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Las soluciones a los problemas surgidos por el covid-19 en los alquileres de los locales comerciales, según Legálitas

Gtres
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Autor: Redacción

La actual crisis sanitaria, laboral y económica derivada de la pandemia de coronavirus que existe en España y el mundo entero, está afectando negativamente en especial a los contratos de arrendamiento local, generándose situaciones de impago e incumplimiento de contrato.

Los contratos de arrendamiento no contemplaban nada en relación a los efectos derivados de una pandemia, al tratarse de unas circunstancias imprevisibles y sobrevenidas que evidentemente nadie esperaba que pudiesen suceder. Es obvio, que cualquier incumplimiento derivado de una circunstancia sobrevenida tiene una consideración menos grave que el amparado en mala fe o dolo, según Legálitas.

En este sentido, la compañía entiende que una situación tan extraordinaria, que también afecta a los arrendadores, en especial si son pequeños particulares, requeriría la colaboración de ambas partes para llegar a un acuerdo, para evitar procesos judiciales que conllevan tiempo y numerosos gastos. En muchos casos, se han pactado suspensiones temporales de contrato, fundamentalmente cuando se cerraron determinados negocios en el estado de alarma, reducciones temporales de renta y en ocasiones moratorias de pago.

El dialogo entre arrendador y arrendatario es fundamental, para tener conocimiento de la situación económica de ambos y para analizar si existe una situación de vulnerabilidad derivada de la crisis sanitaria, laboral y económica consecuencia de la pandemia.

Legálitas defiende que los arrendatarios deben intentar a toda costa no dejar de pagar el alquiler, ya que las consecuencias pueden ser muy adversas y terminar en un desahucio por impago de alquiler. Para evitar todo ello, es importante que estudien y analicen si su situación se puede paliar con las ayudas extraordinarias existentes y con la aplicación de las diversas normativas estatales o de las distintas Comunidades Autónomas.

A fecha actual, las ayudas de alquiler distinguen si el propietario es un gran tenedor, posee más de diez inmuebles urbanos, en cuyo caso si se han adoptado medidas en favor del arrendatario o si el arrendador es un particular o no gran tenedor, en este supuesto está excluido de tener que ayudar directamente al inquilino. 

Independientemente de lo anterior, debido a la pandemia de la covid-19, muchos arrendatarios intentan ampararse en la solicitud de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus (modificación sustancial y sobrevenida de las circunstancias tenidas en cuenta al formalizar el contrato) pero dependerá de un Tribunal decidir si opera o no para cada caso que se invoque.

La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, no es con el objetivo de incumplir o beneficiarse de la extinción de una obligación, su verdadera razón es adaptar lo pactado a la realidad social del momento, según explica la compañía.

No se debe permitir que la pandemia sea una excusa o una manera de liberarse de cumplir las obligaciones contractuales. Ninguna de las partes del contrato se puede aprovechar de la situación, tienen que existir la intención de cumplir, pero cuando el virus lo permita, que realmente se produzca una situación de vulnerabilidad derivada de la existencia de la pandemia.

Por último, la doctrina mayoritaria entiende que realmente la pandemia por coronavirus entraría en la vía de la fuerza mayor. Regulada en el artículo 1105 del Código Civil, bajo el cual “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables”.

Desde Legálitas aconsejan, en la situación actual, que ambas partes lleguen a un acuerdo y así evitar una vía judicial que suponga tiempo y gastos añadidos evitables.

IMPUESTOS DEL IVA Y DEL IRPF

Fiscalmente, hay que abordar la situación desde el punto de vista de dos impuestos que son el IVA y el IRPF y estudiar cada caso concreto para poder integrar en las autoliquidaciones las cantidades correctas.

Desde un punto de vista tributario, cuándo tenemos un local alquilado, sabemos que dicho alquiler devenga IVA, esto es, que estamos obligados a repercutir IVA expidiendo una factura e ingresándolo a través del modelo 303 de manera trimestral, pues bien, si el inquilino efectúa un impago de su renta, el dueño del inmueble ha de declarar el IVA exactamente igual que si lo hubiese recibido, lo cual es tremendamente injusto para el dueño del local, que podrá recuperarlo pero mediante un procedimiento bastante arduo, del artículo 80 de LIVA, pero afortunadamente y como consecuencia de la covid-19, la Agencia Tributaria (AEAT) publica una pregunta frecuente en su página web, que dice lo siguiente: "Pero, En caso de acordar una moratoria o condonación en el pago del alquiler de una local consecuencia de la covid-19 ¿debo ingresar el IVA?”

Si arrendador y arrendatario acuerdan la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria, suspensión o carencia en el pago de la renta, como puede ser en el caso del cierre temporal del negocio debido al estado de alarma por la covid-19, no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o carencia.

La acreditación de tal acuerdo podrá ser efectuada por cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales serán valorados por la AEAT.

Esto significa que, si ambas partes han firmado un acuerdo en los términos de la consulta, el dueño del inmueble puede evitar adelantar un dinero que no ha percibido y que recibirá más adelante, lo que hace que le resulte muy favorable a nivel tributario.

"Hemos hablado del Impuesto sobre el Valor Añadido, pero hemos de hablar también del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en relación con rentas de local impagadas, ya que en el IRPF se declaran los rendimientos obtenidos del local alquilado como rendimientos del capital inmobiliario, de tal manera que habrá que ver qué es lo que se pacta con el inquilino, para ver qué es lo que incluimos en nuestra autoliquidación", afirman desde Legálitas

Resaltar en este sentido que la Ley de IRPF establece que son deducibles los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entiende suficientemente justificada:

  • Cuando el deudor se halle en situación de concurso.
  • Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiese transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.
  • Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.