Regular los pisos turísticos no aumentará la oferta de alquiler ni bajará los precios, según los expertos

El Gobierno ha declarado la guerra al alquiler vacacional y prepara una batería de medidas para regular los pisos turísticos. El pasado 3 de julio, Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Agenda Urbana, declaró que ya estaban trabajando para aumentar la regulación de este tipo de alquileres y cambiar la ley de forma urgente. 

Además, Sumar solicitará al PSOE que incluya un paquete fiscal en los Presupuestos Generales del Estado (PGE) de 2025 que contemple un aumento de impuestos a los pisos turísticos. La propuesta es gravarlos con un IVA general del 21%, lo que los haría menos rentables en comparación con el alquiler permanente.

Entre las medidas que se están considerando en el grupo de trabajo liderado por Isabel Rodríguez, centrado en la regulación de los pisos turísticos, se incluye la modificación de la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH), con el objetivo de que las comunidades de propietarios puedan vetar viviendas vacacionales, y la creación de una plataforma registro único de inmuebles alquilados con este propósito. 

Este registro incluirá las propiedades alquiladas a través de plataformas como Airbnb y Booking. Además, el Gobierno planea limitar el alquiler temporal, estableciendo un límite en la duración de estos contratos y haciendo obligatorio justificar la causa del alquiler.

Sin embargo, la implementación de estas medidas sigue siendo incierta, ya que aún se desconocen detalles específicos. Uno de los objetivos del plan del Gobierno es mejorar el acceso a la vivienda y aumentar la oferta de pisos en alquiler. Solo el tiempo dirá si esta estrategia será efectiva. Cabe destacar que, desde que el Gobierno intervino en los alquileres de vivienda habitual, la oferta disponible de viviendas en alquiler ha disminuido.

En este artículo, recopilamos las reacciones y los puntos de vista de diferentes expertos en vivienda y agentes del sector del alquiler vacacional respecto a las medidas del Gobierno.

Reacciones a la nueva regulación de los pisos turísticos

“Hasta no conocer los detalles sobre estas, no podemos dar una opinión. No hay detalles concretos.  Somos un actor responsable y, por ende, no podemos opinar sobre la literalidad de medidas que desconocemos. Como sector afectado, estamos convencidos de que el Ministerio nos comunicará los pormenores y tendremos oportunidad de valorar entonces la efectividad de las medidas”, comenta a idealista/news Asier Pereda, vicepresidente y responsable del área de asuntos regulatorios en FEVITUR (Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos).

“Estamos deseando trasladar a la ministra nuestras propuestas urbanísticas, laborales o fiscales, ya que consideramos que sus resultados se alinean plenamente con los objetivos del Gobierno. Desde octubre, hemos tratado de presentar estas propuestas y ha sido difícil lograr un espacio en la agenda de la ministra o cualquiera de sus unidades ministeriales. Esperamos poder hacerlo pronto, puesto que el tiempo apremia. De haberse adoptado estas medidas con anterioridad, hubiéramos llegado a la temporada alta con un marco regulatorio alineado con los intereses del país. A FEVITUR le respalda una convivencia ejemplar con el sector hotelero y con las autoridades locales y autonómicas, por lo que esperamos poder contribuir en los mismos términos de colaboración público privada también con el gobierno nacional”, añade Pereda.

Por su parte, el abogado experto en alquiler vacacional, Juan R. Méndez, opina que “es natural que, en las circunstancias actuales de tensión social, el Ejecutivo quiera tomar acción. Otra cosa es que las decisiones que se adopten sean más o menos acertadas. Desde las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para excluir el alquiler turístico por remisión a su normativa específica, la frontera entre el arrendamiento de temporada y el turístico es a veces muy difusa. En España, ha sido muy tradicional el alquiler temporal (estudiantes, quincenas en la playa, etc.) y la irrupción del alquiler turístico ha supuesto una revolución que ha puesto patas arriba el mercado”.

“En Madrid Aloja somos totalmente partidarios de que se establezca un marco regulador en torno a las Viviendas de Uso Turístico, es más, consideramos que es algo totalmente necesario por el bien y la continuidad del sector. En este sentido, lo único que pedimos es que se haga de una manera justa, de forma que exista un equilibrio entre los intereses del sector turístico, el desarrollo de la actividad de las VUTs y las expectativas y necesidades de aquellos lugares en los que se encuentren”, comenta Adolfo Merás, presidente de Madrid Aloja, asociación de particulares, gestores y pequeños propietarios de alquiler vacacional de la Comunidad de Madrid.

