Impuesto sobre el Patrimonio: gastos e impuestos que deben sumarse al valor del inmueble

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha aclarado una cuestión que durante años ha generado dudas entre los contribuyentes: ¿qué debe entenderse exactamente por valor de adquisición de un inmueble a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio?

En una resolución del 20 de octubre de 2025, el TEAC concluye que este valor no se limita al importe satisfecho en la compraventa, sino que también debe incluir los tributos y gastos inherentes a la operación, como el IVA, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y los gastos de notaría y registro.

¿Qué incluye el valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio?

El artículo 10.1 de la Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio indica que los inmuebles deben declararse por el mayor de tres valores: el catastral, el comprobado por la Administración o el precio o valor de adquisición.

El problema es que la ley no especifica qué se considera exactamente valor de adquisición. Es aquí donde entra en juego la resolución del TEAC, que recurre al artículo 35.1 de la Ley del IRPF. Según este precepto, ese valor debe incluir las inversiones, mejoras y tributos inherentes a la compra, dejando fuera los intereses de financiación.

Con ello, el Tribunal Económico-Administrativo respalda el criterio mantenido por la Dirección General de Tributos en varias consultas vinculantes (V0833-17, V0961-17 y V1343-21), donde ya se había aclarado que el IVA y el ITPAJD forman parte del valor del inmueble porque están directamente vinculados a la compraventa.

Este criterio reitera el ya fijado por el propio TEAC en una resolución dictada el 24 de octubre de 2022, consolidando una doctrina administrativa coherente y estable sobre el valor de adquisición de los bienes inmuebles.

Criterio del TEAC sobre el IVA y el ITPAJD

La resolución del TEAC no deja margen: el valor de adquisición debe incluir los impuestos directamente relacionados con la compra del inmueble. Es decir, el IVA en el caso de viviendas nuevas y el ITPAJD en segundas transmisiones.

También deben computarse los gastos de notaría y registro, considerados inherentes a la operación. De este modo, el Tribunal unifica criterios y aporta una interpretación clara tanto para la Agencia Tributaria como para los asesores fiscales y los contribuyentes. Eso sí, los intereses de préstamos o hipotecas quedan excluidos del cálculo, al no formar parte del coste real de adquisición.

¿Qué alegó el contribuyente y por qué se rechazó su reclamación?

El caso se originó en la reclamación de un contribuyente no residente en España, que solicitó la rectificación de varias autoliquidaciones del Impuesto sobre el Patrimonio. Alegaba que debía excluirse el IVA satisfecho en la compra de su vivienda y solicitaba la devolución de lo ingresado, invocando la posible inconstitucionalidad del impuesto.

El TEAC desestimó ambas pretensiones. Por un lado, recordó que el IVA es un tributo inherente al precio de compra y, por tanto, forma parte del valor del inmueble. Por otro, explicó que la vía económico-administrativa no permite cuestionar la constitucionalidad de las normas, ya que esa competencia corresponde exclusivamente al Tribunal Constitucional.

Aplicación del límite conjunto IRPF–Patrimonio

El contribuyente también solicitó aplicar el límite previsto en el artículo 31 de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio, que establece que la suma de las cuotas de este impuesto y del IRPF no puede superar el 60% de la base imponible del IRPF.

El TEAC aclara que este límite únicamente resulta aplicable a los residentes fiscales en España, ya que la Administración tributaria española no puede comprobar las rentas efectivamente declaradas ni la tributación real en el país de residencia de un contribuyente no residente. Por ello, no es posible aplicar un límite basado en información que la Administración desconoce.

El TEAC descarta excluir el mobiliario o ajuar

Otro de los argumentos planteados fue la exclusión del mobiliario o ajuar doméstico del valor del inmueble. El TEAC rechazó esta pretensión al considerar que el contribuyente no aportó prueba suficiente ni documentación notarial que acreditase que dichos bienes estuvieran individualizados y valorados por separado en la escritura de compraventa.

¿Afecta este criterio a la valoración de inmuebles heredados o donados?

En los casos de herencias o donaciones, el valor de adquisición del inmueble no depende del precio pagado —ya que no hay compraventa—, sino del valor declarado o comprobado por la Administración a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Ahora bien, si tras la adquisición se realizan mejoras o inversiones que incrementen el valor, dichas actuaciones sí deben sumarse al valor del inmueble al declararlo en el Impuesto sobre el Patrimonio.

Lo que deben tener en cuenta los contribuyentes

El criterio fijado por el TEAC marca un antes y un después en la forma de valorar los inmuebles. Al exigir que el valor de adquisición refleje no solo el precio pagado, sino también los impuestos y gastos inherentes a la compra, el tribunal introduce una interpretación más coherente con la realidad económica de las operaciones inmobiliarias.

Para los contribuyentes, esto se traduce en una guía clara sobre cómo declarar sus bienes sin incurrir en errores: deben incorporar el IVA o el ITPAJD, los gastos notariales y registrales y las mejoras realizadas, pero dejar fuera los intereses de financiación.

La resolución no solo unifica los criterios de la Dirección General de Tributos, el Ministerio de Hacienda y la Agencia Tributaria, sino que también aporta seguridad jurídica a quienes cada año rinden cuentas ante el fisco.

Entender y aplicar este criterio no es un simple detalle técnico, ya que puede evitar futuras discrepancias con la Administración, y garantizar que la valoración del patrimonio se ajuste a la ley.