El Supremo refuerza la protección de los copropietarios frente a asociaciones privadas en urbanizaciones

El Tribunal Supremo, en su sentencia 1386/2025, ha establecido que una asociación de propietarios no puede imponer unilateralmente criterios de reparto de gastos distintos a los pactados en el reglamento original de la urbanización sin el consentimiento unánime de todos los copropietarios.

El caso se originó en 2017 a raíz de la reclamación formulada por una asociación de propietarios de una urbanización afectada por fuertes lluvias, que exigía a varios copropietarios el pago de los gastos derivados de las obras de reparación de los accesos y viales. 

La asociación aplicó un criterio de reparto basado en la superficie construida de cada parcela, conforme a sus propios estatutos. Sin embargo, los demandados alegaron que el reglamento originario de la urbanización establecía expresamente que los gastos comunes debían repartirse proporcionalmente a la superficie registral de las parcelas, y que no pertenecían a la asociación ni estaban vinculados por sus acuerdos.

La sentencia del Alto Tribunal, dictada por la Sala de lo Civil, da la razón a los copropietarios y fija una doctrina: “Los estatutos de la asociación demandante carecen de eficacia vinculante frente a quienes no forman parte de ella. Se trata de una entidad privada cuyos acuerdos obligan únicamente a sus asociados, sin que quepa imponer contra la voluntad del propietario la integración en la asociación ni extender sus decisiones a terceros no socios”.

El Supremo recuerda que el reglamento de la urbanización contiene un criterio de distribución de los gastos comunes pactado desde el inicio y obligatorio incluso para los futuros propietarios. “La alteración de este régimen solo sería posible mediante el consentimiento unánime de todos ellos, pues dicho criterio constituye un elemento estructural del régimen de la comunidad, equiparable a la cuota de participación en la propiedad horizontal”, subraya la sentencia.

El Alto Tribunal aplica al caso la doctrina consolidada sobre la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) a los complejos inmobiliarios privados, incluso aquellos constituidos con anterioridad a la reforma de 1999. Señala que “existiendo una urbanización, le resulta aplicable el régimen de la LPH, y a todos los propietarios de elementos en ella incluidos les vinculan las normas imperativas contenidas en dicha regulación especial”.

¿Cuál es la línea que distingue a una asociación privada de una comunidad de propietarios?

Uno de los puntos más relevantes del fallo es la clara delimitación entre asociación privada y comunidad de propietarios. La sentencia recalca que los acuerdos de una asociación no pueden imponerse a quienes no son socios, aunque estos formen parte de la misma urbanización o se beneficien indirectamente de determinadas actuaciones.
Según el Supremo, “no cabe imponer contra la voluntad del propietario la integración en la asociación ni extender sus decisiones a terceros no socios, aunque agrupe a la mayoría de los propietarios de la urbanización”.

El Alto Tribunal concluye que el criterio válido para repartir los gastos es el fijado en el reglamento originario de la urbanización, que establece que “se pagará proporcionalmente a la superficie de todas y cada una de las parcelas privadas en relación con la superficie registral de 17 hectáreas de la finca”.

Esta sentencia tiene repercusiones directas para urbanizaciones privadas, complejos residenciales y asociaciones de propietarios en toda España. Confirma que la voluntad de una mayoría no puede alterar el régimen de reparto de gastos sin la unanimidad de todos los titulares, y que las asociaciones privadas carecen de potestad para imponer sus acuerdos a quienes no se han adherido.