Las cláusulas más controvertidas de los contratos de alquiler en los centros comerciales

Artículo escrito por David Cerecedo, abogado del despacho MÉNDEZ LIT

Hoy trataremos la singular contratación de arrendamientos en centros comerciales. Sobre el papel, no existe diferenciación respecto de los genéricos arrendamientos de local de negocio o uso distinto de vivienda de la LAU. Sin embargo, en realidad, y por su especialidad, se convierten en contratos particulares y alejados de toda normalidad. Su particularidad reside básicamente en la coexistencia de un gran número arrendatarios bajo la dirección del arrendador. Éste, además, ejerce funciones de gestor del centro, bien directamente o a través de sus filiales o matriz.

Y este matiz es importante. Y es que el arrendador no se limita a percibir la renta, sino que también participa activamente en la gestión del centro comercial y media en la convivencia de sus inquilinos. Así impondrá, entre otros, sus reglamentos de régimen interno.

A la hora de suscribir este tipo de contratos prima la voluntad de las partes, lo que confronta, por un lado, las necesidades del arrendador-gestor y, por el otro, los intereses del arrendatario, quien sin embargo ve subordinada su voluntad a la de aquel hasta el punto de aceptar condiciones, digamos, discutibles. Analizamos algunas de ellas y que desde luego deben tenerse en cuenta a la hora de firmar un contrato de esta naturaleza:

Obligado cumplimiento 

Es común es que este tipo de contratos que se establezcan duraciones de 10 a 15 años. El arrendador percibe una renta mínima garantizada y gastos asimilados al local y centro comercial, participando, adicionalmente, de la buena ventura del arrendatario y su negocio a través de la que se denomina “renta variable”. El arrendatario ha de amortizar el desembolso inicial en obras de adaptación del local y la localización y posicionamiento en el centro comercial le expone a una afluencia mucho mayor de posibles clientes. A ambas partes interesa.

Será el Obligado Cumplimiento - no confundir con duración - el primero de los obstáculos a los que se deberá enfrentar el arrendatario. La voluntad de las partes permite eso, libertad de pacto para fijar las condiciones del contrato, en este caso para fijar un plazo “mínimo”, forzoso para el arrendatario, en evitación del libre desistimiento que acostumbra a asistirle.

No parece descabellado pensar que este Obligado Cumplimiento tiene sentido dadas las circunstancias. El arrendador ha de gestionar una gran superficie, evitar conflictos de competencia entre sus inquilinos y capitanearlos, promocionar el centro, cuidar su imagen y fomentar su atractivo para atraer clientela. Si no dispone de cierta seguridad en cuanto a la duración de sus arrendamientos difícilmente podrá atraer inversión y destinar sus recursos en el negocio. Cuanto mejor engranado esté el centro, mayor será el beneficio para todos.

Si bien parece lógico establecer un periodo de Obligado Cumplimiento, no lo es que éste sea igual a la duración total del contrato (10 a 15 años). Tampoco otras fórmulas descafeinadas que “permiten” al arrendatario una sola y única ventana para desistir del contrato. Por ejemplo, entre lustro y lustro podrá aquel renunciar mediando un preaviso de seis (6) meses. Cualquier otro escenario de salida supondrá un coste desproporcionado.

Coste de ruptura

La fórmula la habilita, ex lege, nuestro código civil -la parte perjudicada podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos- y en este caso, ¿Cómo se determina el coste de ruptura? Pues equivalente al número de mensualidades que quedaren por abonar hasta el vencimiento del plazo de Obligado Cumplimiento, tomando como base la renta que estuviera vigente.

Midamos su alcance. Si fuera intención del arrendatario liberar el arrendamiento pasados cuatro años y restaran por cumplir otros seis años, con un Obligado Cumplimiento de 10 años, el coste de ruptura sería equivalente a 12 mensualidades de renta vigente por 6 anualidades, un total de 72 mensualidades. A todas luces excesivo.

Si bien un plazo de Obligado Cumplimiento respondería a las necesidades expuestas anteriormente, uno igual a la duración total del contrato supone un grave perjuicio para el arrendatario, beneficioso para el arrendador que asegura su posición o, en su defecto, recibirá una generosa compensación “por los daños sufridos” pudiendo, además, arrendar nuevamente el local, lo que supone un enriquecimiento injusto en su favor. A reclamar por este concepto, si no se ha estado atento, ya se habrá renunciado.

Renuncia a reclamaciones e indemnizaciones

En su anhelo por blindar su posición, el arrendador ya no solo incluye la usual renuncia a la indemnización por clientela, prevista en la LAU, sino que impone de manera genérica y a discreción una renuncia expresa a cualquier indemnización que pudiera corresponder al arrendatario.

