Desahucio por precario: una hija deberá dejar la casa de su madre

Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid ha puesto el foco sobre una figura jurídica que, pese a su uso frecuente, genera muchas dudas: el desahucio por precario. Este mecanismo permite recuperar un inmueble cuando quien lo ocupa no tiene un título que justifique su posesión.

El caso parte de una situación familiar compleja: una madre con alzhéimer fue ingresada en una residencia en enero de 2022 y su hija continuó en la vivienda familiar sin pagar ninguna renta y sin contrato que amparase su estancia.

¿Puede considerarse ocupación legítima por lazos familiares?

El conflicto se inició cuando uno de los hijos de la mujer, apoderado legal, presentó una demanda en nombre de su madre para que su hermana abandonase la vivienda. La madre es titular del 50% de la propiedad y usufructuaria del 50% restante, mientras que la hija solo ostenta el 12,5% de la nuda propiedad.

¿Puede una persona con parte de la nuda propiedad seguir en la vivienda sin consentimiento?

La nuda propiedad no otorga derecho a usar la vivienda, siendo el usufructuario quien puede habitarla o permitir su uso. Por eso, aunque alguien tenga un porcentaje de la propiedad (en este caso, un 12,5 %), no teniendo el usufructo ni el consentimiento (o siendo este revocado), la ocupación es ilegal.

Poder notarial válido y legitimación del apoderado

Uno de los ejes del proceso fue la validez del poder notarial otorgado en 2019, cuando la madre ya mostraba signos de deterioro cognitivo. La defensa de la hija sostenía que su progenitora no tenía plena capacidad al firmarlo.

No obstante, tanto en primera instancia como en apelación, la justicia dio por buena la validez del poder, concluyendo que, salvo que se impugnase con éxito en otro procedimiento, seguiría siendo eficaz, y el hijo estaría legitimado para ejercer acciones en nombre de su madre.

¿Existe derecho de habitación por cuidado de familiares?

La defensa de la hija también giró en torno a su papel como cuidadora y su discapacidad reconocida del 68%, apelando al artículo 822 del Código Civil, que contempla el derecho de habitación en determinados casos de discapacidad.

Sin embargo, la Audiencia rechazó su aplicación, ya que este derecho exige que el beneficiario conviviera con el causante ya fallecido y que así se recogiera en el testamento. En este caso, la madre seguía viva y no había otorgado testamento que reconociera este derecho.

¿Comodato o precario? La importancia de la calificación jurídica

En apelación, la defensa planteó por primera vez que la hija ocupaba la vivienda en virtud de un comodato, pero la Audiencia fue tajante: este argumento no se formuló en la primera instancia y no era posible introducirlo en esta fase procesal, siendo la calificación jurídica más adecuada, a ojos de los magistrados, la de precario.

¿Qué diferencia hay entre una ocupación por precario y un comodato?

El comodato es un préstamo de uso pactado, gratuito, pero con una finalidad y un plazo definidos (artículo 1740 del Código Civil), mientras que el precario se trata de una ocupación sin título, sin renta y mantenida por mera tolerancia.

¿Cuándo se puede iniciar un proceso de desahucio por precario contra un familiar?

La clave radica en que esa persona esté ocupando una vivienda sin título legal (ni contrato, ni acuerdo por escrito, ni derecho reconocido), ya que el parentesco no otorga un derecho a vivir en una propiedad ajena.

¿Se puede evitar el desahucio si no hay contrato pero hubo consentimiento verbal?

El consentimiento verbal puede servir durante un tiempo, pero no es eterno. En el momento en que el propietario (o en este caso, un apoderado) retira su tolerancia, el ocupante pierde el respaldo legal.

La Audiencia Provincial confirma así la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Madrid, que ya había estimado la demanda de desahucio por precario y la hija deberá abandonar la vivienda al no haber acreditado ningún título legal que ampare su ocupación, pero recordemos que la sentencia aún puede ser recurrida ante el Tribunal Supremo.