni trastero, ni calefacción pensamos que sería algo provisional y que en unos pocos años podríamos cambiar (vendiéndolo, claro) a algo un poco más grande y mejor, con alguna comodidad. Los precios de los pisos empezaron su escalada bestial y nuestros salarios se congelaron e incluso bajaron... no hemos podido movernos de la "m con r" de zulo en la que nos metimos entonces. Llevamos más de 20 años buscando algo por la misma zona... y realmente cada vez están más fuera de nuestro alcance, pese a haber, en el entretanto, haber pasado de un empleo en el que sólo pedían el graduado escolar a otro en que es necesaria una diplomatura universitaria.
Esto no es normal y en algún momento tendrá que corregirse, espero que sea ante de que me asfixie al subir escaleras.
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