Indemnización por la venta de un piso en alquiler con inquilino

¿Se puede vender una casa que está alquilada? Esta pregunta puede generar interrogantes tanto para los propietarios como para los arrendatarios. Una de las cuestiones más relevantes en este contexto es la indemnización a la que podría tener derecho el inquilino.

Se deben cumplir una serie de requisitos para no sufrir penalizaciones, cumplir la ley y respetar lo firmado en el contrato de arrendamiento. En este artículo resolvemos las dudas respecto a la indemnización por la venta de un piso en alquiler.

Derechos del inquilino en caso de venta

Si se vende un piso con inquilino, este tiene derecho de adquisición preferente si así está estipulado en el contrato de alquiler (lo que se conoce como derecho de tanteo y de retracto), siempre que esté interesado en adquirir la vivienda.

Esto le permite al inquilino comprar la vivienda antes que una tercera persona interesada, ya sea antes de que el propietario cierre la venta (tanteo) o incluso después de haberla cerrado (retracto).

Sin embargo, si no se ha estipulado este derecho en el contrato o el inquilino no está interesado en la compra, el propietario puede vender la vivienda a un tercero. En tal caso, debe notificar al inquilino mediante burofax al menos 30 días antes de ejecutar la operación de compraventa.

¿El inquilino puede negarse a enseñar la vivienda?

El inquilino tiene el derecho de negarse a permitir el acceso a la vivienda para mostrarla a posibles compradores si no existe una cláusula en el contrato de arrendamiento que lo especifique. Aunque la propiedad se haya cedido mediante un contrato de alquiler, es la primera residencia del inquilino. Por ley, el propietario no puede entrar en el piso sin permiso previo por parte del arrendatario.

Para prevenir problemas, es aconsejable incluir en el contrato una cláusula que otorgue al propietario el derecho de mostrar la vivienda a futuros compradores, siempre que se respete la privacidad del inquilino y se le avise con antelación suficiente. Lo aconsejable es ser razonable.

Indemnización por la venta del piso en alquiler

Cuando vendes un piso con inquilino, hay que respetar el contrato de alquiler vigente hasta su plazo mínimo de cinco años, permitiendo que el arrendatario permanezca en la vivienda sin necesidad de desalojarlo antes de tiempo. 

No obstante, el propietario tiene la opción de proponer una indemnización al inquilino para incentivar la rescisión del contrato y la liberación del inmueble, facilitando así su uso por parte del nuevo dueño. 

La indemnización o compensación que se suele ofrecer es de uno o dos meses de renta, aunque la cuantía se establece mediante negociación con el inquilino. Si bien no es obligatorio ofrecer esta indemnización, es posible estipular una cláusula en el contrato de alquiler que comprometa al propietario a efectuar este pago si se produce la venta, creando así una obligación legal.

¿Y si el inquilino no acepta la indemnización?

Si el inquilino rechaza la indemnización ofrecida para irse de la vivienda, el propietario sigue teniendo la opción de vender el inmueble, pero el nuevo comprador deberá respetar el contrato de alquiler existente hasta que alcance la duración mínima establecida.

En caso de que el contrato original superase los cinco años y la venta tenga lugar después de este plazo, el comprador tendrá la posibilidad de terminar el contrato de alquiler.

Es crucial que tanto el propietario actual como el futuro eviten cualquier forma de coacción para expulsar al inquilino, como el corte de suministros o a través de amenazas. Estas prácticas son ilegales y pueden complicar la operación.

¿Cuándo el arrendador debe indemnizar al inquilino? 

Hay varios escenarios en los que el arrendador tiene que indemnizar al inquilino: 

• Cuando el inquilino soporte obras en la vivienda. En este caso, tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquellas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
• Por demoras en la entrega de la vivienda a la hora de entrar a vivir de alquiler.
• Cuando recupera la vivienda alquilada para usarla como casa para él o un familiar y no la habita en un plazo de tres meses.

¿Cuánto es la indemnización por incumplimiento de contrato de alquiler?

La indemnización por parte del arrendador depende de los términos acordados en el contrato y la naturaleza del incumplimiento.

Si el arrendador recupera la vivienda para uso propio o de sus familiares y desaloja al inquilino sin habitarla posteriormente, deberá compensar al inquilino con una mensualidad por cada año restante hasta completar cinco años, a menos que la falta de ocupación se deba a una causa de fuerza mayor.