La electrificación de las ciudades es clave para avanzar hacia un modelo urbano más sostenible y competitivo. Sin embargo, la saturación de la red eléctrica amenaza con frenar el desarrollo residencial. Desde ASPRIMA defendemos que garantizar el acceso a la vivienda y modernizar la red eléctrica son dos retos inseparables que deben abordarse conjuntamente.
La electrificación de las ciudades es uno de los pilares para construir entornos urbanos más sostenibles, eficientes y competitivos. Sin embargo, esta transición energética se enfrenta a un obstáculo que rara vez se menciona en el debate público: la saturación de la red eléctrica. Un problema que, lejos de ser técnico, tiene consecuencias directas en la vida de los ciudadanos al poner en riesgo algo tan esencial como el acceso a una vivienda asequible.
Estoy convencido de que el desarrollo urbano debe contribuir al progreso social y económico del país. Por ello, los promotores asumimos con responsabilidad nuestro papel: trabajamos a largo plazo, incluso renunciando a ventajas coyunturales. En el contexto actual, marcado por una demanda de vivienda sostenida y una oferta limitada —una situación que podría situarnos en una posición dominante—, optamos por priorizar el incremento de la oferta. Creemos que solo así podremos ayudar a resolver el problema estructural de la vivienda en España.
Esperamos el mismo compromiso de quienes gestionan infraestructuras críticas como la red eléctrica. Al igual que los promotores hacemos nuestra parte para ampliar la oferta residencial, las compañías energéticas deben acelerar y modernizar las infraestructuras que harán posible la electrificación de los nuevos desarrollos urbanos. Sin esa coordinación, los esfuerzos por garantizar el derecho a la vivienda perderán eficacia.
La realidad actual es preocupante. Según un análisis que hemos realizado en la Asociación, la capacidad firme de la red eléctrica en la Comunidad de Madrid asciende a 900 MW, que, tras aplicar los factores técnicos de corrección, se reducen a apenas 500 MW útiles. Frente a esta cifra, los 360.000 hogares en distintas fases de desarrollo registrados por el censo de LandCam requerirían 1.750 MW. Es decir, la potencia disponible no cubriría ni un tercio de las necesidades residenciales futuras.
La consecuencia de esta brecha ya se percibe: el 82,2% de los nudos eléctricos existentes en la región tienen toda su capacidad comprometida, dejando apenas 98.328 kV disponibles, suficientes para alimentar solo unas 19.600 viviendas adicionales. Esta cifra se aproxima al número de viviendas visadas en Madrid en el último año —16.598—, lo que ilustra la inmediatez del problema. Garantizar el acceso a la vivienda en la capital requeriría triplicar la potencia eléctrica actual, un objetivo que, de no lograrse, obligaría a sacrificar otros usos económicos igualmente necesarios.
Esta situación pone de relieve una paradoja difícil de sostener: la vivienda contribuye de forma decisiva al desarrollo de la red eléctrica, pero no recibe un servicio acorde a esa aportación. Los promotores sufragamos los costes de urbanización asociados a la electrificación: nodos, subestaciones y centros de transformación que, en conjunto, representan unos 10.000 euros por vivienda. Es un esfuerzo que asumimos porque sabemos que cada hogar nuevo es un paso hacia un mercado más equilibrado y asequible.
Además, el sector promotor genera clientes para las compañías energéticas: en la última década hemos puesto en el mercado más de un millón de viviendas, cuyos propietarios han contratado suministros eléctricos desde el primer día. Las principales empresas del sector alcanzaron en 2024 un beneficio neto conjunto superior a 11.249 millones de euros. No cuestionamos esos resultados —son señal de un sector competitivo y sólido—, pero sí creemos que, dada nuestra contribución en forma de infraestructuras y clientes, el servicio debería ser más ágil, eficiente y profesionalizado.
Los cuellos de botella administrativos y la falta de recursos humanos especializados ralentizan tanto las fases de urbanización como las de edificación. Esto no solo encarece los proyectos, sino que retrasa la puesta en marcha de nuevas viviendas, agravando el problema de acceso a la vivienda asequible. La calidad y rapidez en la conexión eléctrica no es un lujo, sino un requisito indispensable para garantizar el bienestar de los ciudadanos y el equilibrio del mercado inmobiliario.
El desafío no se limita a la Comunidad de Madrid. A escala nacional, en 2024 las solicitudes de potencia eléctrica alcanzaron los 67 GW, de los cuales solo un 10% correspondió al uso residencial. Este dato revela que la vivienda compite con otros sectores por un recurso limitado. Como bien hemos señalado en otras ocasiones, la potencia eléctrica no puede gestionarse como un juego de supervivencia en el que unos sectores deben morir para que otros sobrevivan. Vivienda y actividad económica son dos caras de la misma moneda: sin vivienda no hay desarrollo económico, y sin actividad económica tampoco puede haber vivienda.
La buena noticia es que aún estamos a tiempo de actuar. La propia lentitud del urbanismo español, marcada por procesos burocráticos prolongados, ofrece un margen para planificar y corregir el desfase. Pero ese margen no debe confundirse con complacencia. Según el INE, en los próximos 15 años se crearán 575.000 nuevos hogares en la Comunidad de Madrid, frente a un suelo disponible para apenas 358.000 viviendas. La brecha entre demanda y oferta no puede esperar a que los problemas estructurales de la red se resuelvan por inercia.
La electrificación de las ciudades y el acceso a la vivienda asequible son objetivos interdependientes. Requieren de un esfuerzo conjunto, sostenido y coordinado entre las administraciones públicas, las compañías energéticas, los operadores de red y el sector promotor. No basta con reconocer el problema: hay que actuar ahora para reforzar la red eléctrica y garantizar que la vivienda y el desarrollo económico puedan avanzar en paralelo.
Por nuestra parte, seguiremos asumiendo nuestra responsabilidad y anticipando soluciones que beneficien al conjunto de la sociedad. Lo que pedimos es reciprocidad: que quienes gestionan las infraestructuras eléctricas adopten el mismo compromiso con el futuro de nuestras ciudades, de modo que electrificación y acceso a la vivienda no sean metas enfrentadas, sino un proyecto común.
Jorge Ginés es director general de ASPRIMA desde octubre de 2023. Licenciado en Derecho y diplomado en fiscalidad, inició su carrera profesional como consultor de desarrollo de negocio y ha fundado la empresa Desaprendiendo. Es autor del libro “¡Aún dicen que el pescado es caro!; Confesiones de un consultor inmobiliario”.
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