La Audiencia de Cantabria frena un desahucio tras constatar la vulnerabilidad del inquilino

La Audiencia Provincial de Cantabria ha acordado dejar en suspenso el desahucio y lanzamiento de un inquilino en situación de vulnerabilidad, en aplicación del Real Decreto-ley 1/2025, que extiende hasta el 31 de diciembre de 2025 las medidas excepcionales de protección frente a la pérdida de vivienda habitual.

El tribunal modifica parcialmente la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Santander, al entender que, dada la condición de gran tenedora de la propietaria y la vulnerabilidad acreditada por el arrendatario, debía aplicarse la protección excepcional prevista para hogares sin alternativa habitacional.

Juicio de desahucio y origen del procedimiento

El conflicto judicial comenzó tras la finalización de un contrato de arrendamiento firmado en enero de 2018. La propietaria presentó una demanda de desahucio por expiración de plazo para recuperar la vivienda, ubicada en Santander.

El Juzgado de Primera Instancia nº 12 dio la razón a la arrendadora en enero de 2025 y ordenó al inquilino abandonar el inmueble, advirtiendo que, si no lo hacía voluntariamente, se ejecutaría el lanzamiento con intervención del Servicio Común de Actos de Comunicación y Ejecución (SCACE). Además, impuso las costas procesales al arrendatario.

Recurso de apelación y alegaciones sobre vulneración de derechos procesales

El inquilino decidió recurrir, solicitando la nulidad del procedimiento y que el caso volviera al momento de la vista, alegando que se habían vulnerado sus derechos procesales.

Entre sus motivos, destacó que había solicitado la suspensión del desahucio al amparo del Real Decreto-ley 11/2020, norma que estableció medidas de protección en materia de vivienda durante la crisis sanitaria del COVID-19.

Esa petición fue denegada en diciembre de 2024 y no llegó a recurrirse, lo que llevó a la Audiencia Provincial a entender que la resolución fue consentida procesalmente. Por tanto, descartó la nulidad solicitada.

Aun así, la Audiencia de Cantabria reconoció que el propio juzgado había acreditado la vulnerabilidad del arrendatario y la condición de gran tenedora de la propietaria. Con estos antecedentes, concluyó que no resultaba procedente ejecutar el lanzamiento de forma inmediata.

Compensación económica al arrendador

La arrendadora podrá solicitar la compensación económica prevista en el Real Decreto-ley 37/2020, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 1/2025, que permite presentar la solicitud hasta el 31 de enero de 2026.

Dicha compensación se calcula con arreglo al valor medio del alquiler de viviendas en el entorno del inmueble, según los índices oficiales o referencias de mercado, más los gastos corrientes acreditados. Cuando ese valor es superior a la renta pactada, la cuantía corresponderá a las mensualidades dejadas de percibir más los gastos soportados durante el periodo de suspensión.

Con esta previsión, la sentencia subraya el equilibrio entre el derecho a la vivienda y el derecho de propiedad, asegurando una protección temporal para los inquilinos vulnerables y una compensación justa para los propietarios.

La sentencia nº 590/2025, dictada el 23 de septiembre de 2025, estima parcialmente el recurso de apelación, mantiene en suspenso el desahucio y el lanzamiento hasta el próximo 31 de diciembre y confirma el resto del fallo sin imposición de costas en ninguna de las dos instancias.

¿Quiénes pueden solicitar la suspensión de lanzamientos por vulnerabilidad?

Pueden acogerse a esta medida las personas arrendatarias que demuestren encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica, es decir, que no puedan acceder a una vivienda alternativa ni afrontar los gastos básicos de su hogar.

También pueden acogerse quienes convivan con menores de edad, dependientes o víctimas de violencia de género, siempre que cumplan los requisitos de vulnerabilidad económica y carezcan de alternativa habitacional.

Cada caso se analiza de manera individualizada, sobre la base de la documentación acreditativa a portada y del informe de los servicios sociales, que desempeñan un papel esencial, evaluando la situación del arrendatario y del arrendador, elaborando un informe sobre la vulnerabilidad detectada y proponiendo medidas de apoyo o realojo que permitan al juzgado adoptar una decisión ajustada a la realidad social de cada caso.

Documentación necesaria para acreditar la vulnerabilidad ante el juzgado

Para solicitar la suspensión de un desahucio por vulnerabilidad, el arrendatario debe acreditar su situación económica y social mediante la presentación de una serie de documentos que permitan al juez valorar si concurren las circunstancias.

Entre la documentación más habitual se incluyen los certificados de ingresos o prestaciones sociales emitidos por la Administración pública competente, que demuestran la falta o insuficiencia de recursos económicos del solicitante.

Asimismo, debe aportarse un informe de los servicios sociales municipales o autonómicos, donde se detalle la situación de vulnerabilidad y, en su caso, la ausencia de alternativa habitacional.

También se suele requerir el libro de familia o certificado de convivencia, para acreditar la composición del núcleo familiar, y los justificantes de gastos fijos o de cargas financieras, tales como recibos de suministros, préstamos o deudas pendientes.

Diferencias entre las suspensiones de desahucio de 2020 y las de 2025

Mientras que la suspensión regulada por el Real Decreto-ley 11/2020 surgió como una medida excepcional por la pandemia, la contemplada en el Real Decreto-ley 1/2025 amplía y actualiza esa protección, desvinculándola del contexto sanitario y centrando su aplicación en la vulnerabilidad económica estructural.

¿Cómo puede solicitar el arrendador su compensación económica?

Como menciona la sentencia, cuando se acuerda la suspensión del desahucio o del lanzamiento, el propietario tiene derecho a solicitar una compensación económica por los perjuicios ocasionados. Esta puede gestionarse ante la administración autonómica o estatal competente en materia de vivienda, según el territorio.

Para iniciar el trámite, el arrendador debe presentar una solicitud formal junto a la resolución judicial que acredite la suspensión del lanzamiento, la documentación que demuestre la titularidad del inmueble (por ejemplo, nota simple registral o escritura) y un cálculo del perjuicio económico.

Este sistema de compensación trata de equilibrar los derechos e intereses de ambas partes: protege a las personas en situación de vulnerabilidad habitacional y, al mismo tiempo, reconoce el derecho del propietario a ser indemnizado por la imposibilidad de disponer de su vivienda durante el periodo de suspensión judicial.

La cuantía de la compensación se determina según el valor medio del alquiler en el entorno del inmueble, calculado a partir de índices oficiales o referencias de mercado, más los gastos corrientes acreditados. Cuando ese valor excede la renta pactada, se toma como referencia la renta dejada de percibir durante el periodo de suspensión, añadiendo los gastos asumidos por el arrendador.