Sobre esta pregunta, Jesús Leal, catedrático de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid, una de las voces con más renombre en Sociología Urbana, Urbanismo y Población, coincide en que es pronto para sacar conclusiones. “Hasta que no vea el texto no puedo opinar. El problema es que hay muy distintos tipos de alquiler temporal y vacacional. En cuanto al alquiler vacacional, creo que la desregulación es total y que no vendría mal algún tipo de regulación que proteja tanto al propietario como al inquilino, con contratos formalizados, aunque sea por una semana. La cuestión es que las viviendas turísticas no se disfracen con otro tipo de contratos, lo que no es fácil de controlar ni de regular”, comenta.

Las medidas no aumentarán la oferta de alquiler

La llegada de pisos turísticos al mercado del alquiler no solucionaría la falta de oferta porque la demanda es muy superior. En concreto, un estudio de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos (URJC), basado en datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) y de la plataforma Airbnb, señala que La incorporación de las viviendas en régimen de alquiler turístico al mercado del alquiler de vivienda residencial, salvo en algunas excepciones, supondría un aumento de la oferta, pero insuficiente para solucionar el problema del acceso a la vivienda en las principales ciudades del país.

“Las evidencias del mercado de la vivienda invitan a pensar que hay multitud de factores que determinan la poca oferta. Este porcentaje no puede explicar el comportamiento del 98,5% restante”, expone Asier Pereda, vicepresidente de FEVITUR.

“Todo dependerá de la profundidad de las reformas. En mi opinión, para que cualquier medida pueda tener un impacto notable, debe venir acompañada de otras modificaciones para el mismo sector. Sobre el mercado del alquiler de viviendas hay muchos apartados que requieren atención: desde la fiscalidad hasta la dotación de medios a los juzgados para casos de impagos, pasando por lo relativo al suelo y la edificación; y también por la necesidad de dotar de seguridad jurídica a un sector que mueve mucho dinero en España y que afecta a algo tan fundamental como la vivienda”, comenta Juan R. Méndez.

“Las necesidades de viviendas en las zonas en expansión (básicamente arco mediterráneo y área de influencia de Madrid) es tal que la incorporación al mercado residencial permanente o la venta tendrá un impacto no muy elevado”, opina Jesús Leal.

Seguirán faltando viviendas a precios asequibles

“Hay que esperar a conocer más detalles de las medidas. En los ámbitos locales y autonómicos donde las autoridades han ejercido sus competencias sectoriales, laborales, fiscales y urbanísticas con acierto, se ha logrado una convivencia ejemplar entre hoteles y viviendas turísticas. Todos estos anuncios, si llegan a concretarse, servirán de poco en estos ámbitos territoriales donde los marcos regulatorios han evitado precisamente que la escala y la caracterización del sector genere problemas.  En esos ámbitos territoriales, las viviendas turísticas son una parte más de la variada oferta de alojamientos. En el resto, creemos que las medidas propuestas podrían derivar en un conflicto entre vecinos y propietarios. Pero ya digo, es pronto para valorarlo”, señala Asier Pereda.

“La distribución de competencias en España hace que no se pueda atacar un problema como la vivienda de forma unilateral. El Estado dispone de mecanismos legales para armonizar la regulación de los alquileres, como las normas de armonización del artículo 150.3 de la Constitución. Pero también hay otras formas menos invasivas con las competencias autonómicas y locales, si lo que se quiere es establecer un marco jurídico relativamente común en cuanto a los alquileres turísticos, buscando una diferenciación adecuada con el alquiler temporal y el destinado a vivienda habitual”, apunta Juan R. Méndez.

“Sobre ello, habrá de tenerse en cuenta también la normativa europea, así como las regulaciones de competencia y acceso al mercado, eliminando cargas excesivas o injustificadas. En cuanto a la posible modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, ha de recordarse que las comunidades de propietarios tienen una conflictividad ya de por sí elevada, por lo que cualquier modificación habrá de abordarse con cautela”, agrega el abogado especializado en alquiler turístico.

