Cómo se divide la vivienda heredada entre varios herederos

Cuando fallece una persona, los familiares de esta se hacen cargo de sus bienes, siendo la vivienda uno de los que genera más problemas entre herederos. Una decisión bastante difícil es repartir la vivienda heredada entre los hermanos.

Estos deben decidir en común qué hacer, ya que para repartir o vender una herencia no se tiene en cuenta la mayoría.

Los problemas más comunes que puedes encontrarte, según Ángel Seisdedos, CEO de Leggado, son:

• Tus hermanos no están de acuerdo en relación con la copropiedad sobre el bien.
• Uno de ellos quiere vender la casa.
• Algunos de ellos desean conservarla.
• Otros puede que deseen vender la vivienda, pero todavía no lo tienen claro.

Diferentes personas, diferentes necesidades, diferentes formas de pensar.

Proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes

En la mayoría de los casos la sucesión se reparte de tal forma que a cada hermano le corresponde una parte proporcional de la casa. En vista de que una vivienda es un bien indivisible, a cada uno de los herederos le corresponde un porcentaje.

Por ejemplo, con una herencia normal en el que ningún heredero ha sido beneficiado con el tercio de mejora y son cuatro hermanos a cada uno le toca el 25% de la propiedad.

Este derecho a la propiedad de un bien indivisible se conoce como proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes.

Soluciones ante el proindiviso

Se debe tener muy claro que para efectuar la venta de la totalidad del inmueble se necesita contar con la aprobación de las partes. No obstante, si uno de los herederos desea vender su porcentaje del bien inmueble puede hacerlo.

Eso sí, los demás coherederos (por ley) tienen derecho de adquisición preferente para adquirir la parte de la casa ofrecida en venta.

Si antes de realizar la partición la parte de la herencia es vendida a un extraño, una de las partes (o todas) pueden subrogarse en el lugar del comprador, siendo la única condición que deberán reembolsar el coste al comprador.

Para ello cuentan con un mes, desde el momento en el que estén informados de la venta.

Qué pasa si un hermano quiere comprar la vivienda heredada

Si uno de los hermanos desea adquirir la totalidad de la propiedad heredada puede comprar la parte de cada uno de sus hermanos.

Otra opción es vender la vivienda y el dinero obtenido repartirlo entre todos los hermanos.

Sin embargo, las partes propietarias pueden no estar de acuerdo, normalmente en el valor del inmueble y en este caso se debe optar por la vía judicial.

División del proindiviso por vía Judicial

Para llegar a este punto es suficiente con que uno de los hermanos solicite la venta del inmueble.

Según el código Civil que es el texto normativo que regula las relaciones entre personas, nadie está obligado a permanecer en la copropiedad.

Al tratarse de un bien indivisible se debe realizar una división económica

La primera posibilidad es que la casa sea adjudicada a uno de los hermanos y que el resto de ellos sean indemnizados.

La segunda opción es vender la vivienda, repartiendo el dinero entre todos.

El inmueble también puede ser vendido a través de una subasta pública: Para ello se debe presentar una demanda de división de cosa común en el juzgado correspondiente.

El precio se determina a través de la tasación de un profesional, aunque esta no es la mejor opción porque suele ocasionar más gastos a los herederos.

¿Qué pasa si se hereda solamente una parte de la vivienda?

No siempre van a ser dos hermanos quienes hereden una casa. Otras veces los sucesores solamente reciben una parte que ya ha sido repartida anteriormente, como, por ejemplo: dos hermanos que reciben una casa como herencia, pero uno de ellos fallece y ahora le toca heredar a los hijos del fallecido.

Si este tenía cuatro hijos (quienes heredan la parte correspondiente a su padre), y esta parte se divide en cuatro.

¿Qué ocurre ahora si fallece otro de los cuatro hermanos que tenían derecho a heredar la vivienda de los padres?

Puede que:

• Este hermano era soltero. No tenía esposa ni hijos. Entonces su parte por ley le toca a los sobrinos, lo que quiere decir que la totalidad del inmueble se divide entre los cuatro sobrinos directos.
• Deja esposa e hijos. A la esposa tal y como establece la ley le corresponde el usufructo de la casa, la mitad de esta y la otra mitad queda dividida entre los hijos de ambos, los sobrinos conservan su parte.
• Que haya dejado testamento y no les haya dejado nada a los sobrinos. En este caso se respeta la última voluntad, aunque según la ley de la legítima corresponde a los sobrinos una tercera parte de dicha mitad, dividida en partes exactas.

Es un problema complejo el proindiviso que desde nuestro punto de vista debe de tratarse mediante negociación entre las partes, mediado por un profesional y en caso de discrepancias acudir a la vía judicial.