Dicha renuncia no afecta solo a las indemnizaciones, sino que se amplía al ámbito de las reclamaciones. Aquí el arrendatario habrá de renunciar a ejercitar cualquier tipo de reclamación por cualquier concepto frente tanto a Propiedad, Arrendador o Gestor, a veces figuras no coincidentes representadas por distintas sociedades del mismo grupo.

El alcance de la renuncia, hablando en plata, es absoluto. A reclamar o ser indemnizado en caso de que el arrendador modifique, a su voluntad, el local objeto de arrendamiento. A reclamar o ser indemnizado en caso de que, por obras en el centro comercial promovidas por la Propiedad, el local arrendado viera su superficie de uso limitada, total o parcialmente. Eso sí, el arrendatario deberá continuar abonando religiosamente la renta, gastos de local y todos los comunes al centro comercial.

El mensaje es claro. El arrendamiento continuará abonando la renta y gastos en cualquier escenario, incluidos aquellos que le sean ajenos aun cuando imposibiliten el uso o disposición del local. La palma de las renuncias se la lleva la coloquialmente conocida como cláusula Anti-COVID o Fuerza Mayor.

Anti-covid o fuerza mayor

Merece capítulo aparte. Por todos conocido fue la situación extraordinaria, imprevisible y sobrevenida sufrida durante la pandemia del covid-19 que conllevó, ciñéndonos estrictamente a esta materia, la paralización de la actividad por imperativo gubernamental. Aquella devino en una problemática generalizada que alcanzó tanto a arrendadores como arrendatarios y que hubo de ser reglada, con más o menos tiento, para mitigar sus perjudiciales consecuencias para todos.

Hoy, en este tipo de contratos, ya encontramos, para el caso en que vuelva producirse situaciones similares o análogas, renuncias expresas del arrendatario a acogerse a ayudas, bonificaciones o condonaciones de la renta que puedan ser contempladas por el gobierno o el legislador, obligados a abonar la totalidad de la renta y gastos sin excepción y con independencia de cómo aquellas restricciones de uso o aforo puedan afectar a su actividad.

Ricemos el rizo. Cuando por razón de fuerza mayor, asimilada o no al covid, se impusieran restricciones, las que sean aun en beneficio o por necesidad de sanidad pública, que impidieran el normal ejercicio de la actividad en el local arrendado, el arrendatario también renuncia a cualquier derecho (bonificación, reducción, condonación, u otras relacionadas con el pago de la renta y gastos) que pudiera competerle. Renuncia ahora, antes incluso de que la razón que motive la aplicación de estas medidas las haga inevitables, a cualquier disposición que en su auxilio pueda ser acordada.

Estás renuncias son exigidas con objeto de desactivar el principio “rebuc sic stantibus”, cuya finalidad es asegurar que las obligaciones derivadas de un negocio jurídico vinculan en tanto no varíen esencialmente las circunstancias bajo las cuales se realizó el negocio, o que puedan modificarse ante alteraciones sustanciales de las circunstancias que lo motivaron. Si bien cuestionables, en cuanto a su alcance y eficacia real, dejan el bastón de mando en manos del arrendador que encuentra en ellas una herramienta sobre la que hacer palanca cuando surgen infortunios y las cosas se ponen feas.

Sustitución de local y recuperación de la posesión al arbitrio del arrendador

En esencia, un contrato de arrendamiento está compuesto por dos obligaciones fundamentales, a saber en este caso; el arrendador, que cede la posesión del local, ha de poner y mantener el inmueble objeto de arrendamiento a disposición del arrendatario y éste ha de abonar puntualmente la renta pactada.

En su anómala figura de propietario-arrendador del local y gestor del centro, se reserva el derecho a sustituir, a su voluntad y durante la vigencia del contrato, el local arrendado por otro de condiciones similares, sin que por ello el arrendatario pueda reclamarle, solicitar indemnización, negarse o resolver el contrato. No solo no es admisible la pretensión de conferirse dicha facultad unilateralmente sino que desvirtúa el espíritu del arrendamiento por cuanto su obligación principal, la disposición del local, queda a su arbitrio y viola el derecho de posesión, en concepto distinto de dueño, que descansa sobre el arrendatario. Nulo de pleno derecho.

