Jordi Mercader (Barnes): “El mensaje que se está enviando a los compradores internacionales es muy negativo”

El mercado inmobiliario de lujo en España se ha consolidado como uno de los enclaves más codiciados, no solo de Europa, sino en el mundo entero, gracias a la climatología, cultura y gastronomía.

Este auge también se debe al interés de los inversores extranjeros, que ya representan entre el 85% y 90% del total de compradores, según los datos proporcionados por el socio director de Barnes en la Costa Brava, Jordi Mercader, que ha atendido la llamada de idealista/news para tratar todo lo relacionado con el sector inmobiliario de lujo.

Estos compradores están en la diana de la regulación pública. El Gobierno les quiere imponer una subida de la carga fiscal de hasta el 100% del valor del inmueble, pese a no representar ni el 3% de todas las compraventas registradas en España por los notarios en 2024.

Mercader cree que estas medidas mandan un “mensaje muy negativo”, no solo a los compradores internacionales, también a los “vendedores españoles, a quienes les preocupa cuánto dinero van a recibir”.

¿Qué atrae a los compradores de viviendas de lujo a España?

 Sobre todo, la calidad de vida, gracias al entorno natural privilegiado que tenemos, la oferta cultural, el buen clima, las excelentes conexiones y el potencial de grandes ciudades como Barcelona o Madrid.

También hay algo que nos beneficia mucho, la seguridad jurídica. El comprador de lujo sigue buscando y explorando, entonces busca ese equilibrio entre inversión y disfrute.

En el entorno de la Costa Brava, ¿cuáles son las zonas más demandadas?

Las zonas más solicitadas son aquellas con acantilados y villas con vistas al mar. Esto es algo que le encanta al comprador de fuera, que quiere comprar una propiedad frente al mar.

Por zonas destacan Maresma, LLafranch o Begur. Sin embargo, también le gusta mucho el interior, con masías, casas de pueblo, incluso propiedades ecuestres.

¿Qué diferencia la Costa Brava de la Costa Blanca, Costa del Sol o Mallorca?

Son segmentos completamente diferentes. El que viene a la Costa Brava viene a buscar un entorno más tranquilo, más natural y menos construido. El que se va alrededor de Marbella, por ejemplo, busca algo mucho más grande y construido. Digamos que nuestro perfil es mucho más ‘soft’, más silencioso y tranquilo.

¿Considera que hay más demanda por villas de lujo o apartamentos exclusivos bien ubicados?

Depende mucho del tipo de comprador, hay demanda para todo. Cada casa tiene un comprador. 

Hay quien viene con la idea de comprarse una villa con vistas al mar. Este normalmente es un comprador internacional que está comprando en diferentes mercados, no solo en España, también el sur de Francia, Italia o Grecia. Este es un segmento específico que cuenta con una demanda constante. 

Por otro lado, también hay quien quiere una residencia vacacional más pequeña, más controlada y bien ubicada, ya sea céntrica o cerca de la playa.

Luego están los lugares rurales, como las masías, casas de campo o las de pueblo, que normalmente son proyectos familiares de segunda residencia, perfectos para ver crecer a los hijos.

¿Quién busca este tipo de propiedades? ¿Inversores internacionales?

Sí, yo creo que es algo que está en auge, lleva una tendencia creciente desde hace años y está totalmente consolidado.

España está en el punto de mira. Te diría que es uno de los mercados inmobiliarios principales a nivel mundial. El inversor valora mucho la calidad de vida, los días de sol, la gastronomía, la cultura, los paisajes y las conexiones, pero, sobre todo, la seguridad jurídica que ofrece el país.

Aunque, sí que hemos visto cambios en el perfil a lo largo de los años.

¿Cuáles?

Antes eran familias con riqueza heredada, ahora son familias más jóvenes, emprendedores internacionales, nómadas digitales, etc. Personas que les gusta vivir en diferentes sitios y van cambiando.

Por ejemplo, hace poco tuvimos unos clientes de Miami que nos dijeron que solo querían pasar aquí tres o cuatro años y luego irse a otro sitio, y eso es lo que hemos hecho. Este perfil es diferente al que había hace unos años, que era más el empresario el que había hecho riqueza con su familia y buscaban propiedades para veranear o jubilarse.

Ahora es mucho más diverso y son más jóvenes.

¿Y cuál es la diferencia entre el comprador nacional e internacional?

El inversor nacional de lujo es un perfil un poco más silencioso, más tranquilo, no le gusta destacar. En ese aspecto buscan propiedades más privadas en el interior, como las masías. Por otro lado, el internacional busca el mar. La idea principal con la que vienen a España es ver el mar.

El inversor nacional de lujo es un perfil un poco más silencioso, más tranquilo (…) buscan propiedades más privadas en el interior (…) El internacional busca el mar.

¿Qué nacionalidades son las más interesadas?

Un poco de todo. En Costa Brava tenemos muchos franceses, pero también vemos suizos, alemanes, belgas y escandinavos. Aunque, cada vez tenemos más interés desde Estados Unidos, Canadá, Israel y Australia.

El 85%-90% de nuestros clientes son extranjeros, sobre todo europeos, pero hay una tendencia clara de estadounidenses y latinoamericanos.

