Los propietarios vascos, entre los más perjudicados por la nueva ley del alquiler

El pasado 6 de marzo entró en vigor el segundo intento del gobierno por regular el alquiler vía Real Decreto (RD), que aún debe convalidarse en la Diputación Permanente del Congreso. Una reforma que el gobierno del PSOE ha llevado a cabo para proteger a los inquilinos y atacar la subida de los precios del alquiler que se han producido en los últimos años en zonas como Madrid, Barcelona, Baleares o Canarias.

De entre todos los propietarios de España, los del País Vasco están entre los más perjudicados. Durante los últimos años la moderación ha sido la tónica general en las subidas en el alquiler que han aplicado a sus viviendas, a diferencia de lo que ocurría en el resto del estado y sobre todo en grandes mercados. La situación del alquiler en Euskadi está, de lejos, muy distante de lo que se ha producido en Barcelona, Madrid, Mallorca o Ibiza. Sin embargo, la nueva regulación, desde su entrada en vigor, sí es aplicable a las viviendas de alquiler vascas.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, "los propietarios de vivienda en alquiler de la CAV son, sin duda, los más perjudicados por el nuevo Real Decreto. Durante los últimos años han alquilado sus viviendas a precios razonables por la presencia de una amplia oferta pública en esta comunidad. Los plazos de alquiler en Euskadi respondían también a esta moderación de precios, pero con la nueva regulación los propietarios vascos están obligados a firmar contratos que pueden llegar a durar 8 y 10 años. Van a tener que atarse a plazos extremadamente largos por culpa de las subidas de precios en otras regiones; al final van a pagar los platos que rompieron otros”. De hecho, frente a la revisión de los contratos de alquiler de las viviendas públicas en el País Vasco cada 3 años, los arrendadores vascos ahora solo podrán revisar las condiciones de sus contratos cada 8 años si son persona física o 10 si son persona jurídica y se completan los plazos señalados en el RD, incluidas las prórrogas.

El nuevo Real Decreto afecta ya a todos los caseros de España por igual, independientemente de que los gobiernos autonómicos hayan llevado a cabo una buena política de vivienda social para evitar subidas de precio de las rentas o no. Porque una cosa es la legislación autonómica en materia de vivienda y otra es la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afecta a todo el territorio español, tal y como recuerda Joaquín Macías, abogado del despacho Ashurst.

A juicio de Encinar, “el nuevo RD se ha aprobado de nuevo sin ningún tipo de consenso. Recuperar el plazo de 5 años que había antes de la reforma de Rajoy hubiera sido razonable pero el gobierno ha ido mucho más allá aplicando unos plazos que reducirán sensiblemente la oferta y revertirán los ajustes de precio que ya habían empezado a bajar y que con la nueva regulación probablemente vuelvan a subir”.

En el País Vasco cerca del 25% de la vivienda pública es alquiler social, con 18.275 casas en alquiler en manos del gobierno vasco y los ayuntamientos de las 3 capitales. A esta bolsa de vivienda pública de alquiler hay que sumarle una abundante oferta de vivienda privada: solo en 2018 se publicaron en idealista 18.438 viviendas distintas en alquiler de procedencia privada, repartidas entre Álava (1.233), Guipúzcoa (4.607) y Vizcaya (12.598). 

Y aunque en los últimos años la demanda de vivienda en alquiler en el País Vasco no ha parado de crecer, la oferta también ha ido a más, tanto la pública como la de origen privado. El crecimiento acompasado de la oferta ha permitido que los precios evolucionaran mucho más comedidamente que en el resto del Estado y los precios de la oferta pública, en el entorno de los 230€ por una vivienda de 80m2 en las 3 capitales vascas, han determinado que los precios de las viviendas privadas se hayan mantenido más estable. Esto gracias a la buena política de vivienda pública en alquiler.

En el caso de las viviendas de alquiler privadas, los precios son mucho más comedidos que en el resto del Estado: Según datos de idealista, en Madrid el precio cerró 2018 en 15,1 euros/m2 y en Barcelona en 15,8 euros/m2. Por el contrario, los precios de vivienda privada de alquiler en Vizcaya cerraron 2018 en 11 euros/m2, niveles que no se veían desde 2012, pero no son máximos. En Álava, la renta ha subido en los últimos años hasta alcanzar los 9,1 euros por metro cuadrado y en Guipúzcoa a cierre de 2018 el precio del alquiler estaba en 13,9€/m2, tras tocar máximos en verano de 2018 (14,2 euros/m2).

El precio de Guipúzcoa está afectado sobre todo por el comportamiento del alquiler en San Sebastián, una ciudad que no puede crecer mucho más en número de viviendas y que, a diferencia de Bilbao, sólo cuenta con 1.000 pisos sociales en alquiler. El alquiler en la ciudad de San Sebastián cerró 2018 en 15,3 euros el m2, niveles máximos, pero en un entorno de aumento de la oferta de alquiler libre y también de la demanda de este tipo de solución habitacional. Desde el Gobierno vasco aseguran que “la tensión de los precios es permanente en San Sebastián, que siempre ha aparecido al frente de las ciudades con pisos más caros (por su tirón turístico, pero, sobre todo por la falta de suelo y de viviendas”.

Qué opinan los expertos

El alargamiento de la duración de los contratos de 3 a 5 años, que puede llegar a 8 con prórrogas si el casero es persona física, y de 3 a 7 años prorrogables a 10 si es persona jurídica, asusta a los propietarios. Porque durante ese periodo de tiempo no pueden revisar las rentas, salvo el IPC y con plazos muy largos, tal y como comenta Sonia Mata, directora de Engel & Völkers San Sebastián. “Otro tema que perjudica es el máximo de cuotas de garantía complementaria que se pueden pedir, al no poder superar las dos mensualidades, además de la fianza obligatoria que se deposita en el Gobierno Vasco. Antes era libre el número de mensualidades y eso tampoco ayuda a los propietarios”, señala Mata.

Jose Ramón Zurdo, CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler, asegura que “en algunas Autonomías como el caso del País Vasco, donde la oferta y demanda están más equilibradas -o sea donde hay oferta suficiente para poder atender la demanda existente y donde no se producen subidas excesivas de precios-, el limitar la revisión interanual de rentas al IPC no es lo más lo idóneo porque como todos sabemos el IPC no llega a recoger bien el coste real de la vida y en arrendamientos a largo plazo como son los actuales, sería muy probable que a mitad del contrato la renta que se va pagando no refleje realmente la actualización del coste de la vida experimentada hasta ese momento”, añade el experto.

Para Zurdo, hubiera sido mejor establecer el IPC como sistema de revisión interanual de rentas para un período fijo de tiempo (3- 4 años) pero para el resto de los años en que obligatoriamente estuvieran en vigor los arrendamientos, lo mejor habría sido dejar libertad a las partes para que éstas pudieran establecer los mecanismos de indexación que estimaran oportunos, como mucho, aplicando a lo mejor algún factor de corrección.

Por último, María José Hernández, de la inmobiliaria Arrigain con presencia en San Sebastián, asegura que sus clientes no están tan preocupados por la duración de los contratos y el no poder actualizar las rentas en un menor tiempo de años, sino por la calidad del inquilino. Buscan que sea solvente y que pague religiosamente todos los meses.