El Supremo acota el derecho de adquisición preferente en la venta de todo un edificio de pisos

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha sentado un criterio decisivo sobre cuándo los inquilinos pueden (o no) ejercer su derecho de adquisición preferente en caso de venta del inmueble en el que viven, aclarando la interpretación del artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

¿Qué son los derechos de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo (artículo 25.2 de la LAU) es la facultad del arrendatario para igualar la oferta de compra que el propietario vaya a hacer a un tercero. Cuando el arrendador notifica su voluntad de vender, el inquilino tiene 30 días para aceptar en idénticas condiciones.

Por otro lado, el derecho de retracto (artículo 25.3 de la LAU) permite al arrendatario deshacer la operación si la notificación previa fue defectuosa (faltó precio, plazo o condiciones) o si la venta se formalizó en condiciones distintas (precio inferior, por ejemplo) a las comunicadas.

¿Cuándo opera el derecho de adquisición preferente?

Aunque este derecho otorga al inquilino la posibilidad de comprar la vivienda cuando el propietario la vende a un tercero, existen excepciones, y una de ellas es la venta conjunta de viviendas. El artículo 25.7, establece que no cabe tanteo ni retracto cuando el arrendador vende todas las viviendas o locales que posee en el edificio o si se produce una venta global del edificio, aunque haya varios propietarios implicados.

En consecuencia, la exclusión solo opera cuando el vendedor transmite todas las unidades de las que era titular; en cualquier otro caso (por ejemplo, si retiene un local, trastero o se trata de una sola vivienda) el arrendatario conservará sus derechos de adquisición.

¿Cómo sé si tengo derecho de retracto arrendaticio?

Lo primero es saber qué se está vendiendo: si solo tu vivienda o todas las que el arrendador tiene en el edificio. Cuando es solo tu piso, normalmente tendrás derecho; si se trata de una venta conjunta de todas sus propiedades, lo más probable es que no.

¿Qué documentación debe entregar el arrendador para excluir el tanteo y el retracto?

Cuando se trata de una venta excluida por el artículo 25.7 de la LAU, el arrendador no está obligado a notificar nada al inquilino. En cambio, si no cumple los requisitos para esa exclusión, entonces sí debe notificarlo por escrito con todos los detalles necesarios.

La sentencia del Supremo sobre una importante operación de compraventa

El caso resuelto por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en su sentencia 592/2025, de 21 de abril analiza la venta en bloque de varias promociones inmobiliarias por parte de una entidad pública. En uno de los edificios afectados, dicha entidad era titular de todas las viviendas alquiladas. Al cerrar la venta con una sociedad, los inquilinos intentaron ejercer su derecho de retracto, alegando que no se cumplían los requisitos para excluirlo.

Pero el Supremo no lo entendió así. La clave, apunta el Alto Tribunal, no radica en si se vendió todo el edificio o si había más inmuebles en juego, sino en si el arrendador transmitió todas las unidades que poseía en ese inmueble. En este caso, así fue.

Cuando el arrendador vende todas las fincas de las que es titular dentro del edificio en cuestión, el artículo 25.7 de la LAU se aplica y, por lo tanto, los inquilinos no tienen derecho de tanteo ni retracto.

Tampoco cambia el resultado el hecho de que esa venta forme parte de una operación mayor, como ocurre cuando se enajenan varias promociones inmobiliarias de forma conjunta. La LAU permite este tipo de operaciones sin que el ejercicio de los derechos de los arrendatarios los bloquee.

¿Y si el arrendador vende todas sus viviendas, pero conserva un local en el edificio?

En este caso, los inquilinos conservarán su derecho de retracto arrendaticio. La exclusión solo aplica cuando vende todo lo que posee en el edificio.

5 mitos sobre el derecho de adquisición preferente que conviene desmontar

El derecho de tanteo y retracto arrendaticio sigue rodeado de confusión, sobre todo cuando se trata de ventas conjuntas de viviendas como la que hemos analizado. Repasamos a continuación algunas de las falsas creencias más habituales que conviene aclarar:

“Si soy inquilino, siempre tengo derecho a comprar mi piso antes que nadie”

El derecho de tanteo y retracto no es incondicional. Como hemos visto, el artículo 25.7 de la LAU excluye expresamente este derecho cuando el arrendador vende “conjuntamente la totalidad de los pisos y locales que posea en el edificio” o cuando varios propietarios venden en bloque todo el inmueble.

Esta norma pretende evitar que la transmisión de conjuntos inmobiliarios se paralice por el ejercicio individual de derechos preferentes. Solo cuando la venta no cumpla estos supuestos (por ejemplo, el arrendador conserva alguna unidad en el edificio o la operación no se realiza en bloque) el inquilino podrá optar al tanteo y al retracto, en las condiciones y plazos previstos.

“La venta conjunta de varias promociones impide a todos los inquilinos ejercer el retracto”

La exclusión del derecho de retracto afecta solo a los arrendatarios de cada edificio en el que el arrendador haya vendido todas sus unidades. Si la operación incluye promociones ubicadas en distintos inmuebles, solo quedan fuera del retracto los inquilinos de cada uno de esos edificios en los que se cumpla la totalidad de unidades vendidas. En los demás casos (por ejemplo, en un edificio diferente o en promociones no vendidas en bloque) el derecho de retracto seguirá vigente.

“Basta con que se vendan muchas viviendas juntas para que no haya retracto”

No es cuestión de volumen, sino de titularidad y objeto de la venta. La norma exige que se transmitan todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente sea propietario en el edificio. Si el arrendador conserva alguna vivienda o local, el inquilino mantiene su derecho.

“Si se vende mi piso con otros del edificio, me tienen que ofrecer la compra sí o sí”

La obligación surge cuando la venta no entra en los supuestos de exclusión del art. 25.7 de la LAU. Si se vende en bloque todo lo que posee el arrendador, no existe deber de oferta al inquilino ni de notificación fehaciente previa para el tanteo, ni de escritura para el retracto. En esos casos la ley no ampara ningún derecho preferente del arrendatario.

“El derecho de retracto arrendaticio es irrenunciable”

Se puede renunciar a este derecho en el contrato de alquiler, pero con condiciones, ya que artículo 25.8 de la LAU lo permite. No obstante, para que esta renuncia sea válida, el arrendador debe comunicar por escrito su intención de vender la vivienda al menos 30 días antes de la firma del contrato de compraventa.

¿Un inquilino puede negociar la compra aunque no tenga derecho de retracto?

Por supuesto. Aunque no tengas derecho a comprar antes que un tercero, nada impide que te sientes a negociar con el propietario. De hecho, muchos inquilinos logran comprar sus viviendas proponiendo una oferta directa, especialmente si el arrendador prefiere tratar con alguien que ya vive allí.

Un paso más hacia la seguridad jurídica en el mercado del alquiler

Con esta sentencia, el Tribunal Supremo no solo aclara un punto controvertido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino que también sienta una base sólida para resolver futuros conflictos. Promotores, administraciones públicas y propietarios ganan certidumbre en sus operaciones, en un contexto marcado por la creciente compraventa de activos residenciales en bloque y la presión del mercado del alquiler.