El gran tenedor en Cataluña se posiciona como una figura que ha sufrido diversos cambios a raíz de la nueva Ley de la Vivienda y de las regulaciones sobre las zonas tensionadas en determinadas CCAA.
En general, en España el gran tenedor corresponde a aquella persona que cuenta con más de 10 inmuebles urbanos o bien posee una superficie construida de más de 1.500 m2 destinada a uso residencial. En Cataluña, en cambio, corresponde al propietario que tiene hasta 5 inmuebles en las llamadas zonas tensionadas de la comunidad.
Según Carles Sala, portavoz de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Catalunya, la definición de gran tenedor en la comunidad ha generado numerosas dudas, y “actualmente tenemos múltiples consultas dirigidas a la administración autonómica sobre los distintos supuestos”.
Además de constituir una figura jurídica desconocida en el derecho comparado europeo, presenta una aplicación automática y desproporcionada que resulta, en muchos casos, “injusta y carente de proporcionalidad, ya que se pretende dar por hecha una capacidad económica por el hecho de ser titular de cinco o más inmuebles, sin valorar ninguna otra situación”, aclara el experto.
Por su parte, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, indica que el gran tenedor en Cataluña puede ser visto desde distintas perspectivas. “Por un lado, la regulación busca proteger a los inquilinos y mejorar el acceso a la vivienda en zonas donde los precios están muy altos. Por otro, creo que carga sobre los particulares, la responsabilidad de garantizar el acceso a la vivienda que corresponde a las AAPP, y que están mostrando su total inactividad e inoperancia en todo el país en este asunto”.
Según el profesional inmobiliario, considerar gran tenedor a alguien que posee cinco propiedades también es algo excesivamente restrictivo. “No necesariamente indican una gran capacidad económica o especulativa, especialmente si se consideran como parte de un plan de ahorro o inversión a largo plazo”.
Derechos e inconvenientes del gran tenedor con las nuevas normas
En esta regulación, el impacto sobre los grandes tenedores es equiparable al que ya se les impone en el ámbito del alquiler de larga duración. Así lo cree que el portavoz de los API. “Se les pretende aplicar el índice de referencia estatal como límite para fijar los precios también en los contratos de temporada o de habitaciones. Esta ampliación del marco restrictivo compromete seriamente la viabilidad económica de sus operaciones y limita su capacidad de adaptación a la realidad del mercado”.
Duque opina que, para los propietarios, la figura y los cambios con las nuevas normas desatiende el derecho a la propiedad privada. “La nueva ley introduce el control de precios -en las zonas de mercado residencial tensionado-; en situaciones de desahucio de personas en vulnerabilidad, los grandes tenedores pueden estar obligados a ofrecer un alquiler social antes de proceder al desahucio; deben cumplir con el mantenimiento y habitabilidad de las viviendas para garantizar que sus propiedades cumplan con los estándares exigidos por la ley; y también la Generalitat se reserva unilateralmente el derecho de tanteo en la transmisión de estas viviendas. Esto significa que, en caso de venta, la administración puede optar por comprar la vivienda antes que otros compradores”.
Para el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, todas estas medidas son excesivamente coercitivas y, si bien el objetivo final es facilitar el acceso a la vivienda, “creo que existen medios menos intervencionistas para ampliar el parque público de vivienda”. En definitiva, la nueva ley afectará negativamente a la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias con el consiguiente desincentivo. “Creo que lo que veremos en un futuro cercano es que se reduzca enormemente la inversión privada mientras continúan sin aparecer las medidas del gobierno”.
Entonces, algunas de las consecuencias de esta figura en Cataluña pueden ser que aquellos que han invertido en propiedades como parte de su negocio, vean afectadas su rentabilidad y la gestión de sus inversiones, “por lo que puede animarlos a desinvertir en este mercado y redirigir sus inversiones a otros sectores menos intervenidos”.
Si hay dudas sobre si la vivienda está en una zona tensionada, se puede consultar el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda, del Ministerio de Vivienda.
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