Las casas más asequibles pierden peso en el mercado mientras se duplican las más caras

El mercado de la vivienda en España ha evolucionado en los últimos cinco años hacia casas cada vez más caras. La escasez de obra nueva y de viviendas usadas en venta para poder atender a una creciente demanda ha sido una de las causas de que los precios por los que se venden las casas estén disparados, y ya se encuentran de media un 48,5% más caros que hace un lustro.

El grueso de la oferta residencial en idealista se ha desplazado mayoritariamente de los precios más asequibles hacia valores más altos, y ha visto como el stock por debajo de los 200.000 euros ha pasado de suponer el 60% de todos los anuncios del portal inmobiliario a representar el 37,6%, una caída de más de 22 puntos porcentuales entre el tercer trimestre de 2020 y el tercer trimestre de 2025.

Este dato se corrobora con una subida del resto de rangos de precios, como el incremento de 2,7 puntos en el peso de las casas en venta entre los 200.000 y los 300.000 euros, para establecerse ahora en el 18,6% de la oferta, el tercer peso más destacado del mercado; o los más de cuatro puntos de aumento entre los 300.000 y los 400.000 euros, y un 12,7% del stock nacional; o el 7,6% que representan los inmuebles entre 400.000 y 500.000 euros, tras crecer más de tres puntos frente a 2020.

Pero donde más ha destacado el aumento de la oferta de viviendas a la venta en España ha sido en el mayor rango de precios, aquellas por más de 500.000 euros, con más de 12 puntos de crecimiento, hasta representar el 23,5% del mercado, el segundo más alto, y duplicando su peso en el cómputo general

Al incremento de los precios de la vivienda se une también como factor de cambio en la distribución de la oferta residencial en España a que las casas más asequibles duran menos tiempo en el mercado, y prácticamente ‘vuelan’, mientras que las más caras están más tiempo a la venta y, por tanto, pesan más en el global del stock nacional.

Pontevedra, Albacete, València o Málaga, las capitales donde más se reduce la vivienda barata

El estudio de idealista/data de la evolución de la oferta de viviendas en lo que va de década hace zoom sobre los mercados de las capitales de provincia, donde cabe destacar que todas las ciudades han visto desaparecer el stock de las viviendas por debajo de los 200.000 euros. 

Los descensos más destacados se han producido en Pontevedra (-41 pp), Albacete (-40 pp), seguido por València (-37,4 pp), Granada (-35,1 pp), Guadalajara (33,9 pp) y Málaga (-33,8 pp), que dejan a estas casas más baratas por debajo del 50% del total de la oferta existente en estas capitales.

De hecho, en Málaga se han tornado las tablas, y las viviendas por debajo de esos 200.000 euros han pasado de representar el 45,3% en 2020 a apenas el 11,5% en 2025, para dejar paso a las viviendas más caras. En Valencia, también ha pasado algo similar, pero el giro no ha sido tan drástico. Los inmuebles más asequibles pasaron del 59,4% al 22% actual

En otros grandes mercados, además de los de Valencia y Málaga, los descensos han sido algo menores, como en Barcelona (-2,3 pp), Sevilla (-9,3 pp), Palma (-14,5) o Madrid (-18,9). En la capital catalana, la vivienda más barata concentra el 14% del total, solo por encima del tramo entre 300.000 y 400.000 euros (12,7%), y en Madrid, ya cae hasta el 12,1%, frente al 31% de 2020. Solo el mismo tramo que en Barcelona (7,8%) está por debajo de las casas más asequibles para comprar, porque en ambos casos las casas más caras se han disparado.

Como en Barcelona y Sevilla, también se han encontrado descensos más leves, por debajo de los 10 puntos porcentuales de caída, como en Córdoba (-9,9 pp), Girona (-8) o Zamora (-7,8) o San Sebastián (-6,9).

El stock de vivienda asequible ‘desaparece’ de San Sebastián y Palma

Y es que en San Sebastián, la capital con los precios de la vivienda más caros de España, la bajada de la oferta más asequible está suponiendo que prácticamente desaparezca del mercado, y es que ahora apenas representa el 1,7% de toda su oferta residencial en el mercado. Lo mismo ocurre en Palma, donde apenas un 4,4% de la oferta actual en la capital balear se encuentra por debajo de los 200.000 euros. Hace cinco años representaba el 18,8% del total.

Si en 2020 había 41 capitales en las que la oferta de viviendas a la venta por debajo de los 200.000 euros representaba más del 50% de todo el stock en el mercado, ahora, cinco años después, son solo 21 ciudades por encima de ese porcentaje, aunque en 38 de ellas el peso de estas propiedades más baratas sigue siendo el más relevante.

Mercado residencial en Madrid: más de la mitad de la oferta supera el medio millón de euros

Por el lado contrario, en las dos grandes capitales españolas, y en mercados donde la vivienda ha subido más de un 70% en los últimos cinco años, las casas por encima de los 500.000 euros representan el grueso de la oferta disponible en venta. 

Destacan San Sebastián (67,2%) y Palma (62%), por delante de Madrid (50,5%), Barcelona (40,6%) y Málaga (33,8%), pero en todas las viviendas más caras representan el peso más destacado de todo el mercado residencial en venta.

Los incrementos en estos tramos de precios han sido bastante significativos, sobre todo en Palma (30,2 pp) y San Sebastián (21,5 pp), aunque ya en 2020 partían como los rangos de preciso más destacados en el stock en sus mercados, pero no por encima del 50%.

Ahora se les ha unido Madrid, tras ver aumentar más de 18 puntos el peso de las propiedades más caras en el total del stock en venta, cuando en 2020 contaba con el 32,2%, algo por encima de las viviendas más baratas. Por primera vez, más de la mitad de la oferta de vivienda en venta en Madrid supera el medio millón de euros.

En Barcelona, todavía las viviendas más caras no llegan a la mitad de la oferta residencial, pero ya superan a cuatro de cada 10 inmuebles en venta y subió más de 11 puntos en el último lustro.

Málaga completa este quinteto entre los precios más altos en el mercado, tras experimentar un incremento de casi 17 puntos porcentuales en las viviendas más caras, y duplicando su peso en el mercado, pasando del 16,9% al 33,8% actual, colocándose además como el rango de precios más destacado de la capital de la Costa del Sol.

La oferta de casas más caras se duplica en más de la mitad de las capitales españolas

Pero también hay que destacar que la mayoría de las capitales de provincia ha duplicado el peso de estas viviendas más caras en el total de su oferta residencial en venta. Al menos 33 de estas ciudades cuentan con el doble de oferta por encima de los 500.000 euros que hace cinco años.

Además de los anteriormente mencionados, destaca el peso de las casas más caras entre las viviendas a la venta en Bilbao (25,5%), Valencia (22,3%), Santa Cruz de Tenerife (22,5%) y Santander (20,1%), por encima del 20% del total. Y también ofrecen un dato destacado en otras ciudades como Alicante (19,9%), A Coruña (18,8%), Girona (18,7%), junto a Granada (18,6%), Las Palmas de Gran Canaria (15,8%), Sevilla (15,5%), Tarragona y Vitoria (15,4%).