La compraventa de viviendas cayó un 7,3% interanual en el primer mes de 2023, según el Consejo General del Notariado. El precio de la vivienda también bajó un 1,7% interanual y las hipotecas disminuyeron un 16,1% interanual. Con estas cifras a la baja, son muchos los profesionales que se preguntan si ha llegado un cambio de ciclo. ¿Qué opinan?
Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario de referencia en España, establece que, en el año 2023, como ya era previsto, ante la fuerte inflación y la subida de tipos que ha provocado el Banco Central Europeo para controlar la inflación, lógicamente ha afectado a las hipotecas.
“Han subido las cuotas y se han endurecido las condiciones para la financiación, con lo cual, con esta inflación al alza y una subida de cuotas hipotecarias, muchas personas se han visto obligadas a salir del mercado de la compraventa de viviendas y se han redirigido al alquiler”. Según el experto, vamos a ver una bajada del volumen de compraventas durante este año, pero este porcentaje que disminuye no va a ser parejo a la bajada de precios.
Por su parte, Ana Villanueva, CEO de Tiko, da a conocer que no sorprende que, al subir los tipos de interés, afecte negativamente al volumen de transacciones. “Sin embargo, si comparamos la caída de los precios y el volumen de transacciones frente a otros mercados como Reino Unido y Estados Unidos, donde la caída es de -20% en precios, -50% en volúmenes y -90% en hipotecas, España parece estar aguantando bastante bien”.
Desde Tiko, que opera en el segmento más líquido del mercado (viviendas de precio medio en ciudades principales), no están viviendo grandes cambios. “Entendemos que la desaceleración afecta especialmente a otros segmentos de mercado (especialmente prime) y otras zonas de menor demanda”.
Íñigo Torroba, CEO de Civislend, principal plataforma de crowlending inmobiliairio en España, es de la opinión de que 2023 va a ser un año de impase e incertidumbre, por lo que se va a ralentizar algo el ritmo de ventas. “Sin embargo, los expertos no creemos que vayan a caer los precios de manera pronunciada, sino una estabilidad ligeramente a la baja”.
Cómo será la bajada de precios
Unsain establece que la bajada de precios va a ser muy poco significativa porque los propietarios de las viviendas van a tratar de persistir el momento negativo que estamos viviendo en 2023 y actuar en función de cómo evolucione la economía, el PIB y la guerra de Ucrania. “Todos estos factores harán que veamos probablemente en el
2024 un repunte del crecimiento y con ello una estabilización de los precios o un ligero incremento en el 2024”.
Datos y reacciones sobre las transacciones del INE
Los datos Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre las compraventas de viviendas registradas en el mes de enero dan a conocer que los números arrojan un aumento de transmisiones inscritas en los Registros de la Propiedad del 0,5% y un aumento mensual del 23,6%, siendo el mayor el aumento en lo que respecta a las compraventas, con un 1,4% anual y un 27,9% mensual. Cabe destacar que, de las viviendas transmitidas, el 80% son viviendas usadas, aunque las compraventas de viviendas nuevas siguen subiendo en proporción.
Analizando estos datos, el Consejo General de los COAPI de España establece un balance positivo pero discreto mientras el mercado sigue activo y creciendo.
El organismo pone en valor el avance de la estadística de las compraventas en España a pesar de la subida del precio de la electricidad, de los tipos de interés, de la crisis de los carburantes y la guerra de Ucrania.
Previsiones generales para este año
Ana Villanueva, la CEO de Tiko, establece que es difícil hacer predicciones de cómo avanzará el año, ya que hay fuerzas opuestas que afectan al sector. A pesar de las subidas de tipos, “también es conocido el problema de falta de oferta de viviendas, especialmente en las principales ciudades, que tira al alza los precios de las viviendas. El resultado es incierto, pero no creemos que haya cambios tan drásticos como en los países anglosajones”.
Para este año, Iñaki Unsain prevé una curva de precios bastante plana, quizás algo a la baja, nada espectacular. “Durante este año va a haber una bajada del volumen de compraventas que puede estar alrededor de un 10-20% y los precios pueden bajar una media de un 3-4%, no creo que baje mucho más. No obstante, algo que sí que considero que podría suceder es una bajada del número de compraventas debido al alto coste de las de las hipotecas y a la inflación”.
¿Hasta qué limite podría alcanzar esa bajada? El CEO de Civislend cree que Es difícil dar un pronóstico teniendo en cuenta de que el mercado responde a la confianza que se le pueda dar a nivel económico, por lo que la incertidumbre actual no va a desfavorecer de manera flagrante a los precios, ya que es algo inestable. Tan solo hay que ver cómo el número de comunidades que ha crecido en cuanto al precio es mayor del que ha descendido.
“El aumento o descenso para el próximo año dependerá del nivel de certeza y estabilidad que logremos alcanzar de cara al mercado inmobiliario. Este 2023 es un año de elecciones; está todo el mundo en una posición de cautela esperando a que haya oportunidades o que pueda haber ajustes, pero la realidad es que, si comienza a haber esa credibilidad, sobre todo a nivel de fondos institucionales que empiezan a
volver a tener actividad en España y empiezan a generar esa confianza, yo creo que efectivamente, en 2024 volveremos a niveles de 2021 y 2022”.
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