El desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas en España es el principal problema que arrastra el mercado residencial y el principal impulsor de la subida de los precios. Cada año, la creación de hogares está superando con creces al volumen de producción de obra nueva y las previsiones apuntan a que la tendencia todavía está lejos de tocar fin.
La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) asegura que el déficit de viviendas en España se encuentra en máximos históricos. Mientras que el Banco de España explica en un informe que “el diferencial acumulado en 2022 y 2023 entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva alcanza unas 375.000 unidades. Además, en 2024 y 2025, las proyecciones de creación neta de hogares, junto con el volumen de viviendas actualmente iniciadas que se terminarán en este período, implicarían un déficit adicional superior a las 225.000 viviendas”.
En los años 80 y hasta 2010, el desarrollo de inmuebles de nueva construcción superaba ampliamente al volumen de creación de hogares, lo que significa, según explicó Pablo Hernández de Cos, gobernador del Banco de España, durante un encuentro de economía celebrado a finales de abril en Badajoz, que “la oferta estaba respondiendo incluso de una manera holgada y flexible a esas necesidades de creación neta de los hogares”.
Sin embargo, añadió el banquero, “en la etapa más reciente, lo que está sucediendo es que la creación neta de hogares es significativamente más importante que las viviendas iniciadas y las viviendas terminadas. Si uno acumula las diferencias de los últimos dos años y las proyecciones para los dos próximos, el déficit acumulado entre 2022 y 2025 podría acercarse a las 600.000 viviendas”.
No obstante, el mercado de la vivienda es heterogéneo, lo que significa que su comportamiento y evolución muestran diferencias en función de la zona geográfica. En este sentido, el supervisor financiero detalla que “el déficit de vivienda nueva es particularmente intenso en aquellas CCAA donde se concentra el crecimiento poblacional y la actividad turística. Por ejemplo, la vivienda nueva podría satisfacer cerca de un 40% de la demanda potencial de los nuevos hogares en el período 2022-2025 en el conjunto de España. Esta cuantía se reduciría a menos de un 20% en las Islas Canarias y a un rango de entre el 25% y el 30% en Cataluña, la Comunidad Valenciana o Murcia”.
Déficit y superávit de viviendas hasta 2025
Si nos centramos en las previsiones de maneja el supervisor financiero para 2024 y 2025, y que contemplan únicamente la demanda residencial doméstica (deja fuera la de no residentes), la Comunidad de Madrid será la autonomía que registre el mayor desfase entre la elevada demanda y la escasa oferta, con un déficit de unas 60.000 viviendas; seguida de cerca por Cataluña, donde faltarán alrededor de 55.200 unidades en estos dos ejercicios.
La Comunidad Valenciana se encuentra en la tercera posición, con un déficit de unas 40.400 viviendas; y Andalucía es cuarta, con una falta de casi 31.000 viviendas nuevas respecto a la creación de nuevos hogares esperada. Precisamente estas cuatro CCAA acogen cerca del 70% de los nuevos hogares formados en 2022-2023 y del incremento proyectado para 2024 y 2025, según el Banco de España. Destacan, sobre todo, las provincias de Madrid, Málaga, Alicante, Valencia y Barcelona, donde residen más de la mitad de los nuevos hogares.
Canarias es la quinta región con el mayor desajuste proyectado (unas 26.000 viviendas), seguida de Murcia y Aragón (con un déficit de unas 14.000 viviendas en ambos casos hasta 2025). En otras zonas como Euskadi o Cantabria, el déficit residencial se moverá por debajo de las 2.000 unidades.
Sin embargo, las proyecciones apuntan a que habrá comunidades que registren un nivel de equilibrio entre oferta y demanda, como es el caso de Extremadura, e incluso donde haya un superávit de viviendas nuevas. Esta es la previsión que maneja el Banco de España para dos autonomías concretas: Castilla y León y Asturias. En ambos casos, el volumen de inmuebles nuevos superaría en unas 4.000 unidades en este bienio al de creación de nuevos hogares.
Las razones detrás del desajuste del mercado
El informe del Banco de España asegura que la situación actual de descompensación del mercado de la vivienda se está produciendo por una escasa oferta y una elevada demanda.
En España, el número de visados para construir nuevas viviendas supera por poco las 100.000 unidades al año, frente a las más de 500.000 que se contabilizaron anualmente entre 1999 y 2007 (el récord se batió en 2006, con más de 865.000 visados), como muestra la estadística del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU). Entre enero y febrero de 2024, últimos datos disponibles, se han concedido 17.243 nuevos visados, un 3,14% menos en términos interanuales.
