Comprobación de valores del ITP mediante tasación hipotecaria: ¿existen posibilidades de éxito tras el Supremo?

Como abogado que me dedico en exclusiva a la interposición de todo tipo de recursos frente a la Administración de Hacienda, siempre les digo a mis clientes que el procedimiento tributario es un procedimiento “vivo”. 

Con ello me refiero a que las resoluciones administrativas y jurisprudencia que existen en el momento en que se encarga la defensa jurídica de un asunto y se inicia el procedimiento, pueden no tener nada que ver con las que existirán cuando el Juzgado o Tribunal se disponga a dictar sentencia.

En efecto, el largo camino procesal de cualquier recurso que llegue a Tribunales provoca que en el camino podamos encontrarnos con resoluciones y sentencias dictadas en asuntos similares, que pueden ser favorables o desfavorables para los contribuyentes. Y que en consecuencia aumentan o reducen las posibilidades de éxito, y obligan además al abogado que se ocupa de la defensa jurídica a adaptarse a estos cambios sobrevenidos. Es decir, a incorporar al proceso todos aquellos pronunciamientos nuevos que sean favorables, y a tratar de minimizar o eliminar en la medida de lo posible los efectos perniciosos que nuevas resoluciones administrativas o judiciales puedan tener para el buen fin del procedimiento.

Del cielo al infierno: auge y caída de los recursos planteados contra el método de “tasación hipotecaria” 

Pues bien, ejemplo de lo que he indicado son los procedimientos que se iniciaron contra las comprobaciones de valores dictadas en aplicación del método de “tasación hipotecaria” (artículo 57.1.g, Ley General Tributaria). En estos casos, la administración exigió al contribuyente un mayor importe en concepto del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Ello, por considerar que el valor real del inmueble no era el escriturado, sino otro superior, coincidente con el valor de tasación incluido en la escritura de préstamo hipotecario.

Y es que cuando se iniciaron todos estos recursos existía una jurisprudencia muy favorable que se negaba a equiparar el valor de tasación hipotecaria con el valor real del inmueble. Por tanto, eran varios los Tribunales (TSJ de Valencia, Madrid, Andalucía, Cataluña…) que anulaban las liquidaciones dictadas por la Administración al considerar que la citada tasación no era prueba suficiente del valor real del inmueble.

Animados por esta corriente que parecía extenderse a cada vez más Tribunales, fueron muchos los contribuyentes que recurrieron. Además, en estos casos no era necesario siquiera que el contribuyente se gastara el dinero en aportar una prueba pericial. Y es que el hecho de que la tasación hipotecaria que utilizaba la Administración como prueba se considerase insuficiente, bastaba para que estos recursos se estimaran en los tribunales, e incluso con condena en costas a favor del contribuyente. 

Sin embargo estos procedimientos han sufrido un auténtico jarro de agua fría. Me refiero en concreto a la sentencia del Tribunal Supremo de 4-12-2024, que ha validado el método de comprobación de valores de “tasación hipotecaria”, considerándolo válido para determinar el valor de los inmuebles.  Esta sentencia ha obligado a variar totalmente la estrategia de defensa seguida en el proceso, y a seguir jugando la partida, pero con una baraja totalmente nueva.

Minimizando los efectos de la STS 4-12-2024

En efecto, gran parte de los esfuerzos para minimizar el efecto de la STS de 4-12-2024 han consistido en atacar el certificado de tasación aportado al procedimiento, y en el que la Administración fundamentaba la comprobación de valores. 

Ello alegando que dicho certificado no reflejaba la situación y circunstancias del inmueble comprobado, y aprovechando el trámite que los Tribunales otorgaron a las partes para que alegasen lo que a su derecho conviniera sobre los efectos de la STS en relación con el procedimiento.

Primeros casos de éxito en los Tribunales

De esta forma, y en virtud de las alegaciones planteadas en ese trámite, he recibido sentencias estimatorias muy recientes de los Tribunales, en las que se ha reconocido que la tasación hipotecaria no era prueba suficiente que acreditara el valor real de los inmuebles transmitidos. 

Ejemplo de ello es la sentencia del TSJ de Madrid de 27-6-2025 que ha declarado que la valoración previa expedida por la Comunidad de Madrid prevalece frente al valor de tasación hipotecaria. O la sentencia de este mismo Tribunal de 30-6-2025, que ha negado eficacia al valor de tasación hipotecaria porque no tuvo en cuenta la existencia de un inquilino en el inmueble. O la interesante sentencia (también del TSJ de Madrid) de fecha 7-7-2025, que considera que para sea posible iniciar una comprobación de valores mediante el método de tasación hipotecaria es preciso que haya una desviación mínima entre el valor declarado por el contribuyente y dicho valor de tasación.

Evidentemente, cuando se aportó prueba pericial al proceso sobre el valor del inmueble es más fácil obtener un resultado favorable. Ejemplo de ello es la sentencia del TSJ de Castilla La Mancha de 14-7-2025 que hace prevalecer la valoración aportada por el contribuyente frente al valor de tasación. 

Una nueva oportunidad para estos asuntos: el Auto de 25-6-2025 del Tribunal Supremo

Por si fuera poco, no parece que estemos ante un debate definitivamente cerrado, sino que siguen abriéndose nuevas oportunidades para los contribuyentes.

Ejemplo de ello es el reciente Auto de 25-6-2025 del Tribunal Supremo, en el que, entre otras cuestiones, el Alto Tribunal ha acordado “Precisar si, a los efectos del art. 134.3 LGT, la propuesta de valoración de la Administración está suficientemente motivada cuando el valor hipotecario adoptado es el contenido en un certificado de tasación, sin que conste informe técnico sobre la valoración del que trae causa dicho certificado.”

Es decir, el Tribunal Supremo va a decidir sobre la validez del método de tasación hipotecaria cuando en el expediente no consta el informe técnico de tasación hipotecaria, sino tan sólo el certificado de tasación. 

Esto es algo muy habitual, por lo que el referido Auto del Tribunal Supremo abre la puerta a pedir la suspensión del procedimiento contencioso-administrativo hasta que dicho recurso sea resuelto. Ello permite a los contribuyentes ganar tiempo y argumentos para obtener una resolución favorable en Tribunales.

Y a partir de ahora ¿qué?

Es evidente que la STS de 4-12-2024 ha cambiado el panorama de impugnación de las comprobaciones de valores realizadas conforme al método de tasación hipotecaria, obligando a modificar la estrategia procesal de defensa jurídica.

Así, en estos momentos, y salvo que en el certificado de tasación se aprecien graves defectos o incoherencias en relación con el inmueble comprobado, será conveniente tener prueba preparada (normalmente, pericial) para oponer a la tasación hipotecaria. 

Además de lo anterior conviene tener muy en cuenta los nuevos pronunciamientos judiciales, como el que pueda resultar del citado Auto de 25-6-2025. Y es que en las sentencias que el Tribunal Supremo dicte a partir de ahora acabará de matizar y concretar su doctrina sobre el método de comprobación de valores de “tasación hipotecaria”.