Añade el arrendador a su repertorio que, en caso de retraso en la devolución del local por parte del arrendatario, motivo el que sea, podrá él mismo tomar para sí el local, entendiéndose devuelta la posesión, procediendo al cambio de cerradura, haciendo suyos todos los bienes muebles y mercancías que obraran en el loca. Eso sí, artificiosamente autorizado por el arrendatario que renuncia a reclamar o solicitar indemnización. Nulo de pleno derecho.

El arrendador se avoca competencias propias del juzgador deformando la norma al amparo de “la libertad de pacto y voluntad de las partes”. No podemos por menos que señalar que un acto de esta naturaleza podría ser constitutivo de delitos como la usurpación o el hurto. Cualesquiera de estos supuestos, reubicación unilateral del inmueble objeto de arrendamiento o devolución discutida de su posesión, requeriría para el resto de mortales iniciar un proceso judicial cuya competencia en exclusiva, a su resolución, recae sobre el Juez.

Miscelánea

Cajón de sastre donde recogemos condiciones generales que complementan las cláusulas expuestas.

• Penalizaciones. Amplio catálogo de ellas que castigan hasta con tres gravámenes diferentes un mismo concepto. Véase el caso del arrendatario que, de no abrir su local al público en horario impuesto por el Centro, es sancionado a abonar el duplo de la renta diaria por cada día de incumplimiento, más el interés de demora incrementado adicionalmente en tres puntos, más la sanción de varios cientos de euros contemplada en el régimen interno -hay que leer la letra pequeña-. Ésta no está propiamente recogida en el contrato pero si en sus anexos que no admiten alteraciones ni modificaciones pues “son de aplicación común a todos los inquilinos”… Resulta destacable que en más de 250 páginas que pueden conformar la suma de un contrato de esta naturaleza y sus anexos no encontramos mención alguna a penalización o sanción que sea imputable al arrendador.

• Resolución. Se detallan un extenso detalle de motivos por los que el arrendador podrá resolver el contrato al considerarlo incumplido. Por ejemplo, por no respetar el criterio estético de cartelería del centro; porque el mobiliario de terraza no ha sido expresamente aceptado por el arrendador, o se han dispuesto pantallas o publicidad en local no consentidas por el arrendador. También porque el inquilino no acepta ser reubicado en otro local, o discute el abono de la totalidad de la renta y/o gastos del local cuando éste permanece cerrado por obras en el centro, y un amplio etc. Tampoco encontraremos mención o referencia alguna a motivos de resolución que amparen al arrendatario en caso de incumplimiento del arrendador.

• Seguros. Sin entrar a distinguir entre contenido y continente, el arrendatario habrá de suscribir un seguro que cubra ampliamente cualquier tipo de siniestro del local con compañía de reconocida solvencia y con expresa renuncia de la aseguradora a ejercitar acciones directas de reclamación o repetición, por cualquier motivo, frente al arrendador, propiedad o gestor. En cuanto a la cobertura del seguro sobre la propiedad que conforma el centro, ya abonará el arrendatario lo que le corresponda en su reparto de gastos comunes del centro.

• Cesión y Subarriendo. Si son pretendidas por el arrendador, no se permitirá ningún tipo de limitación bastando su notificación al arrendatario. Para el caso contrario, no será solo el vasto detalle y acreditación sobre titularidad, solvencia, garantías y avales lo que será requerido sino que, cumpliendo lo anterior, en última instancia, el arrendador se reservará el derecho de aceptar, o no, la cesión.

Ley de Condiciones Generales de la Contratación y nulidad

Si valoradas individualmente estas cláusulas pueden resultar desmesuradas, en su conjunto, totum revolutum, resultan leoninas. El arrendatario queda sujeto al arriendo y subordinado al arrendador para los próximos 10 a 15 años; obligado al pago de la renta y de todos los gastos relacionados con el local y centro sin excepción, incluidos escenarios de fuerza mayor; sin capacidad -renunciada- para reclamar o ser indemnizado; sancionado en caso de no doblegarse al régimen interno que le sea impuesto; imposibilitado para desistir; no contemplada su facultad de resolución.

Aspira el arrendador así a afianzar sus alquileres, sorteando, entre otros, la aplicación de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, donde el arrendatario, pese a actuar como profesional, se adhiere a un contrato predispuesto fuera de la que sería su actividad empresarial -aquí, el arrendamiento de bienes inmuebles-, lo anterior sin entrar a considerar la nulidad de pleno derecho o anulabilidad de algunas de sus disposiciones, aun mediando voluntad y consentimiento de las partes.

El arrendatario se verá obligado a negociar en su detrimento o a judicializar cualquier controversia para resolver sobre la interpretación o aplicación de las condiciones pactadas en contrato. La mesa está servida.