El Supremo frena un desahucio por un recibo de agua desproporcionado

El Tribunal Supremo ha frenado un desahucio que se inició por la devolución de un recibo de alquiler inflado con un consumo de agua veinte veces superior al habitual. El fallo introduce un matiz clave en los procesos de desahucio por impago de alquiler: cuando el arrendador actúa contra la buena fe contractual, el impago no puede utilizarse como causa automática de resolución del contrato.

El origen del conflicto: un recibo con consumo de agua excesivo

La historia comenzó en mayo de 2021, cuando la inquilina decidió devolver un recibo de 895,71 euros, de los que 562,13 euros correspondían a agua, una cifra muy por encima de lo habitual. La arrendataria pidió explicaciones y un número de cuenta para abonar la renta, pero no los consiguió.

En lugar de aclarar la factura, la sociedad arrendadora retiró la domiciliación bancaria y remitió a la inquilina a pagar en sus oficinas, pero tampoco aceptó el abono allí, pese a que esta se presentó personalmente. El desencuentro acabó en los tribunales, con una demanda de desahucio por impago de alquiler.

Resoluciones judiciales previas al fallo del Tribunal Supremo

El recorrido judicial no fue lineal y estuvo marcado por decisiones contradictorias, comenzando por el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Madrid, que desestimó la demanda de desahucio al entender que la arrendataria demostró una clara voluntad de pago y que la devolución del recibo no podía considerarse un impago que justificase la resolución del contrato.

La situación cambió en la Audiencia Provincial de Madrid. En apelación, este tribunal revocó la decisión inicial y dio un giro al caso, considerando que la discrepancia sobre la factura del agua no justificaba dejar sin abonar la mensualidad completa. Con ese razonamiento, estimó la demanda y ordenó el desahucio.

La sentencia del Tribunal Supremo puso fin al desahucio

La historia no terminó ahí. En su sentencia num. 1590/2024 de 26 de noviembre, el Tribunal Supremo corrigió el criterio de la Audiencia, sosteniendo que la sociedad arrendadora incumplió la obligación de cooperación prevista en el artículo 1258 del Código Civil.

Según el fallo, ante un recibo desproporcionado de agua, lo razonable habría sido solicitar explicaciones a la empresa suministradora y trasladarlas a la inquilina, en lugar de forzar el impago.

Además, el Supremo apreció un supuesto de mora accipiendi, situación en la que el acreedor impide que el deudor pague. Ante situaciones como esta, la ley entiende que no existe impago real, y por tanto no procede el desahucio, protegiendo al inquilino frente a prácticas como esta, al ser la sociedad arrendadora quien impidió el pago al no facilitar un cauce efectivo para que la inquilina pudiera cumplir con su obligación.

Como muestra de buena fe, la arrendataria acudió a la consignación judicial de rentas: en primer lugar depositó 1.010 euros en julio de 2021 y, más tarde, 924 euros en febrero de 2022, además de consignar mensualmente otras cantidades. Con este trámite, el deudor puede depositar el dinero en el juzgado para demostrar su voluntad de cumplir con lo pactado.

La buena fe en los contratos de arrendamiento

La buena fe contractual implica que ambas partes deben actuar con lealtad y cooperación. No basta con exigir el cumplimiento literal del contrato: también hay que facilitar que la otra parte pueda cumplir. Cuando el arrendador obstaculiza el pago, vulnera este principio.

Consecuencias legales para los contratos de arrendamiento y los desahucios

El efecto inmediato del fallo del Tribunal Supremo fue estimar el recurso de casación y confirmar la decisión del Juzgado de Primera Instancia: el arrendamiento se mantuvo vigente y la demanda de desahucio quedó desestimada, poniendo de relieve que el impago no siempre basta para resolver un contrato.

La figura de la mora accipiendi adquiere aquí un papel esencial, protegiendo al inquilino en los casos en los que es el propietario quien bloquea el pago. De igual forma, podemos constatar la eficacia de la consignación judicial de rentas como un instrumento altamente eficaz a la hora de acreditar la voluntad real de cumplir con la obligación de abonar el alquiler.

Este caso evidencia que la literalidad de los contratos no es suficiente: la buena fe contractual actúa como límite y como principio rector. El Supremo recuerda que tanto arrendadores como arrendatarios deben colaborar para que la relación contractual funcione y envía un mensaje a quienes se enfrentan a un procedimiento de desahucio: cuando el incumplimiento no deriva de la falta de pago del inquilino, sino de obstáculos impuestos por el arrendador, el contrato no se rompe.

¿Cómo evitar conflictos de consumo de suministros en un arrendamiento?

Para prevenir problemas relacionados con los consumos de suministros, lo más eficaz es detallar en el contrato de arrendamiento cómo se calcularán los gastos. De esta manera, tanto arrendador como arrendatario tendrán un marco de referencia desde el inicio de la relación contractual.

Es fundamental que el acuerdo especifique qué tipo de documentación servirá para justificar los cargos, ya sean facturas emitidas por la empresa suministradora, recibos desglosados o liquidaciones periódicas. Esa transparencia evita dudas sobre la procedencia de los importes repercutidos.

Además, conviene prever expresamente la posibilidad de solicitar revisiones y desgloses de facturas cuando los importes resulten desproporcionados o poco habituales. Incluir este derecho en el contrato protege al inquilino y facilita la cooperación entre las partes.