Michel Elizalde (ACR): "En cinco años puede haber un 30% de construcción industrializada"

Michel Elizalde, presidente y CEO de ACR, recibe a idealista/news en sus oficinas para explicarnos el presente y futuro de la construcción y de la compañía que él encabeza. Elizalde pronostica un pequeño aumento de los costes de construcción derivado de la falta de mano de obra en el sector de la construcción, del aumento de los salarios y del incremento de la demanda residencial. Además, el directivo cree que el inmobiliario ya ha comenzado a descontar en sus proyectos la supuesta bajada de los tipos de interés, que se producirá según algunos expertos durante el verano. También defiende el aumento del precio de la vivienda protegida en Madrid porque “hará muchos proyectos viables".

¿En qué momento se encuentra el sector inmobiliario?

Yo creo que estamos en un pequeño impasse derivado de los tipos de interés muy altos. Sigue habiendo, como todos sabemos, una demanda latente fortísima en la parte de residencial y esa demanda en cuanto los tipos se relajen un poquito, previsiblemente en verano, va a volver a ser muy fuerte. Los proyectos residenciales continúan, pero son más contados. Esa es la realidad, porque en el fondo la parte de los tipos de interés afecta bastante en la presión hipotecaria a quien quiere comprar y luego afecta también al sector promotor por las condiciones de financiación.

Luego, por otro lado, el entorno de tipos altos también afecta a los a los inversores de activos en renta de oficinas, hoteles, coliving, flex living, residencias de mayores, de estudiantes… porque comprimen un poco más las yields y eso hace que algunos proyectos estén un poco a la espera. Por eso digo que quizá es un momento donde estamos viendo las consecuencias de un segundo semestre un poco más lento de lo habitual y todo el mundo está a la espera de ese retoque de tipos de interés, parece.

¿Cuál es la previsión de actividad para el segundo semestre de 2024?

A priori será más alta. Hay que considerar que lógicamente los inversores para poder invertir en determinado plazo analizan las cosas antes y creo que todos estamos dando por descontado que va a haber recorte de tipos. Justo esta mañana leía una nota que me pasaban sobre las diferencias que hay entre las expectativas de recorte de tipos entre los diferentes bancos de inversión e instituciones de predicciones macro. Y la verdad es que la horquilla es bastante amplia, es decir, es un gráfico  muy interesante donde hay algunos que empiezan a pensar que en marzo se van a empezar a tocar los tipos, otros que va a ser en julio… Pero si lo normal es que empecemos a ver más actividad en el segundo semestre, nosotros estamos empezando a notar, no sé si más, pero tampoco menos actividad en la parte muy premonitoria de los proyectos, que es cuántos estudios entran, cómo son, para qué fechas.

¿Y en qué momento se encuentra el sector constructor?

El sector constructor se encuentra en un momento derivado de esa situación en el que hay menos números de proyectos en el residencial. Normalmente para los constructores de residencial pesa mucho la cartera. En nuestro caso, por ejemplo, estamos actualmente en un 50%- 50%. Eso te obliga a que tengas que pensar más y buscar más proyectos fuera del residencial, que también los hay. Pero es cierto que en el mercado quizá hay algunos menos que hace un año o año y medio. Lo que sí es cierto es que la actividad en el sector constructor, en la parte de estudio, sigue siendo alta y eso es un indicador de qué va a pasar en el futuro. Lo preocupante sería que no hubiera estudios porque no hay interés en analizar proyectos nuevos. Lo que sí que es cierto que el mencionado entorno de tipos lo que hace es que se estudie mucho más los proyectos porque hay que encajarlos más en costes, en rentabilidad, etcétera.

¿Son los productos flex una solución al problema de acceso a la vivienda?

Creo que todo es parte de la solución, porque la solución requiere semejante cambio estructural que tiene que estar compuesta, en mi opinión, de muchas pequeñas o grandes cosas, pero de varias, no solo de una. La mayor parte de la solución pasa por las iniciativas público-privadas, pero también hay otras, como lo que estamos diciendo, que forman parte de cubrir determinado tipo de esa demanda, quizá más temporal, pero todo tiene que ser parte de la de la solución al problema estructural de la vivienda. Creo que está llegando un punto en el que se está convirtiendo en un problema realmente social en España, como está ocurriendo en otros países. El reto más relevante está en el suelo y en los tiempos de tramitación, donde hay grandes diferencias entre las distintas comunidades autónomas. Pero es cierto que lo que estamos viendo a día de hoy es que varias están tomando acciones decididas, bien vía ayudas, bien concursos públicos con derechos de superficie o revisando como ha pasado en Madrid el precio del módulo.

¿Qué va a suponer para el sector el aumento del precio del módulo de la vivienda protegida en Madrid?

La actualización del módulo puede parecer que es mucho, pero cuando lo contextualizas y lo pones en perspectiva te das cuenta que desde 2008 hasta 2024 no se había tocado. Eso son unos cuantos años y por tanto es perfectamente entendible que se haya aumentado ahora. Y era esperable desde hace bastante tiempo que eso pasara. Para mí la consecuencia es que va a hacer proyectos viables que antes no lo eran y que va a volver a despertar determinado interés del sector privado, que es absolutamente necesario como palanca de actividad para actuar también en vivienda con determinado grado de calificación. Yo creo que la consecuencia va a ser bastante inmediata. Es decir, que inversores y promotores que no tenían mayor interés porque aquello era imposible hacerlo viable económicamente, pues hoy las cosas pueden empezar a tener cierto sentido y eso es, como digo, muy relevante para el usuario final.

¿Cómo han evolucionado los costes de construcción y cómo lo harán en 2024?

Nosotros como como sabéis, tenemos un estudio que publicamos cada seis meses. El último lo hicimos público hace poco y vemos como los costes han estado estables en 2023, creo que da un 0,9% de ligera reducción. Es cierto que por capítulos hay bastante variación, es decir, hay algunos que han subido bastante y otros que han bajado bastante. Pero de media el coste de construcción se ha mantenido estable en 2023. Otras fuentes, como el Servicio de Estudios de La Caixa, creo que da un 3%. Pero bueno, en ese pequeño margen podemos decir que los costes no se han incrementado ni se han reducido drásticamente, porque también parecía en algún momento que después de las subidas que había habido en 2022 iba a haber un declive en los costes que no se ha producido, como ya anticipábamos algunos.

Es difícil hacer previsiones, sobre todo atendiendo a que se pueden dar algunos eventos, digamos disruptivos, que cambien esto. Pero si no se dan lo normal es que haya un ligero incremento. ¿Por qué? Por la parte de incrementos de salario y la parte de reducción de la mano de obra disponible, que esa es una tendencia que sigue dándose, y que puede hacer que se presione algo los precios hacia arriba. Todo lo que tiene que ver más con materiales que dependen de demandas globales, factores a nivel mundial, etcétera es más complicado de prever a día de hoy.

¿En qué punto se encuentra ACR como compañía?

Se encuentra en un momento en el que hemos cerrado nuestro plan estratégico anterior, que marcaba básicamente de forma muy resumida, unos ejes centrales que tenían que ver mucho con la colaboración, es decir, con construcción y contratos colaborativos y con industrialización. Cuando mirábamos el escenario antes de 2020 no teníamos ningún contrato colaborativo. No habíamos tenido ninguna experiencia en la parte de construcción industrializada. Hoy en 2024 podemos decir que tenemos el 65% de la cartera con contratos colaborativos y hemos hecho o estamos haciendo cinco edificios con cuatro sistemas industrializados distintos, que es algo que no pueden decir tantas empresas en España. Con lo cual yo creo que podemos decir que hemos cumplido gran parte de los objetivos centrales. El nuevo plan estratégico camina sobre los mismos ejes: industrialización, sostenibilidad, contratos colaborativos, el eje de talento y personas al que nosotros le damos una importancia tremenda y también sobre el eje de innovación y tecnología. Nosotros invertimos el año pasado un 1,5% de la de la facturación en innovación. No hay tantas empresas en construcción que puedan decir eso. Para nosotros el camino está claramente marcado, es decir, movernos hacia un sector que tiene que ser distinto en un tiempo no tan largo con todo lo relacionado con la industrialización.

Creo que todo lo que tiene que ver con sostenibilidad va a seguir siendo un eje tractor cada día mayor y la construcción industrializada creemos que es la mejor solución para poder cumplir con los estándares de sostenibilidad y también para abordar muchos de los retos que tienen que ver con el talento y con la falta de tanto de mano de obra especializada como de oficios, etcétera.

¿España está preparada para este reto de la industrialización? ¿Tiene un tejido empresarial para dar respuesta a esta demanda?

A la pregunta de si España tiene un tejido suficientemente grande como para industrializar todos los edificios que se hacen en España, La respuesta es fácil: no. Pero si miramos retrospectivamente, en los últimos tres, cuatro o cinco años en tejido de construcción industrializada versus lo que teníamos antes, ves como hemos avanzado casi del blanco al negro. Es decir, hay muchas más. Antes había dos empresas, tres como mucho, que hacían baños industrializados, mientras que hoy hay 12 empresas con capacidad solvente para hacer baños industrializados. Hay empresas que están tanto en la parte de madera como en lo previo a madera, es decir, la gestión forestal. Hay empresas que estamos avanzando en los sistemas constructivos propios, con plantas productivas también propios. Eso puede, digamos, cubrir determinada parte de la demanda. Pero esto es un poco la pescadilla que se muerde la cola, es decir, cuanta más demanda, más gente se animara a invertir. ¿Es razonable pensar que en cinco años pueda haber una cuota de industrialización del 25% o 30%? Seguramente sí. Y ahí ya está la elección de cada cual. Habrá una mayoría que de momento va a seguir con una construcción tradicional y habrá otra parte de la tarta que va a estar en construcción industrializada. Cada uno tiene que elegir dónde se va a situar. Nosotros hemos elegido que queremos situarnos más en esta segunda parte, ¿no?

Michel Elizalde, CEO de ACR idealista/news

¿Puede sufrir un colapso el sector de la construcción si no se arregla el problema de la mano de obra?

Creo que el problema de la mano de obra es un problema estructural. ¿La pregunta puede llevar a colapsar la actividad del sector? Yo no diría tanto, pero sí puede llevar a generar dinámicas de oferta y demanda distintas. Ya hay zonas donde empresas constructoras no cogen más trabajo porque saben que no pueden atenderlo y hay más demanda. Determinadas zonas de Andalucía donde no se puede coger un proyecto porque no tengo equipos o no voy a poder encontrar equipos para hacerlo. Por eso decía antes que una parte de las soluciones es la construcción industrializada, porque cuando pones el número de personas que tú necesitas en un edificio con un sistema industrializado frente a las que necesitas en un edificio tradicional, observas que es netamente menor. En el industrializad, un ejemplo es un hotel industrializado que hemos levantado en 14 días y con sólo tres personas. De otro modo hubieran sido decenas de personas durante muchos más días.

Con lo cual hay que entender que es un reto estructural y que no se va a solucionar solo. Tú puedes poner parches. Hay gente que piensa: bueno, con la inmigración se solucionará. Pero yo no tengo una visión tan positiva. Creo que ayudará algo, obviamente.

¿El reto entonces está en hacer más atractivo el sector?

Ahora el reto efectivamente está en ser capaces de generar una imagen del sector que resulte tan atractivo como otros, ¿no? Creo que hay que objetivizar qué factores positivos tiene el sector. Los salarios son correctos, son decentes, la estabilidad laboral existe. En este sentido, creo que hay un marchamo que se quedó de la anterior crisis, que como desaparecieron unos cuantos empleos, parece que te pueden despedir enseguida. Y la realidad es que esto no es así. Es decir, ya llevamos muchísimos años con una estabilidad en el sector. Es cierto que hay que amabilizar todo lo posible las condiciones de trabajo, que siguen siendo duras, es decir, como cualquier trabajo a la intemperie. El trabajo en construcción al exterior es duro y por tanto todo lo que le vayas añadiendo o mejorando a esto también lo hace más atractivo para los jóvenes, tanto ellos como ellas. Pero ojo, porque el reto del talento en el sector lo tiene el inmobiliario, pero todos los demás también. Cuando tú hablas con otros empresarios y con otros directivos de sectores totalmente distintos, todo el mundo tiene hoy un reto con el talento: cómo atraigo o cómo fidelizo.