El 85%-90% de nuestros clientes son extranjeros, sobre todo europeos, pero hay una tendencia clara de estadounidenses y latinoamericanos.

Actualmente, ¿hay más preferencia por la obra nueva o la vivienda usada?

Hay un equilibrio. La obra nueva sigue siendo muy demandada por su eficiencia energética, su diseño contemporáneo, y sus servicios integrados como la domótica. Ya vienen perfectamente preparadas para los estándares de hoy en día. No obstante, también hay interés por viviendas antiguas como masías o villas mediterráneas más clásicas con cierta historia.

Vemos que las casas antiguas cuestan un poco más de vender, pero si eres capaz de comprar y añadirle valor a través de reformas, incrementarás la importancia de la vivienda.

Centrándonos en la obra nueva, ¿qué peso tiene la sostenibilidad en el mercado inmobiliario de lujo?

Juega un papel esencial. Los compradores cada vez, y eso lo vemos cada día, buscan casas más eficientes, con buenos materiales y mejor tecnología, sobre todo, en segundas residencias. 

Yo te diría que no se trata de una tendencia pasajera, sino que es algo que se ha consolidado, y que en general, la exigencia ética del comprador de lujo actual está alineada con la conciencia ambiental. Por ejemplo, en casas más antiguas y rústicas, si no tienen placas solares, los compradores preguntan dónde las pueden poner y preguntan a ver si hay restricciones.

¿Considera que hay un déficit en la oferta inmobiliaria de lujo?

Están saliendo proyectos nuevos pero la demanda es mucho más alta que la oferta. El comprador de lujo que está buscando una segunda residencia no es emocional y es más lento; si no encuentra el tipo de producto que le gusta está dispuesto a esperar uno o dos años, lo que haga falta hasta que salga un producto que le interese.

El comprador de lujo no es emocional (…) Está dispuesto a esperar uno o dos años, lo que haga falta hasta que salga un producto que le interese.

¿Y cuáles son vuestras previsiones a medio-largo plazo?

Hay nuevos proyectos, pero en España hay un problema con la legislación, todo tarda mucho, sobre todo en la obra nueva, y eso es costoso. Entonces, todo lo nuevo tarda mucho tiempo en salir. Esto es lo que realmente afecta.

¿Ve alguna solución?

Lo que está pasando es que muchos compradores están comprando casas más antiguas para tirarlas abajo y construir algo nuevo, pero claro, esto lleva su tiempo, y como te he dicho, el comprador de lujo no paga de más por algo que sabe que no lo vale.

¿Cómo cree que afectarían las restricciones a compradores extranjeros que quieren imponer en España?

Es cierto que los cambios geopolíticos y fiscales suelen tener un impacto en el mercado de lujo, pero podemos adaptarnos con rapidez.

Subir el ITP en Cataluña al 13%, que es más del doble de lo que se paga en Madrid, que es el 6%, es un mensaje muy negativo. Al comprador de fuera le estás diciendo: no somos amigos y, además, te voy a imponer el 100% sobre el valor del inmueble.

No solo afecta a los compradores, también a los vendedores españoles, a quienes les preocupa cuánto va a recibir finalmente por su propiedad.

Es un mensaje muy negativo. Al comprador de fuera le estás diciendo: no somos amigos.

¿Ha decaído la demanda tras las informaciones publicadas?

No, al contrario. Este año yo te diría que es incluso más activo que 2024.

Postpandemia, la gente compró como locos. Luego se ajustó todo al mercado, pero se seguía creciendo. Ahora hay clientes que vienen y que quieren comprar antes de que entren en vigor estas supuestas medidas. 

Está siendo un año intenso y no hemos visto ningún tipo de caída en este sentido.

¿Y la erradicación de la ‘golden visa’?

Ha habido clientes que sí, que han cambiado de mercado, pero al final es un porcentaje muy pequeño dentro de lo que es España. El que quiere venir, viene.

Has comentado el impacto que tuvo el covid en el sector inmobiliario de lujo, ¿cómo afectó realmente?

Bueno, los dos años siguientes fueron años buenísimos, te diría que los más fuertes de la última década. La gente quería comprar por necesidad de espacio exterior. Ahora todo se ha controlado, pero seguimos en crecimiento a largo plazo.

Los dos años siguientes al covid fueron buenísimos, te diría que los más fuertes de la última década.

¿Ha favorecido la bajada de tipos la compraventa de viviendas de lujo?

Este tipo de clientes ya tiene el dinero disponible, no suele necesitar ayuda. Sí, estamos viendo que con la bajada de tipos hay compradores que se apoyan en préstamos pese a no necesitarlos. Esto está ayudando a los clientes con un presupuesto más ajustado, es su momento.

¿Qué media de precios contempláis actualmente?

Depende de muchos factores, la ubicación, la casa o los servicios, pero oscila entre los 6.000 euros/m2 y los 15.000 euros/m2. El precio medio de nuestras operaciones en la Costa Brava es de 1,4 millones de euros.

Y, por último, ¿cuáles son los objetivos de Barnes para 2025?

Nuestro objetivo es continuar reforzando nuestra presencia en destinos importantes como la Costa Brava, Baleares, Costa del Sol o Madrid. Queremos que nuestra cartera crezca para seguir ofreciendo los productos que los clientes buscan.