Una pandemia después

Artículo escrito por Francisco Iñareta, portavoz de idealista

Hace dos años, de repente, todo cambió. Se paró el mundo en una situación inaudita por la que nunca, nadie, había pasado. En estos 24 meses todos hemos vivido de una manera que jamás pensábamos que tendríamos que vivir. Hemos visto con normalidad las cosas más extraordinarias y en un punto quizá llegamos a pensar que todo sería diferente a partir de ahora. En el mercado inmobiliario, todo ha cambiado para que todo siga igual: todos los indicadores relacionados con el sector inmobiliario han vuelto, o incluso superado, los niveles que registraban antes de la pandemia: en 2021 se han vendido más de 550.000 viviendas, el número de hipotecas ha alcanzado récord y los precios, tanto en venta como en alquiler, están prácticamente en los mismos niveles que entonces. 

¿Estamos ante el mismo mercado que en 2019? En absoluto. En términos teóricos, la pandemia ha supuesto un experimento inesperado donde comprobar en tiempo real el funcionamiento de algunas hipótesis. Nunca hubiéramos podido imaginar un escenario en el que el mercado se cerrara por completo durante meses, en el que la movilidad estuviera extremadamente limitada y en el que la mayoría de la población trabajara desde casa o directamente hubiera dejado de trabajar.

El mercado del alquiler ha sido el que ha vivido una mayor anomalía en este tiempo y el que ha servido de mejor “laboratorio de hipótesis”. Los ERTE, la puesta en marcha del teletrabajo, la prohibición del turismo y la educación universitaria online provocaron una avalancha de viviendas en el mercado, principalmente en las grandes ciudades. En Madrid o Barcelona la oferta de viviendas en alquiler llegó a duplicarse frente a la de antes de la pandemia. Ante una situación de sobreoferta así, los propietarios no tuvieron más remedio que competir por captar inquilinos y los precios comenzaron a caer con fuerza, llegando a bajar más de un 15% interanual en ambas ciudades. Jamás habíamos asistido a una caída de ese calibre en los precios del alquiler en tan poco tiempo.

Pero la paulatina vuelta a la normalidad provocó que a partir del verano de 2021 el stock se fuera asimilando rápidamente. Quien busque una vivienda en Madrid ahora encontrará un 4% menos oferta de la que había antes de la pandemia, y unos precios que están volviendo a dar signos de subida (1% mensual en enero). Además de todos los factores pandémicos, en Barcelona debemos incluir también la puesta en marcha del control de precios de los alquileres que, tal y como se preveía, ha acelerado significativamente la caída de oferta disponible (hay un 30% menos que antes del covid) y no ha conseguido reducir los precios más que en Madrid.

La primera enseñanza es la confirmación empírica de que la mejor manera de conseguir una reducción en los precios de los alquileres y lograr que sean asequibles para la ciudadanía es aumentar el parque disponible, construyendo nueva vivienda e incentivando que salgan más pisos al mercado. Por el contrario, las políticas que ponen el foco en el control directo del precio y en castigar a los propietarios solo consiguen eliminar oferta y generar aún más tensiones entre las familias que desean vivir de alquiler.

En cuanto al mercado de venta, durante los primeros meses fueron muchos los expertos que vaticinaron pánico en el mercado, un escenario catastrofista en el que los propietarios decidirían en masa poner sus viviendas en venta frente a una exigua demanda que haría desplomarse los precios como sucedió en 2007. Pero esto nunca sucedió. Aunque el número de operaciones se contrajo mucho, los propietarios no entraron en pánico, no decidieron deshacerse de sus viviendas de forma urgente y los precios se mantuvieron estables. La demanda, en función de cómo decaían las restricciones, comenzó a activarse con fuerza y las operaciones volvieron a cerrarse y los precios registraban ligeros incrementos.

Por otro lado, hemos conseguido confirmar que la ubicación sigue siendo uno de los puntos más relevantes para el mercado. Aunque durante algunos meses los usuarios comenzaron a abrir sus miras y pensar en zonas alejadas de las grandes ciudades, donde encontrar viviendas asequibles con más metros, mejores vistas o incluso un pequeño jardín, no se trasladaron al cierre de operaciones. De hecho, según iban decayendo los estados de alarma y sucesivas restricciones el interés de la demanda volvió al punto de partida: las grandes ciudades.

Una de las razones del rápido cambio de mentalidad de la demanda la encontramos en la evolución del teletrabajo en nuestro país, que comenzó siendo prácticamente obligatorio, para pasar a ser deseable hasta convertirse en una modalidad híbrida que no permite residir en lugares lejanos del lugar trabajo. Esta situación ha provocado que muchos planes para alejarse de las grandes ciudades se hayan tenido que abortar y que muchas de las personas que tomaron la decisión de hacerlo hayan tenido que retornar.

No podemos obviar tampoco los desarrollos tecnológicos que se llevaron a cabo para adaptar al mercado inmobiliario a las necesidades del momento. En tiempo récord se desarrollaron proyectos para maximizar la información de compradores y vendedores antes siquiera de visitar la vivienda: las visitas virtuales, video visitas, firma digital de contratos, etc. Son mejoras que llegaron en un contexto concreto pero que resultarán claves para el funcionamiento futuro del sector en su apuesta por mejorar su productividad, transparencia y sostenibilidad.

Nunca llovió que no escampara. Pero tras una pandemia, las cosas aunque parezcan igual, suenen parecido o nos confundan las similitudes, ya no serán lo mismo.