APCE: "La sostenibilidad repercute en el precio final de una vivienda y ya está demasiado tensionado"

El pasado 12 de agosto entró en vigor la modificación de la Orden ministerial sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (Orden de Tasaciones), con el objetivo de acelerar la promoción inmobiliaria para ampliar la oferta de vivienda. 

Bautizada como Orden ECM/599/2025, este cambio impulsado por el Ministerio de Economía modifica la Orden ECO/805/2003, y trae varias novedades. Por ejemplo, que es obligatorio contar con el certificado de eficiencia energética para poder tasar una casa y conseguir la hipoteca, o la puesta en marcha de licencias simplificadas para que los promotores puedan construir viviendas, sin necesidad de esperar a la tradicional licencia de obra. 

Durante unas jornadas organizadas por el Colegio de Economistas de Madrid, representantes del mundo de la promoción inmobiliaria, la tasación y la banca han repasado qué impacto están teniendo estas novedades en sus primeras semanas de aplicación y qué está por venir.

En líneas generales, los expertos afirman que a corto plazo el nivel de eficiencia energética de los inmuebles no está siendo determinante ni en su precio ni para obtener financiación, aunque sí creen que en el futuro será un factor determinante. También piden uniformidad de criterios y certidumbre para poder aplicar la normativa sin renunciar al impulso de la oferta de viviendas. 

La calificación no afecta ahora al precio ni a la financiación

Dentro de esta modificación de la Orden ECO de 2003 se incluye la obligación de contar con el certificado de eficiencia energética (CEE) para la tasación hipotecaria. Desde el pasado 12 de agosto, para comprar una vivienda con hipoteca, vender o refinanciar una vivienda, es necesario contar con este certificado vigente. No obstante, tanto tasadores como bancos aseguran que, hoy por hoy, el grado de eficiencia energética no está influyendo ni el precio de los inmuebles ni a la hora de obtener financiación hipotecaria. 

Según Consuelo Villanueva, directora de instituciones y senior advisor del Grupo Sociedad de Tasación, el mercado actualmente no está teniendo en cuenta si una vivienda es más o menos eficiente en términos de precio.

"La incorporación de la sostenibilidad como principio nuevo en esta Orden, que dice que se deben tener en cuenta las condiciones climáticas en la valoración, a efectos prácticos no está teniendo ahora un impacto. El mercado es soberano y es el que tiene ir diciendo qué se valora más. La sostenibilidad ha venido para quedarse y el mercado la irá valorando más", afirma. 

Sin embargo, en el contexto actual, marcado por una escasez de oferta, el nivel de calificación energética de una vivienda no está siendo un factor determinante para los compradores. "Hay infraoferta y una demanda muy importante, por lo que ahora se puede elegir entre lo poco que hay y se miran pocas cosas. Cuando hay sobreoferta sí que empiezas a quitar de la lista algunas condiciones (por ejemplo, que no te interesan las casas que tengan una letra G o inferior)", ha puntualizado la directiva de ST. Y ha añadido que, de momento, estas condiciones no están influyendo en el precio, puesto que "lo que mira el tasador es qué valora el mercado en cada momento". 

Donde tampoco está teniendo impacto es el la obtención de financiación. Según Carlos Aguilera, director del centro de empresas de negocio inmobiliario en Madrid de CaixaBank, actualmente "no se ha producido ninguna alteración" en términos de concesión de hipotecas por la entrada en vigor de esta nueva norma.  

"Hoy por hoy afecta más a los mercados mayoristas (promotores, grandes tenedores de viviendas, bancos...) que a los minoristas (comprador o vendedor particular de una vivienda). Hoy en día no afecta a la financiación para viviendas y no lo hará a corto plazo, pero es posible que la sostenibilidad tenga más impacto a medida que se acerquen fechas como 2050", cuando el parque inmobiliario debe alcanzar la neutralidad energética, ha argumentado el banquero. Por ejemplo, y más allá de la valoración, también tendrá un impacto directo en la liquidez de un inmueble. 

"La sostenibilidad repercute en el precio final"

Otro de los ponentes en estas jornadas ha sido Alfredo Díaz-Araque, director gerente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), que ha puesto sobre la mesa que la apuesta por la sostenibilidad en las nuevas promociones de viviendas llevará aparejada un sobrecoste.

"Los promotores no nos oponemos a la sostenibilidad, pero lo que sí que reivindicamos es que se vean y se analicen todas las consecuencias que acaba teniendo la sostenibilidad", ha afirmado. Y una de las consecuencias más destacadas es que supone un incremento de costes. "Al final esto repercute en el precio final y estamos ya demasiado tensionados en este aspecto", ha añadido. 

Por otro lado, el número dos de la patronal de los promotores ha avisado de que es necesario tener en cuenta cómo van a impactar las nuevas normativas sobre eficiencia energética tanto sobre el patrimonio construido como sobre el pendiente de construir. Por ejemplo, si hay una zona con gran riesgo de incendios, inundaciones o huracanes podría afectar a la demanda y, por ende, a los precios, así como a las coberturas de los seguros. "Eso va a bajar el valor de las viviendas y presionará a otras partes del mercado", ha puntualizado.

Una necesaria armonización  

El directivo de CaixaBank también ha asegurado que actualmente el sector financiero tiene capital suficiente como para dar mucha más financiación de la que actualmente está concediendo y que para poder poner en el mercado "vivivendas en cantidad, en calidad y en precio", es necesario reducir los costes de desarrollos urbanísticos y agilizar la obtención de licencias. 

En opinión de Aguilera, "las entidades no necesitamos mucha regulación, necesitamos certidumbre" y cada banco "tiene que ser capaz de gestionar una cantidad ingente de activos, por lo que necesitamos una estandarización. Necesitamos que la información no solo sea veraz, exacta y homogeneizable, sino que además nos permita recoger los potenciales riesgos por la inversión o rehabilitación que exigirán los activos menos sostenibles o los mayores gastos de mantenimiento que puedan tener". 

Su opinión la comparte el director gerente de APCE, quien cree que "la sostenibilidad tiene un impacto en muchísimos aspectos y hay que ser cautos y precavidos sobre cómo los riesgos climáticos nos van a impactar. Debemos mirarlo mucho y hablar con todos los implicados para que los impactos se vayan mitigando y que, de manera progresiva, lleguemos a un consenso en todo esto".

Quien también ha hablado sobre la necesidad de unificar criterios ha sido Ana Puente, subdirectora general de finanzas sostenibles y digitales del Ministerio de Economía, que ha insistido en que la modificación normativa para impulsar la eficiencia energética todavía está dando sus primeros pasos. "Estamos en un estado muy incipiente de datos y metodología. ¿Es esta una línea clara donde todos vamos a saber qué hacer a cada momento? La respuesta es que no, pero sí es el objetivo de a dónde queremos que vaya el sector", ha explicado Puente.

Según la representante de la cartera que lidera Carlos Cuerpo, el valor de tasación de los inmuebles no está incluyendo aún efecto de la eficiencia energética, ya que la normativa no apunta en este sentido, sino simplemente en contar con el certificado de eficiencia energética, aunque ha alertado de que el riesgo climático "está ahí" y, si no se empieza a tener en cuenta, "nos vamos a arrepentir". Para Puente, el momento actual es una "gran oportunidad para avanzar en la eficiencia energética a través de esta modificación" de la Orden Eco 2003.

Otro de los participantes en la jornada ha sido Efrén Feliú, climate change adaptation manager de Tecnalia, que ha incidido en que uno de los retos en este objetivo de acelerar la sostenibilidad inmobiliaria es la transparencia y que exista diálogo "para ir avanzando en la armonización" de criterios y procesos y que, "en el futuro, todo ello desemboque en estandarización".  

Para Feliú, nos encontramos ante "una carrera a largo plazo", en la que la meta es "mejorar el impacto de la industria inmobiliaria en el cambio climático a través de saber incorporar los riesgos". Por ejemplo, y además de los riesgos de inundaciones o incendios, el de altas temperaturas (que implicaría una mayor demanda energética vía refrigeración). En definitiva, ha añadido, la clave estará en tener "un valor de riesgo a cada activo inmobiliario y en diferentes plazos temporales".  

Otra de las reflexiones que ha puesto sobre la mesa la patronal de los promotores es que las licencias simplificadas que puedan poner en marcha los diferentes ayuntamientos tengan una estructura común. Para ello, APCE y la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) se han reunido para buscar que la figura de las licencias básicas, "que han sido un avance muy importante para los promotores y un catalizador de seguridad jurídica, sea lo más parecida en todos los ayuntamientos".