Detrás de esta tendencia hay varios factores. Entre ellos, la falta de suelo para construir (que se concentraría en las provincias de Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante), el reciente incremento de los costes de construcción, la escasez de mano de obra cualificada, el progresivo envejecimiento de los ocupados en la construcción y el déficit de formación profesional. También intervienen otras variables como la escasez de inversiones destinadas a la adquisición y promoción de nuevo suelo urbano.
Por el lado de la demanda, la presión procede principalmente de los movimientos migratorios, a la que se une la de los extranjeros no residentes que buscan viviendas, sobre todo en grandes ciudades y zonas costeras.
En este sentido, el supervisor de la banca detalla que “el crecimiento demográfico experimentado desde 2016 es un factor fundamental para explicar el aumento de la demanda de vivienda residencial tanto en régimen de alquiler como de propiedad. Este crecimiento se explica en buena medida por los importantes saldos migratorios del exterior, que se intensificaron a partir de 2022 y han contribuido a un incremento sustancial de la creación neta de hogares. Estos flujos de nuevos hogares se concentran en determinadas CCAA y en las principales áreas urbanas, donde se observan los mayores aumentos de los precios de la vivienda en propiedad y en alquiler. Este aumento de la demanda de vivienda habitual se ve acompañado, además, por la fortaleza de la demanda que proviene de no residentes, ya sea para vivienda en propiedad o en alquiler -fundamentalmente vacacional- “.
La importancia de los flujos migratorios en el crecimiento de la población en España y, por ende, de la demanda de vivienda, es un planteamiento que también exponen expertos como Juan Antonio Módenes Cabrerizo, doctor en Geografía, profesor titular del Departamento de Geografía de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB) e investigador asociado en el Centro de Estudios Demográficos.
Durante unas jornadas inmobiliarias celebradas recientemente en el marco del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), Módenes recordó que España cerró 2022 con un saldo neto de migración positivo (entradas menos salidas) de más de 700.000 personas, y que la cifra de 2023 podría situarse entre las 600.000 y las 700.000 personas.
Según el experto, si agrupamos esa cifra en hogares de tres personas, estaríamos hablando de la creación de al menos 200.000 nuevos hogares al año que necesitan una vivienda. Una cifra que equivale a dar una solución residencial a toda la provincia de Jaén. "Como sistema, tenemos que conseguir viviendas para los hogares que se crean", sentenció Módenes.
Sigue toda la información inmobiliaria y los informes más novedosos en nuestra newsletter diaria y semanal. También puedes seguir el mercado inmobiliario de lujo con nuestro boletín mensual de lujo.
Récord de déficit de viviendas: se producen 200.000 menos de las que se necesitan
España arrastra desde hace más de una década un déficit de viviendas, como consecuencia de que el volumen de inmuebles que se construyen es muy inferior al número de hogares que se crean. En el tercer trimestre de 2023, el desfase entre la oferta y la demanda dejaba un saldo negativo de 197.000 viviendas en términos anualizados, la cifra más alta de la serie histórica que empezó en 2002 y la tendencia opuesta a la del boom inmobiliario. "Este enorme desequilibrio es lo que hay que corre
El Banco de España confirma que el control del precio del alquiler destruye la oferta
El Banco de España ha dedicado un apartado especial a la vivienda en 'Informe anual de 2023'. El supervisor financiero repasa los problemas que arrastra el mercado residencial doméstico, cuántas viviendas serían necesarias para equilibrar la oferta y la demanda y qué propone para mejorar el acceso a la vivienda. Además, explica qué opina sobre las últimas medidas que ha puesto en marcha el Gobierno, como el control a las rentas o la puesta en marcha de los avales ICO para ayudar a jóven
La vivienda turística supone más del 60% del parque de alquiler en Marbella y Elche
El Banco de España ha analizado el peso que tienen las viviendas turísticas en el parque de alquiler de las 25 zonas urbanas con mayor densidad de inmuebles vacacionales y sitúa a Marbella y Elche al frente del ranking. En el municipio malagueño, los pisos turísticos suponen casi un 65% del mercado de arrendamiento del centro urbano, mientras que en la localidad alicantina el peso se acerca al 70% en el área periférica. En cambio, en el conjunto del país representan un 10%, más del dobl
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta