Cuando una persona vende su vivienda habitual está exenta del pago de impuestos (vía IRPF) por esas ganancias patrimoniales siempre y cuando invierta el dinero obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual. Pero, ¿qué pasa si se trata de una casa en construcción o una autopromoción? El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) establece un plazo de dos años para acabar las obras y adquirir la nueva propiedad.
La ganancia (o pérdida) patrimonial que se produce cuando vendemos un inmueble tributa en el IRPF, entre el 19% y el 23%. Sin embargo, existen algunos casos en los que el contribuyente puede ahorrarse esos impuestos. Uno de estos casos es la famosa “exención por reinversión en vivienda habitual”, es decir, aquella persona menor de 65 años que ha vendido su casa está exenta del pago de impuestos, siempre y cuando el importe total se reinvierta en la compra de otra vivienda habitual o en su rehabilitación.
El plazo que tiene es de dos años después de la transmisión de la casa o de dos años antes de dicha transmisión. En este último caso, para que la venta se encuentre exenta de tributación habría que solicitar una hipoteca sobre la vivienda y posteriormente cancelar la misma tras la venta de la vivienda antigua sin que se supere el plazo establecido de dos años.
Para disfrutar de esta exención se puede comprar una vivienda ya construida o también una en construcción e, incluso, se contempla la autopromoción. Y ¿Cuál es el plazo de la exención por reinversión en vivienda si lo que se compra es una vivienda en construcción o si el contribuyente autopromueve su casa? El TEAC establece el plazo de dos años desde que se transmitió la vivienda, tal y como recoge el despacho Ático Jurídico Salcedo Abogados.
Según esta firma, de la resolución de la TEAC se derivan dos consecuencias para los contribuyentes, una buena y otra mala. “La buena es que la Agencia Tributaria no podrá negar al contribuyente la exención por reinversión en el caso de que materialice la reinversión en la compra de una vivienda en construcción o sea él quien la está autopromoviendo. La mala es que en estos casos, sólo tendrá dos años (anteriores o posteriores a la venta de la anterior casa), para acabar las obras y adquirir la nueva propiedad”.
Otro colectivo que puede disfrutar de esta exención es aquel que tiene más de 65 años: no tendrá repercusión fiscal con la ganancia obtenida por la venta de su casa habitual. Así, los mayores de 65 años no están obligados a reinvertir en una casa nueva ni en una renta vitalicia.
En este punto hay una novedad y es que los mayores de 65 años que vendan cualquier tipo de inmueble también estarán exentos de tributar en el IRPF las ganancias, siempre y cuando éstas se destinen a la creación de una renta vitalicia asegurada (es decir, en un producto de ahorro a largo plazo que comercializan las aseguradoras), con un límite de 240.000 euros y en un plazo de seis meses.
Las tretas de Hacienda para intentar negar la exención fiscal por reinversión en vivienda habitual
La ley dice que los contribuyentes que venden su casa pueden beneficiarse de la exención de la ganancia obtenida siempre que la cantidad se reinvierta en la compra de otra vivienda, pero Hacienda está persiguiendo a quienes se han acogido a este incentivo basándose en unas interpretaciones muy curiosas de la norma tributaria. Por ejemplo, niega su aplicación a quien no mencione en la declaración la reinversión o compre la segunda vivienda antes de vender la primera.
4 Comentarios:
¿Y si se vende una vivienda no habitual para comprar la habitual? ¿También existe ese plazo de dos años? Es decir, compraste vivienda pero, por circunstancias laborales, no la has podido disfrutar (teniéndola vacía o alquilada), teniendo que vivir de alquiler en el nuevo destino. Cuando vendas, ¿estás exento de la posible ganancia, si reinviertes en vivienda habitual?
Se considera tu primera vivienda o vivienda habitual aunque no vivas en ella. De todas formas hoy en día lo más normal es que no tengas ganancia patrimonial por la venta de la vivienda al haber bajado tanto el precio.
Qué momento contractual se considera compra de la casa en el caso de una promoción en construcción, la señal? el contrato de compraventa? la entrega de llaves? Qué pasa si la promotora retrasa los plazos y no ofrece firma de contrato cuando estaba previsto? Muchas gracias
Hola.
Si compro una vivienda al contado, sin hipoteca, y me traslado a ella como vivienda habitual y en ese momento pongo a la venta la que era hasta ese momento mi vivienda habitual, si consigo venderal antes de 2 años, ¿podré desgravar lo que me ha costado la nueva cuando consiga vender la anterior aunque no hiciera hipoteca?
El reglamento del IRPF en su Art. 40.1 dice: "Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla". No me queda claro si se puede.
Gracias
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta