¿Está el alquiler vacacional en España en peligro de extinción? Los expertos hablan de la situación de Barcelona

La noticia cayó como una bomba: el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, anunció que en noviembre de 2028 eliminará las 10.101 licencias de pisos turísticos que existen en la ciudad. El objetivo, según el consistorio, es “liberar viviendas para uso residencial” y mejorar el acceso a la vivienda. Pero la reacción del sector no se ha hecho esperar. Para muchos, no se trata de una simple medida regulatoria, sino de un ataque directo a un modelo económico consolidado. Hemos hablado con expertos del ámbito turístico e inmobiliario para analizar las consecuencias que puede tener esta decisión, no solo en Barcelona, sino en el conjunto de España.

“No es ordenar, es destruir”

Desde la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur), su presidenta, Silvia Blasco, no escatima en palabras: “Lo que el Ayuntamiento de Barcelona plantea no es una corrección, es una amputación”. A su juicio, la medida supone desmontar deliberadamente un modelo económico que “genera más de 1.900 millones de euros de PIB y sostiene 40.000 empleos directos e indirectos”.

Blasco advierte del efecto dominó que esta decisión puede provocar en otros municipios: “Lo que se está haciendo en Barcelona es una prueba piloto de hasta dónde puede llegar una administración cuando decide sacrificar su capital turístico, su economía local y su reputación internacional por motivos ideológicos”. Y lanza una advertencia más amplia: “Hoy son las viviendas de uso turístico, mañana puede ser la restauración, el comercio o cualquier actividad regulada”.

Para la presidenta de Fevitur, el alquiler vacacional no desaparecerá, pero sí quedará “herido en su legitimidad y perseguido en su forma más ordenada”. Y concluye: “Lo que va a desaparecer es la parte legal, la que tributa, la que contrata, la que genera empleo de calidad”. “Barcelona se arriesga a dejar de ser una capital turística de referencia en Europa. Y no porque no tenga atractivos, sino porque sus instituciones están renunciando a gestionarlos con inteligencia. No se puede construir ciudad destruyendo todo lo que la ha hecho crecer”.

“La inseguridad jurídica ahuyentará la inversión”

Juanjo Bande, consultor experto en alquiler turístico, considera que el impacto será “notable y multidimensional”. Enumera varios efectos inmediatos: “Pérdida de atractivo de Barcelona como destino de inversión, fuga de empresas especializadas, incremento de precios hoteleros, pérdida de diversidad en la oferta turística y quiebra de confianza en Barcelona como destino residencial e inversor”.

Bande alerta del cambio de paradigma que se avecina: “Muchas personas que han invertido en vivienda en Barcelona durante las últimas décadas lo hicieron bajo un marco legal que ahora cambia sustancialmente”. En su opinión, la sensación de inseguridad jurídica puede tener efectos duraderos en la imagen de la ciudad.

No obstante, Bande recuerda que la medida se produce en un contexto municipal: “Barcelona, aunque simbólicamente muy relevante, representa solo alrededor del 3% de la población española y un porcentaje similar de la oferta de alquiler turístico”. Cada ayuntamiento tiene competencias urbanísticas y actuará en función de su realidad. Por ello, no cree que estemos ante un adiós definitivo al alquiler vacacional: “En los últimos doce meses se han realizado cerca de 10 millones de alquileres turísticos en España. Esta cifra evidencia una demanda social sólida y sostenida”.

“Estamos en un nuevo cambio de paradigma, como ya lo fue en su momento la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013, que dio competencias en materia de alquiler turístico a las comunidades autónomas. Hoy, con la consolidación del urbanismo como eje regulador principal, el sector entra en una nueva etapa”.

A largo plazo, Bande augura una transformación del modelo hacia un “alquiler digital o flexible”, donde converjan el vacacional, el de temporada y el de habitaciones. Y destaca tres tendencias: mayor digitalización, más profesionalización y una normativa urbanística más compleja que requerirá asesoramiento técnico especializado.

“El hotel ganará cuota, pero a costa de limitar la oferta”

Desde Colliers, Carolina Pérez, responsable de la oficina de Barcelona de la consultora, coincide en que el cambio será significativo. “El impacto será considerable a partir de 2029, donde la demanda de corta estancia se deberá reorientar, pues no cambiará la demanda, sino el marco legal que ofrece este servicio”. En este escenario, el sector hotelero se verá favorecido, al ganar cuota de mercado en una ciudad donde “la oferta es muy limitada y no es fácil la creación de nuevo producto”.

Además, Pérez prevé que muchos propietarios se verán obligados a cambiar de estrategia: “Se verán obligados a destinar estas viviendas a alquiler de larga estancia (con precio regulado), o venderlas”. Pese a todo, no cree que la medida de Barcelona marque un camino irreversible para el resto de España: “Barcelona suele ser pionera en implementar este tipo de regulaciones, pero esto no significa que se reproduzca en otras áreas”.

Eso sí, señala que ciudades con alta presión turística y precios al alza, como Madrid, San Sebastián o Málaga, podrían estudiar medidas similares. Pero defiende un enfoque más equilibrado: “Para el correcto equilibrio de usos turístico y residencial, se podrían encontrar medidas más flexibles o alternativas de producción de vivienda”.

Alquiler vacacional, ¿en peligro de desaparecer?

Los tres expertos coinciden en que no estamos ante una extinción del modelo, pero sí ante una transformación profunda. El marco legal cambiará, y con él, la manera de operar. “Sí puede ser el momento de ver una tendencia hacia una mejora urbanística y de coexistencia entre usos, con alojamientos más profesionalizados”, apunta Carolina Pérez.

El modelo tradicional, basado en pequeños propietarios dispersos, podría evolucionar hacia formatos más organizados, como el coliving o los ‘serviced apartments’, localizados en zonas turísticas y gestionados por empresas especializadas. El alquiler vacacional seguirá vivo, pero en un nuevo ecosistema más regulado, más profesional… y, según algunos, menos libre.