El papel del diseño en la revaloración de las propiedades inmobiliarias de lujo

Artículo escrito por Elena Jori, directora de 'real estate' de Home Select

Decía Thomas J. Watson, ex-CEO de IBM: “Un gran diseño no venderá un producto de poca calidad, pero permitirá a un gran producto alcanzar su máximo potencial”. Estas sabias palabras reflejan lo que ocurre también en el negocio de Real Estate residencial: aunque una buena reforma no convertirá en bueno un piso en planta baja, interior o en una pésima localización, sí permitirá revalorizar y maximizar su precio cuando el activo inmobiliario sea de calidad.

Si bien es cierto que la afirmación de que el diseño tiene siempre un papel transformador es aplicable para cualquier producto o servicio, cobra una especial relevancia cuando estamos hablando de propiedades residenciales premium. En este sentido, es importante recordar que, en el mercado del lujo, la decisión de compra tiene un peso emocional clave. El producto tiene que enamorar, “entrar por los ojos” y provocar ese “efecto wow”. Por este motivo, el diseño está intrínsecamente unido a cualquier activo residencial prime, tanto si es de obra nueva como de segunda mano.

En los proyectos de obra nueva de lujo, los grandes promotores, además de apostar por activos bien localizados, incorporan a su equipo a los mejores arquitectos e interioristas. No hay proyecto que se precie que no esté firmado por un arquitecto consagrado y un interiorista de prestigio. Podríamos señalar a arquitectos como Carlos Lamela, Rafael de La Hoz, Julio Touza o Rafael Robledo, que son habituales en los proyectos residenciales de lujo que estamos viendo en Madrid. Junto a ellos, interioristas de la categoría de Belén Domecq, Mafalda Muñoz o María Santos completan la propuesta de diseño de estos grandes desarrollos llamados a satisfacer los gustos de los más exigentes.

En ocasiones, los promotores de obra nueva de lujo deciden asociar su proyecto a una marca de prestigio como Four Seasons, Mandarin Oriental y Banyan Tree, por ejemplo. Surgen así las branded residences aportando seguridad a un cliente internacional o sofisticado que sólo compra bajo el paraguas de una gran marca. Esta nueva modalidad de branded residences incluye un diseño y estilo muy personales que impactan en precios de venta un 20-25% superiores.

En la segunda mano, ocurre lo mismo. Quizá la capacidad creativa del arquitecto esté más limitada al trabajar con una “materia prima” que no permite ser diseñada desde cero, el interiorista desempeña cada vez un papel más preponderante. Las empresas de flipping lo han visto claro y, a medida que subían la categoría del producto a vender y el ticket medio (a partir de 4-5 millones), han empezado a incorporar a sus proyectos interioristas con nombre y apellido que les permitan vender más caro y vender más rápido. Nombres como Pils Ferrer, Tristán Domecq, Juan Bengoa, Lucho García Fraile o Marisa Gallo se han convertido en habituales en este tipo de proyectos de reforma e interiorismo.

La aportación de valor es tan clara que la hemos cuantificado en tres niveles a partir de un piso “bueno”, pero en bruto, listo para ser reformado. La reforma puede aumentar el precio de la vivienda prime alrededor de un 25% del precio de compra que tenía antes de la intervención. Si además ese piso se amuebla, estaríamos hablando de un 10% adicional. Por último, si el amueblamiento y la decoración están firmados por un interiorista de prestigio, añadiremos un 15% de valor más. Estamos hablando de un incremento de precio total de un 50% si se cumplen todos estos requisitos. Es decir, pasamos por ejemplo de vender a 10.000 euros/m2 a vender por encima de los 15.000 euros/m2.

Si el producto es “regular”, amueblarlo y decorarlo ayudará de alguna manera a dignificarlo y venderlo, aunque obviamente no lo transformará en un “buen producto”, como mencionaba al inicio de esta tribuna.

Pero ¿cuáles son las claves para revalorizar una propiedad inmobiliaria de lujo a partir del diseño? Podríamos señalar que son siete los ingredientes que consiguen este objetivo, todos necesarios y ordenados de mayor a menor relevancia:

La importancia del 'lay-out' o distribución: como te equivoque en esta parte tan esencial, es difícil la vuelta a atrás. Es sin duda el punto de partida en el que no se puede fallar:

• La luz como el elemento más preciado en arquitectura: cómo potenciar tanto la luz natural como la artificial y ponerla a tu favor creando ambientes íntimos y personales.
• El estudio de usos y necesidades del que habitará la vivienda: quién va a utilizarla, cómo está acostumbrado a vivir, qué elementos son innegociables (cuartos de baño en suite, closets en los dormitorios, aseo de cortesía, cocina abierta, nevera americana…).
• La búsqueda de un concepto creativo: que se mantenga en todos los espacios del edificio y de la vivienda, y que dé coherencia al proyecto. Es esencial evitar los “pastiches”, los espacios deshumanizados en los que no se ha pensado en el conjunto.
• El respeto al momento histórico del edificio y recuperación de su pasado, devolviendo el alma a través de elementos de época como suelos hidráulicos, vidrieras emplomadas, molduras de escayola o barandillas de forja y latón.
• El empleo de oficios y artesanos que devuelvan el esplendor al edificio o vivienda y potencien su autenticidad.
• La apuesta por las tendencias, la moda y el life-style, trasladando al diseño de la vivienda elementos del gusto de los compradores más sofisticados como el uso de la piedra natural, las formas redondeadas, la doble cocina (la del show-cooking y la “cocina sucia”), el walk-in closet o los sistemas de domótica más completos.

El diseño aporta funcionalidad y belleza a nuestros espacios y es, sin lugar a duda, el summum de la sofisticación y el buen gusto para el cliente inmobiliario de viviendas de lujo. El diseño es siempre aspiracional, símbolo de estatus y de diferenciación. Por eso contribuye a aportar valor al producto y “justifica” un over-price en el activo residencial prime.