La Justicia frena un desahucio de la Sareb y protege a los inquilinos hasta 2027

Una nueva resolución judicial viene a reforzar la seguridad de quienes viven de alquiler frente a los cambios de propiedad. La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña ha desestimado el recurso de apelación presentado por la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), al considerar válido un contrato de arrendamiento vigente desde 2020, pese a que el inmueble había sido adjudicado en ejecución hipotecaria.

El procedimiento se tramitó como un desahucio por precario, una modalidad de juicio verbal de carácter plenario que permite al propietario recuperar el inmueble cuando quien lo ocupa carece de título jurídico o lo hace sin pagar renta.

En este caso, sin embargo, la demanda se topó con un obstáculo esencial: los inquilinos presentaron un contrato de arrendamiento en vigor, firmado de buena fe y ejecutado regularmente.

¿Sigue siendo válido un contrato de alquiler tras una ejecución hipotecaria?

En este tipo de situaciones, muchos se preguntan qué ocurre con su contrato de alquiler si el inmueble cambia de manos por impago de hipoteca. La respuesta está en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El contrato en cuestión fue firmado el 30 de diciembre de 2020 con una sociedad que, según figura en el propio documento, actuaba como titular de los derechos de explotación del edificio. Este hecho fue determinante para que los jueces reconocieran la validez del contrato.

Al tratarse de un contrato firmado en plena vigencia del Real Decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler y con una persona jurídica como arrendadora, los jueces entendieron que debía aplicarse la protección prevista en el artículo 13.1 de la LAU, reconociendo así su validez y oponibilidad frente a la Sareb.

Esta norma dispone que, si el arrendador es una persona jurídica, el arrendamiento debe mantenerse durante un mínimo de siete años, incluso aunque el inmueble sea objeto de una adjudicación derivada de ejecución hipotecaria o de una transmisión forzosa.

Por tanto, la Sareb está obligada a respetar el contrato de arrendamiento hasta, al menos, el 30 de diciembre de 2027, salvo que concurra una causa legal o contractual de resolución anticipada.

¿Por qué no se considera una ocupación sin título?

Uno de los argumentos principales de la Sareb era que los inquilinos ocupaban el inmueble sin título. Pero los hechos desmontan esa versión, ya que aportaron contratos de alquiler suscritos desde 2017, las rentas fueron pagadas regularmente mediante transferencias bancarias y durante años, nadie cuestionó la ocupación ni se pidió formalmente el desalojo.

Los magistrados van más allá y advierten que, de prosperar la versión de la Sareb, habría que asumir que decenas de familias del edificio firmaron contratos simulados durante años y pagaron rentas a terceros sin legitimación. Y lo hicieron sin que ninguna entidad (ni gestoras, ni administradores concursales) lo impidiera. Un escenario, afirman, poco verosímil.

¿Puede firmarse un alquiler si el arrendador no es titular registral del inmueble?

Sí, siempre que la persona o empresa arrendadora esté legitimada para gestionar el inmueble. Muchas promotoras, gestoras o sociedades intermediarias suscriben contratos sin ser titulares registrales, pero lo hacen en nombre o por encargo de los propietarios.

La clave es que exista una apariencia de legalidad: contrato escrito, pago de rentas, ocupación pacífica y conocimiento por parte del verdadero titular. La sentencia de A Coruña lo confirma: si no se prueba el fraude, el contrato será válido.

¿Qué hacer si tu contrato de alquiler no está registrado?

Es una situación más habitual de lo que parece. Si el contrato no fue inscrito en el Registro de la Propiedad o fue firmado por una entidad que no figura como titular, la nulidad no se produce de forma automática.

Lo importante es acreditar que firmaste de buena fe, has pagado la renta y ocupas el inmueble con consentimiento del supuesto arrendador. En ese caso, el contrato conservará su valor legal, aunque no esté inscrito.

¿Es necesario registrar un contrato de alquiler?

El contrato de arrendamiento es válido desde su firma, siempre que cumpla los requisitos mencionados en el artículo 1261 del Código Civil: consentimiento, objeto y causa. Inscribirlo no es obligatorio, pero hacerlo en el Registro de la Propiedad ofrece mayor seguridad jurídica frente a futuros adquirentes. También puede elevarse a escritura pública notarial, lo que refuerza su valor probatorio.

¿Se extingue el contrato si se resuelve el acuerdo entre la promotora y su gestora?

La Sareb también alegó que una sentencia dictada en un procedimiento concursal había resuelto el contrato de gestión de activos entre la promotora original del edificio y la sociedad que suscribió el arrendamiento.

Sin embargo, la Audiencia recuerda que esa resolución no implica la nulidad automática de los contratos celebrados con terceros, y que para hacer valer sus efectos, la Sareb debería acudir al juzgado que dictó la sentencia y solicitar su ejecución formal.

La Audiencia aclara que la Sareb no puede invocar esa sentencia concursal como fundamento para instar un desahucio por precario en otro procedimiento judicial, sin haber acudido previamente al juzgado competente para solicitar su ejecución formal.

¿Qué protección ofrece el Real Decreto-ley 7/2019 a los inquilinos?

Desde marzo de 2019, los contratos de arrendamiento celebrados con empresas tienen una protección reforzada, ya que desde entonces, el 13.1 de la LAU dispone que si el arrendador es una persona jurídica, y el contrato no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, el arrendatario tiene derecho a mantener la vivienda durante siete años, incluso aunque el inmueble sea objeto de ejecución hipotecaria o transmisión forzosa.

En este caso, la Sareb, como adjudicataria del edificio, debe respetar el plazo contractual, ya que el contrato se firmó con una sociedad y en plena vigencia de esta normativa.

¿Cómo afecta esta sentencia a otros inquilinos en situación similar?

Más allá del caso concreto, esta resolución puede servir como referencia en procedimientos similares, en los que un arrendatario se enfrente a la transmisión del inmueble que habita.

También lanza un mensaje claro: si el contrato se firmó tras marzo de 2019, con una persona jurídica como arrendadora, y cumple con los requisitos del artículo 13.1 de la LAU, la transmisión de la propiedad no extingue el arrendamiento automáticamente.

Además, el fallo recuerda que el juicio de desahucio por precario no puede convertirse en un proceso paralelo para anular contratos complejos, sobre todo cuando estos han estado vigentes durante años sin oposición.

¿Qué derechos tiene un inquilino con contrato vigente ante un desahucio?

La sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña refuerza una idea esencial en el derecho arrendaticio: los inquilinos con contrato en vigor tienen derecho a permanecer en la vivienda hasta el fin del plazo legal, incluso aunque el inmueble cambie de propietario por una ejecución hipotecaria.

Por lo tanto, si tu arrendador es una persona jurídica y tienes un contrato firmado después de marzo de 2019 que no ha sido inscrito, conservas tu derecho a permanecer en el inmueble hasta cumplir los siete años de vigencia. Una advertencia útil tanto para inquilinos como para futuros propietarios que adquieran viviendas con arrendamientos vigentes.