"El 90% de las viviendas turísticas son segundas residencias o viviendas que se utilizan a lo largo del año por los propietarios, por lo que no volverán al mercado. La reforma de Ley de Propiedad Horizontal que proponen desde el Gobierno no va a reducir ni cualificar la oferta actual de VUTs. En cambio, va a trasladar el conflicto a las comunidades de vecinos, cuando el deber de la Administración Pública es el de hacernos a los ciudadanos la vida más fácil, no generarnos problemas", expone Adolfo Merás.

“La regulación de las viviendas turísticas no es solamente un problema recaudatorio, es una demanda de los ciudadanos que sufren su impacto en los edificios y en los barrios. Naturalmente que el Estado debe aplicarse en la solución del problema que supone la incapacidad de acceso asequible, pero es impensable que pueda hacerse solamente con una intervención pública. El coste que supone acercarse a la media europea de vivienda social puede superar los 300.000 millones de euros, contando incluso con suelos puestos gratuitos para tal fin por los ayuntamientos y comunidades. Ni la elevada deuda ni el límite de endeudamiento impuesto por la Unión Europea permitiría llevarlo a cabo en un plazo de 30 o 40 años sin que afectara a otras inversiones sociales. El gobierno actual tiene un presupuesto para vivienda que multiplica por siete el del gobierno precedente, pero aun así es muy insuficiente”, señala Jesús Leal.

En opinión del catedrático de sociología, el problema es que "faltan viviendas y que no se produce ni incrementa la puesta en el mercado viviendas que sean asequibles para una parte importante de la población, ni en alquiler ni en propiedad. Creo que hay que fomentar el aumento de la producción de viviendas y que el Estado tiene que impulsar tanto la intervención directa como la intervención por parte del mercado en la solución del problema. La cuestión es que para ello hay que involucrar a los ayuntamientos y las comunidades que siguen con frecuencia considerando que el suelo urbanizable y la construcción no son una fuente de ingresos que pueden dedicarse a cualquier uso”.

Creación de un registro único de alquileres de corta estancia

Respecto a la creación de la plataforma de registro único de alquileres de corta estancia, la mayoría de los actores del sector la ven con buenos ojos. Empresas como Airbnb, a quien Isabel Rodríguez ha pedido ayuda, y asociaciones como FEVITUR coinciden en que es una medida positiva.

“Nos parece una medida acertada, ya que el reglamento europeo que facilita que los anuncios vayan por una ventanilla única, por fin. Tener un registro único hará que las normas sean más claras, sencillas y fáciles de seguir. Este nuevo marco facilitará que las autoridades de cada Estado tengan acceso a los datos necesarios de esta actividad y estos Estados puedan aplicar normas justas y proporcionadas”, comenta Asier Pereda.

“El registro que se plantea desde el Gobierno es una herramienta que ya establece como necesaria el reglamento europeo ‘Short term rentals’ para el correcto funcionamiento de esta actividad económica. Pero creemos que previo a ese registro es necesario desarrollar esa regulación justa y eficiente, basada en datos reales, en la que se tenga en cuenta a todos los actores implicados”, señala Adolfo Merás, presidente de Madrid Aloja.

Posibles efectos adversos de la regulación del alquiler

"A falta de conocer el texto definitivo de la reforma, además de tensionar aún más el ambiente y dificultar la convivencia entre vecinos, entendemos que al limitar todas las actividades económicas que se pueden desarrollar en un edificio residencial, tampoco se podrá establecer un despacho de abogados, un estudio de arquitectura, una panadería o una clínica de psicología. De lo contrario, se estaría atacando de manera discriminatoria a una sola actividad económica y sería una medida injusta. Por otra parte, nos parece casi imposible identificar las infinitas condiciones no turísticas por las que una persona puede necesitar temporalmente una vivienda", apunta Adolfo, presidente de Madrid Aloja.

"Creemos que este tipo de decisiones no hacen más que trasladar el problema a los vecinos y crispan el ambiente incluso en comunidades en las que siempre ha existido cordialidad y buena convivencia. Legislar de esta manera, sin afrontar sinceramente todas las causas posibles, no es más que una dejación de funciones por parte de la Administración Pública, que es quien tiene que mediar y establecer un marco jurídico en el que se defiendan los intereses de ambas partes sin que haya perjuicio para ninguna de ellas. El Ministerio de Vivienda tiene un gran desconocimiento sobre la casuística de los propietarios de vivienda turística.  Este organismo ha llamado especuladores a un sector que tiene muchos motivos para alquilar vacacionalmente más allá del monetario y da servicio a una demanda por parte de los usuarios", añade.