El furor hipotecario obliga a la banca a endurecer filtros y rechazar créditos

El mercado hipotecario español atraviesa uno de sus momentos de mayor dinamismo de la última década, impulsado por un repunte notable en la demanda de préstamos para la compra de vivienda y una de las ofertas hipotecarias más baratas de toda la UE. 

Sin embargo, los síntomas de ralentización en el mercado inmobiliario se prolongan. Las transacciones de vivienda cayeron en agosto por segundo mes consecutivo, según los notarios. Mientras, la firma de hipotecas aguantó en positivo, con un alza del 3,3% y 21.011 operaciones. Se trata del menor volumen desde agosto de 2024 y el menor ritmo de incremento en año y medio.

Este fenómeno, ligado a la cultura de la rentabilidad como fórmula de inversión en España, ha desbordado la operatividad habitual de la banca, ya que el 20% de las entidades reconoce que han rechazado más operaciones en el último trimestre (de julio a septiembre) que en el anterior (de abril junio), el porcentaje más alto entre los principales mercados europeos -por delante de Alemania, Francia e Italia-, según la última encuesta del Banco Central Europeo (BCE).

Detrás de este auge hipotecario confluyen varios factores. El precio medio de la vivienda no para de subir y ya se encuentra en máximos históricos. A este contexto se suma el abaratamiento de la financiación, con el tipo medio de las hipotecas situándose en el 2,66%, el más bajo de la eurozona salvo Malta, y muy por debajo del promedio europeo del 3,3%. El euríbor se mantiene alrededor del 2,18%, después de haber superado el 4% apenas dos años atrás, lo que se traduce en cuotas mensuales más asequibles para los nuevos solicitantes.

La presión demográfica también juega un papel clave. España recibe, de media, medio millón de nuevos residentes al año, muchos de los cuales demandan vivienda en un mercado donde la oferta de obra nueva no podrá abastecer tal demanda

Por último, los bancos han alimentado la competencia con una ‘guerra hipotecaria’ a la baja en precios, incluso ofreciendo préstamos a tipo fijo a 30 años por debajo del 2% en varios casos, fenómeno que ha llevado a la banca a niveles mínimos de rentabilidad.

Ante estos factores, el volumen de solicitudes permite a las entidades ser mucho más selectivas en la concesión de crédito, descartando ya una de cada cinco.

Cambios en la dinámica bancaria: menos guerra de precios 

La estrategia de las grandes entidades empieza a virar ante la menor rentabilidad en el segmento hipotecario. Banco Santander, que en el tercer trimestre había recortado su producción hipotecaria hasta el 11%, espera elevar su cuota de mercado hasta el 15%-20% próximamente. 

CaixaBank, a pesar de perder cierta tracción en nuevos préstamos —su cuota cae al 25,6%— creció un 39% en volumen hipotecario hasta septiembre, con 14.400 millones de euros concedidos. También Bankinter (3.000 millones hasta septiembre, un 16% más) y Unicaja (2.185 millones, un 25% más que el año anterior) muestran incrementos de doble dígito, aunque inferiores a los de Kutxabank (36,5%). Por el contrario, BBVA opta por priorizar la rentabilidad frente al volumen y recorta cuota hasta el 14,19%, con una caída del 7% en nuevas hipotecas.

En este entorno ultra competitivo, la cuota de hipotecas a tipo fijo continúa escalando: ya representa más del 75% de las concesiones en CaixaBank, Santander y Bankinter, toda una señal de la preferencia por seguridad entre los nuevos titulares y las entidades.

El propio sector da por terminado el ciclo de precios a la baja en el mercado hipotecario, anticipando una progresiva subida de tipos ante la necesidad de preservar márgenes y rentabilidades, en un contexto donde el BCE ha decidido mantener las tasas oficiales estables por tercer trimestre consecutivo.

Perspectivas: crecimiento, optimismo y riesgos

A corto plazo, los bancos esperan que el volumen de sus carteras continúe creciendo, empujado por la fortaleza de la demanda y por unas condiciones financieras todavía atractivas. 

Sin embargo,  el mercado advierte de que el estrechamiento de los márgenes y el aumento de precios de la vivienda podrían tensionar aún más tanto la capacidad de pago de los hogares como la rentabilidad bancaria, en un momento en que la desaceleración global, el encarecimiento de materiales y las posibles revisiones de política monetaria pueden añadir incertidumbre al mercado.

La fiebre hipotecaria continúa, pero el sector es consciente de que la sostenibilidad de este crecimiento dependerá no solo de mantener la demanda sino también de garantizar la solidez financiera de familias y entidades en una etapa de mayor volatilidad.