A veces pensamos que vamos a pasar a la construcción industrializada y ya se van a resolver todos nuestros problemas con el talento. Esto no es así.

Habla de los programas público-privados. ¿Cómo valora el sector este tipo de programas?

Yo puedo hacer una valoración por pate de ACR. Para nosotros la visión es positiva, es decir, habrá cosas que son mejorables, seguro que hay palancas que se pueden utilizar con más profundidad y que pueden ser más efectivas. Pero es cierto que estamos viendo en el último año medio que hay comunidades que han estado muy activas. Históricamente, el País Vasco ha estado muy activo,  Navarra también ha sido una comunidad que ha tenido una política bastante decidida en esto y Madrid, desde luego. De hecho, la capital es quizá el ejemplo que muchos siguen, pero detrás de esos ejemplos ahora está habiendo muchas que no se habían sumado a esto, con lo cual parece que ya está asumido y entendido por todos que tenemos esta palanca para la administración pública como para los privados.

En general es positivo que las dos partes colaboren. Insisto que hay mecanismos que se pueden hacer mejor. A veces, nos quejamos de que se cuenta poco en el diseño de ese tipo de programas con la iniciativa privada. Yo creo que eso también está cambiando y cada vez se cuenta más. 

Se habla de la industrialización como una manera de intentar reducir el precio de la vivienda, pero no esta premisa no termina de cumplirse. ¿Llegará el momento en el que sea una realidad?

Creo que es un camino al que estamos yendo poco a poco y en los próximos años veremos avances.  Cuando tu repites y haces, no sé, 10.000 o 50.000 unidades al año de algo te sale más a mejor coste que cuando haces sólo 3.000. Y eso es lo que está pasando un poco en la construcción industrializada. ¿Quiere decir esto que todos los sistemas de construcción industrializada vayan a ser siempre más baratos que la construcción tradicional? No, y ojo también, porque aquí va a haber también un rebalanceo de cosas. Es decir, yo creo que la construcción tradicional cada vez va a ser más cara porque va a tener más componente artesanal.

Yo intento, a veces, explicar esto como como muchos otros, con el modelo de los coches, pero a veces pensamos que sería. ¿Estandarizar es sinónimo de que todo tiene que ser, digámoslo fácil, feo estéticamente, con poca versatilidad, con poca flexibilidad...? Yo no veo coches Aston Martin, por ejemplo, con esas características. Dicho esto, también hay que entender que como en el mercado de coches tiene que haber coches baratos y tiene que haber coches caros y por tanto hay algunos que son mucho más estándar. Tú no tienes las mismas opciones en una marca barata que en un Ferrari o en un Porsche o en un Aston Martin. Entonces en la vivienda seguramente también hay que caminar hacia eso. Es decir, no todas las viviendas pueden ser iguales, pero por una cuestión de definición de coste implícito del proceso, de cuánto quieres, de cuál es tu objetivo de verdad... Es decir, si tu objetivo es poner vivienda asequible en el mercado, la vivienda tiene que ser eficiente energéticamente, tiene que tener materiales adecuados, tiene que ser sostenible, etcétera, etcétera. Pero igual hay otras características que no las tiene que tener y eso hay que entenderlo también.

Creo que en algunos sitios se ha pretendido que la vivienda con determinado grado de calificación tiene que ser prácticamente igual que la vivienda a libre. Bueno, no veo por qué. Es decir, cada una tiene que tener su segmento, tiene que ser una vivienda digna, como digo, de calidades buenas, con un comportamiento energético bueno, pero igual hay otras características que no tiene que tener. Entonces yo creo que la industrialización nos va a llevar un poco a esto, pero no nos va a llevar a que todas las casas van a ser así, rectangulares en bloques de tres pisos y todas con las ventanas exactamente igual. Y ese mito es bueno que lo que lo deshagamos.